재개발사업에서 2018. 2. 9. 이후 현금청산방법
1. 요약
실무적으로 토지보상법상 협의절차가 그대로 적용된다. 다만 다음의 점이 재개발사업에서 특별하다. 즉 2015. 11. 27. 대법원 판결로 토지보상법상 협의절차가 생략된다고 하였으나, 2018. 2. 9.부터 법 개정으로 인하여 감정평가사 추천권이 부활되어, 사실상 이제는 위 대법원 판결은 운명을 다한 것이다.
①협의시작은 분양신청기간종료일 다음날부터 가능하고, 협의는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 하여야 하고, 이 기간에 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.
②그 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다(법 제73조제3항). 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.
➂현금청산대상자는 토지보상법상 감정평가사 추천권이 있다.
2. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 전(前)
위 대법원 판결 이전에는 재개발등은 조합이 토지보상법이 정한 바에 따라 협의절차를 거치고, 그 이후 협의가 성립하지 않을 경우 강제수용을 하는 것이다.
토지보상법상 협의방법은 보상계획을 공고하고, 감정평가를 거쳐 나온 가격으로 협의를 하여야 하는데, 조합과 시·도지사, 토지등소유자(현금청산대상자 숫자와 면적의 2분의 1이상 추천)가 각 1곳의 감정평가사를 추천하여 산술평균하여 나온 가격으로 협의를 한다.
이때 가장 중요한 것은 바로 토지등소유자가 협의가격을 산정하기 위하여 감정평가사 추천권을 가지고 있다는 것이고, 조합은 이 점을 개별 통지하여야 하며, 이 절차는 반드시 보장하여야 한다. 나아가 토지조서·물건조서에 대한 서명·날인권, 협의경위서에 대한 서명·날인권이 있다.
토지등소유자는 정당한 보상을 받기 위해서는 감정평가사 추천을 하는 것이 가장 중요하였다.
그런데 이러한 협의절차는 아래 대법원 판결로서 완전히 달라졌다.
3. 대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결 후(後)
가. 판결 내용
대법원은 “토지보상법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.”라고 판시하였다. 이 판결 이후 대법원은 이 판결을 인용하면서 같은 내용으로 판결을 하기도 하였다(대법원 2015. 12. 23. 선고 2015두50535 판결).
이는 재개발등에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 토지보상법상의 협의절차는 필요 없고, 오로지 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 수용재결신청을 할 때까지의 기간 동안 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다.
나. 현금청산절차
그동안 재개발등에서 사업시행자가 수용재결을 신청하려면 토지보상법상 협의절차 즉, ①토지조서 및 물건조서 작성, ②보상계획공고 및 열람 통지, ➂감정평가사 추천, ④협의평가, ⑤협의경위서 작성, ⑥보상협의회 개최 절차를 거쳐야 했었다.
그러나 위 대법원 판결에 따르면, 위 모든 절차는 필요 없고, 단지 도시정비법에 의한 협의절차 즉, 구 도시정비법 시행령 제48조가 정한 절차(사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가사 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.)만 거치면 된다는 것이다.
물론 사업시행자가 스스로 토지보상법이 정한 협의절차를 거치는 것은 당연히 가능하다.
하지만 대법원 판결에도 불구하고, 실무적으로 각 토지수용위원회는 조합이 수용재결을 신청할 경우 토지보상법이 정한 협의절차에 따라 협의를 거칠 것을 요구하여, 조합과 마찰이 생기는 곳이 여러 곳 있었다.
4. 2018. 2. 9. 전부개정법 시행 후
위 대법원 판결에 대한 비판이 계속되자 정부는 법을 개정하여, 다소나마 제도개선을 하였다.
가. 감정평가사 추천권 부활
도시정비법시행령 제60조제1항은 “사업시행자가 법 제73조제1항에 따라 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조제1항에 따른다.”라고 규정하고 있다. 토지보상법 68조제1항은 감정평가사 추천권을 규정하고 있다.
따라서 2018. 2. 9. 이후부터는 위 대법원 판결 중 감정평가사 선정 부분에 대해서는 효력이 없어지는 것이고, 법에 따라 현금청산대상자의 감정평가사 추천권은 보장이 되는 것이다.
나. 현금청산일 변화
사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다(법 제73조제1항).
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
따라서 2018. 2. 9. 이후부터는 협의는 분양신청기간의 종료일의 다음날부터 가능하고, 다만 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내까지 하여야 한다.
만일 위 기간까지 협의를 하지 못한 경우에는, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조제2항).
다. 지연가산금 변화
사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 않으면, 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 하고, 그 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다(법 제73조제3항).
이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다. 령 제60조제2항에 의하면, 6개월 이내의 지연일수는 5%, 6개월 초과 12개월 이내는 10%, 12개월 초과는 15%이다.
이 규정은 토지보상법상의 조속재결신청제도에 대한 특별규정이므로, 2018. 2. 9. 이후부터는 조속재결신청과 무관하게 위 규정에 따라 지연가산금이 산정된다.
라. 사견
2018. 2. 9. 이후부터는 법 개정으로 대법원 판결(2015두48877 판결)이 상당부분 효력을 상실하였다.
하지만 사견으로는 추후 아예 위 대법원 판결은 전원합의체 판결로서 폐기되어야 한다고 본다.
즉, 토지보상법상 협의절차를 모두 거치도록 하는 것이 완전보상 법리에 부합한다.
이미 실무상 각 토지수용위원회에서 토지보상법상 협의절차를 거칠 것을 요구하므로, 사실상 대법원 판결은 폐기된 것이나 마찬가지이지만, 그래도 명시적으로 폐기되는 것이 타당하다.
조합입장에서는 토지보상법상 협의절차를 충실히 지키는 것이 안전하다.
결론적으로 현금청산대상자나 조합입장에서는 대법원 판결은 없었던 것으로 보고 업무를 처리하면 될 것이다.
[상세 내용은 “현금청산금 아는 만큼 더 받는다” 책 참고] [법무법인 강산]