멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클

멸실주택 급증이 불러올 부동산 슈퍼사이클

작성자 오윤섭    

            

재개발시장이 상승장입니다.

특히 강남3 기존아파트가 하락세로 돌아선 지난 2월 이후 서울은 물론 광명 안양 성남 수원 인천 부천 등 수도권 재개발시장이 강세장입니다. 서울 재개발시장은 과열되면서 조합설립인가전 투자하는 사례가 늘어나 주의가 요구됩니다.  
 
이번 주 오윤섭의 부자노트에선 전국에서 급증하는 멸실주택의 의미를 정리하는 시간을 가져볼까 합니다.

이를 통해 멸실주택수보다 착공물량과 입주물량이 많으니 서울 등 수도권은 주택공급이 부족하지 않다고 오판하는 사람이 줄어들었으면 합니다.   
 
2014년 이후 멸실주택이 급증한 이유
 
멸실주택이란 건축법상 주택 용도에 해당하는 건축물이 철거 또는 멸실돼 더 이상 존재하지 않아 건축물 대장에서 말소가 이뤄진 주택을 말합니다.
 
멸실주택수 통계는 2010년분부터 매년 국토교통부가 발표하고 있습니다. 전국 멸실주택은 2012년 6만2천가구에서 2013년까지 8만5천가구를 넘지 못했습니다. 하지만 2014년 10만가구에 육박했으며 2015년엔 13만2천가구를 넘어섰습니다. 2014년부터 급증세입니다.  
 
멸실주택이 2014년부터 급증한 이유는 한마디로 재개발 재건축 등 정비사업 때문입니다.

■부산은 2014년부터 재개발 중심으로,

■대구는 재건축 중심으로 2015년부터 점차 멸실주택이 늘어나고 있습니다. (재개발은  도로 등 도시시설의 열악으로 인한 정비 재건축은 양호한 시설로 부동산 자체의 노후시설로 재정비)
 
2016년 이후 정비사업을 주도하고 있는 수도권은 서울의 경우 2011~2014년 멸실주택이 2만가구 안팎에 머물렀습니다. 하지만 2015년 이후 10년만에 저밀도& 중층 재건축 전성시대가 오면서 멸실주택이 급증하고 있습니다.

2015년 2만5천가구에서 2016년엔 4만2천가구로 급증세를 보이고 있습니다. 2016년부터 재건축에 이어 재개발 멸실주택이 늘어나기 시작해 앞으로 서울에선 2025년까지 매년 5만가구 안팎 멸실주택이 발생할 것으로 보입니다.  
 
인천경기권도 상황은 마찬가지입니다. 서울보다 사업속도가 느리지만 수도권 주택시장 대세상승장 4년차를 맞아 인천은 남구 부평구 재개발사업으로 인해 2018년부터 증가하기 시작했습니다. 경기도도 광명 안양 성남 등을 중심으로 멸실주택이 2014년 1만5천가구, 2015년 1만7천가구, 2016년 2만2천가구로 증가세입니다.  
 
한마디로 참여정부 이후 10년만에 찾아온 수도권 대세상승장에서 사업성이 높은 재개발 재건축 구역부터 정비사업 속도가 빨라지고 있습니다. 이주철거가 늘어나고 멸실주택이 급증하고 있습니다.  
 
특히 건축허가라고 할 수 있는 사업시행인가를 받은 수도권 정비사업이 2015년 전후 증가하면서 수도권 멸실주택수는 2010년 2만3천가구에서 2016년 6만8천가구로 3배 급증했습니다. 2017년(미발표) 이후 2025년까진 멸실주택이 매년 10만구 안팎으로 예상됩니다.  
 
또 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2018년 1월 2일까지 관리처분인가 신청을 한 재건축단지가 많아 서울 강남4구 등 수도권 핵심입지에서 2018년 하반기부터 2019년까지 멸실주택이 급증할 것입니다.  
 
30년 이상 노후주택이 수급에 미치는 파장
 
주택시장 수급 밸런스를 평가할 때 가장 의미 있는 수치는 실질주택보급률(주택수/세대수. 외국인 포함)이라고 할수 있습니다. 외국과 비교할 때는 인구 1,000명당 주택수나 자가점유율을 신뢰합니다.  
 
실질주택보급률에선 주택수에서 주택의 질을 들여다봐야 합니다. 수도권은 물론 전국에 노후주택이 너무 많다는 것입니다. 개인적으로

■아파트는 30년이 넘으면 사는 곳으로 가치는 현저하게 떨어진다고 봅니다.

■단독주택 다세대 다가구 등은 지은지 20년 이상 지나면 주거가치가 낮아집니다.   
 
서울은 지은지 30년 이상이 넘은 노후주택이 전체 44만6천동중 37%를 차지합니다. 특히 아파트는 161만호중 30년 이상 된 노후아파트가 68만4천호로 42.4%에 달합니다. 이는 재건축 연한이 다가오는 수도권 1기 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)와 맞물려 수도권 주택시장에 태풍이 될 것입니다. 태풍의 눈은 강남3구중 반포주공1단지와 압구정이 될 것입니다.   
 
사업성이 있는 곳은 재개발사업으로 재정비하겠지만 그렇지 못한 노후주택은 과연 거주주택으로서 가치가 얼마나 남아있을까요? 특히 신축을 좋아하는 30~40대에게 노후주택은 더더욱 거주가치가 없을 것입니다.  
 
2015년 11월 현재 서울 인천 경기 등 수도권 실질주택보급률은 78%에 불과합니다. 여기에  적어도 40년 이상 노후주택은 주택수에서 제외해야 할 것입니다. 40년 이상 노후주택을 제외한다면 앞으로 매년 늘어나는 세대수를 감안하면 수도권 실질주택보급률은 60%대에 머물 것입니다.  
 
더욱이 정비사업이 수도권 신규주택공급의 중심이 되면서 신축주택에서 멸실주택을 뺀 순증가분이 적습니다. 또 결혼 분가 이혼 등으로 1~2인 세대가 빠른 속도로 늘어나 신규주택공급물량이 2013년 이후 급증했음에도 공급부족은 개선되지 못하고 있습니다.  
 
따라서 2013~2016년 주택공급(인허가 실적)이 늘어나(수도권은 규제정책과 공공택지 고갈로 2016년부터 감소세) 2018년 이후 공급과잉으로 집값이 하락할 것이라는 주장은 잘못됐다고 생각합니다. 더욱이 2015년 기준 인구 1,000명당 주택수도 수도권은 356호로 일본 476호, 미국은 420호, 영국 434호에 비해 크게 부족합니다.
 
2017년 이후 멸실주택과 수도권 주택시장 슈퍼사이클
 
수도권이 정비사업으로 인한 집값 상승 가능성이 높은 이유는 재고주택이 부족하기 때문입니다. 주거할 가치가 있는 주택이 절대 부족하기 때문입니다. 특히 30~40대가 선호하는 양질의 신축(지은지 10년 안팎) 아파트가 매우 부족하
기 때문입니다.   
 
재고주택이 부족한 상황에서 순증가분이 적은 정비사업으로 핵심입지에 멸실주택이 2014년 이후 갑자기 늘어나면 서울 등 수도권 집값은 우상향할 수밖에 없습니다. 개발압력이 높아 정비사업이 진행되면 땅값이 오르고 입주권(미래의 신축)은 입주 이후 미래가치까지 반영돼 퀀텀점프  하게 됩니다.  
 
압구정 반포 대치 개포처럼 강남 핵심입지에 위치한 재건축단지는 사업단계별로 특히 이주비 지급-일반분양-입주 시점에 주변 집값까지 끌어올려 주택시장에 태풍의 눈이 됩니다.  
 
결론입니다.
 
수도권 멸실주택은 투기지역 투기과열지구 조정대상지역에 집중돼 있습니다. 이들 지역에 멸실주택이 몰려있는 것은 정비사업 사업성이 뛰어나기 때문입니다. 참여정부 시절 정비사업 규제로 MB정부까지 10년간 정비사업이 중단되면서 신축 희소가치가 높습니다.  
문재인정부 들어서 정비사업은 또다시 규제의 집중타깃이 되고 있습니다. 그럼에도 집값 상승을 주도하고 있습니다. 정비사업이 활발한 곳이 바로 신규주택공급이 부족한 핵심입지에 자리잡고 있기 때문입니다.  
 
2018년 수도권 정비사업 멸실주택수는 서울 4만3천가구, 경기 4만5천가구, 인천 1만9천가구 등 10만7천가구로 역대 최대가 될 것으로 예상됩니다. 여기에 재건축 연한(30년 기준)이 도래하는 아파트가 2020년까지 100만호에 달합니다. 더욱이 분당 등 수도권 1기 신도시 재건축 연한이 급증하는 2022년부터 2028년까지 전국에선 30년 이상 노후아파트가 매년 40만가구(2018~2021년 매년 16만구~21만가구) 안팎이 새로 발생합니다.   
 
수요에 비해 공급이 부족한 수도권 주택시장에서 2017년 이후 정비사업으로 멸실주택이 급증하는 반면 정비사업의 순증가분(신축주택-멸실주택)이 적어 신규주택공급물량 효과가 낮습니다. 하지만 외국인, 1~2인 등 세대수는 지속적으로 늘어나고 있습니다.  
 
여기에 정비사업 규제책으로 2023년 이후 초과이익환수제, 조합원 지위양도금지 등으로 재건축이 중단돼 수급 밸런스가 무너지면 수도권 주택시장은 슈퍼사이클(장기간 상승세)도 가능합니다.