그럼에도 불구하고 신탁회사는 법률검토를 이유로 세입자에 대한 보증금반환을 지체하고 있고
그 때문에 불안감을 느낀 일부 세입자들은 변호사를 선임하여 신탁회사를 상대로 보증금청구소송을 진행하고 있는 상황이다.
필자 역시, 최근 신탁등기 이전 세입자 한사람을 대리하여 신탁회사에 대한 보증금청구권을 피보전권리로 하여 신탁재산에 가압류결정을 받은 바 있다.
자세한 사실관계 이해차원에서 가압류신청서의 일부를 소개한다.
1. 사건의 경위
가. 채권자는 2015. 1. 19. 이00과 “서울 영등포구 당산동 000 라프하우스”(이하 ‘이 건 건물’이라 함) 000호에 대해 아래와 같은 내용의 전세계약(이하 ‘이 건 전세계약’이라 함)을 체결했습니다(갑1).
이 건 전세계약 체결 당시 이 건 건물은 B신탁 주식회사(이하 ‘B 신탁’이라 함)에게 신탁된 상태였으나(갑2),
실 소유자인 위탁자 이00과 이 건 전세계약을 체결했습니다(갑3).
<갑1 전세계약서 주요 내용>
전세보증금 : 7,000만원(이하 ‘이 건 보증금’이라 함)
전세기간 : 2015. 1. 26. ~ 2016. 1. 25.
나. 채권자는 이 건 전세계약 체결일에 계약금 100만원을, 2015. 1. 26.에 잔금 6,900만원을 각 지급했고,
위 잔금지급일에 입주 및 전입신고를 완료했습니다(갑4, 5).
다. 이00은 2015. 6. 2. (신탁재산의 귀속을 원인으로 하여) B신탁으로부터 이 건 건물에 대한 소유권이전등기를 넘겨받은 후,
같은 날 곧바로 채무자(무궁화신탁)에게 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 완료해주었습니다.
라. 묵시적 갱신으로 전세계약이 계속 유지되고 있던 중 2018. 2.경 이 건 건물에 대한 공매예정 안내문(갑6)이 게시되었고,
이 안내문에는 ‘공매(이하 ‘이 건 공매’라 함) 처분대금은 우선수익자에 대한 채무변제에 먼저 충당될 예정이므로 임대차보증금을 반환받지 못할 수 있다’는 내용이 명시되어 있습니다.
마. 이에 채권자는 2018. 4. 23. 이 건 전세계약에 대한 해지통고서를 발송하여 2018. 4. 24. 채무자에게 도달했습니다(갑7).
2. 피보전권리
가. 위에서 본 바와 같이, 채권자는 적법하게 이00과 이 건 전세계약을 체결하고, 2015. 1. 26. 입주 및 전입신고를 완료하였는바,
채무자에 대해 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항, 제12조에 따라 대항력을 갖게 됩니다(이는, 계약 당시 소유자인 B신탁의 동의 여부와 관계없이 이00이 계약체결 이후인 2015. 6. 2. 이 건 건물의 소유권을 취득하였다는 점에서 의문의 여지가 없습니다).
★ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
제12조(미등기 전세에의 준용)
주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
따라서, 채무자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 이 건 전세계약 종료 시 이 건 보증금에 대한 반환의무가 있습니다.
나. 한편, 이 건 전세계약은 묵시적 갱신된 상태이므로 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약해지가 가능하고, 이와 같은 해지를 통한 보증금반환청구도 가능합니다.
★ 주택임대차보호법
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
위에서 본 것처럼 이 건 전세계약에 대한 해지통고서가 2018. 4. 24.에 채무자에게 도달했으므로 3개월 후인 2018. 7. 24. 이 건 전세계약은 해지된다고 할 것입니다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항).
3. 보전의 필요성
가. 위에서 본 바와 같이, 채권자는 이 건 전세계약을 해지하고 채권자에 대해 보증금반환청구의 소를 제기할 예정인데, (정확한 시점은 알 수 없지만) 이 건 공매 진행으로 조만간 이 건 건물의 소유권 변동이 예정되어 있는 상황입니다.
위와 같이 소제기 이후 이 건 건물의 소유권 변동이 일어날 경우 본안소송 피고를 변경(승계)해야 하는 등 소송경제적 측면에서 비효율적이라고 할 것입니다.
따라서 위와 같은 소유권 변동 유무에 불구하고 본안소송 피고를 채무자로 한정할 필요가 있고, 이러한 점에서 이 건 가압류의 필요성이 있습니다.
아래 판결에서 보는 것처럼, 부동산가압류에는 ‘처분금지효’가 있기 때문에 가압류 이후 소유권변동이 되더라도 가압류 당사자 사이에서는 무효이고, 이러한 점에서 본안소송에서도 여전히 채무자가 피고로 항정된다고 보는 것이 타당합니다.
★ 대법원 1987. 6. 9. 선고 86다카2570 판결
부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 담보가등기가 마쳐진 경우에 그 담보가등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는데 필요한 범위안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효라 할 것이고
따라서 담보가등기권자는 그 보다 선순위의 가압류채권자에 대항하여 우선변제를 받을 권리는 없으나
한편 가압류채권자도 우선변제청구권을 가지는 것은 아니므로
가압류채권자보다 후순위의 담보가등기권자라 하더라도 가등기담보등에관한법률 제16조 제1, 2항에 따라 법원의 최고에 의한 채권신고를 하면 가압류채권자와 채권액에 비례하여 평등하게 배당받을 수 있다.
나. 게다가, ‘임차인은 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고,
양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다’는 대법원 판례에 따라,
이 건 전세계약 해지 이전에 이 건 건물이 양도될 경우 채권자는 이의를 제기함으로써 이 건 전세계약을 해지하고 양도인인 채무자에게 이 건 보증금의 반환을 청구할 수도 있습니다.
★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로
그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고,
양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로
양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만,
임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고,
그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
다. 한편, ‘이 건 공매가 진행 중이므로 이 건 공매를 통해 보증금회수가 가능할 수 있는 것 아닌지’의문이 있을 수 있으나,
공매가 언제 완료될지 예측하기 힘들고,
공매와 관련한 복잡한 법적분쟁에 휘말릴 경우 오랜 시간 소송을 해야 할 수도 있는 등
불확실한 측면이 많기 때문에 이 건 공매 진행에도 불구하고 이 건 가압류의 필요성이 있는 것입니다.
채무자를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기할 경우 채무자의 보증금반환의무 여부에 대해서는 논란의 여지가 거의 없어 좀 더 확실하고, 신속하게 승소판결을 받을 수 있을 것으로 예상됩니다.
이러한 측면에서 채권자는 이 건 공매 진행에 불구하고 채무자를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하고, 이 건 가압류를 하려고 하는 것입니다.
라. 위와 같은 점들을 종합해볼 때, 이 건 가압류는 보전의 필요성이 있다고 할 것입니다.
3. 신탁 이후의 임대차보증금 사기와 세입자 문제
이 모 씨의 사기행각은 여기에서 그치지 않는다.
앞서 본 바와 같은 사기 대출을 받은 후 이 모 씨는 무궁화신탁 앞으로의 신탁 등기에도 불구하고(수탁자와 계약이 필요함) 실제 소유자임을 자처하면서 수십 명의 새로운 세입자들과 임대차계약을 체결한다.
신탁된 이후의 해당 신탁부동산의 소유권은 법적으로 엄연히 수탁자인 신탁회사에 있고, 임대차계약 체결 권한 역시 소유자인 신탁회사의 동의를 얻지 않으면 허용될 수 없는데(아래에서 보는 바와 같은 무궁화신탁과의 신탁원부 10조, 11조 참조),
이 모 씨는 실제 소유자로 행세하면서 신탁회사로부터 완전한 동의를 얻은 적법한 임대인이라고 속여 수십억 원대의 임대차보증금을 받게 된다.
이 과정에서 이 모 씨는 세입자들에게, ‘비록 신탁회사 앞으로 이전등기 되어 있지만 자신에게 적법한 임대차권한이 있고 지급된 보증금은 안전하게 반환될 수 있다’는 취지의 신탁회사 공문을 제시하게 된다.
공문에는 무궁화신탁의 직인이 찍힌 것으로 나타나는데, 다음과 같다.
이 공문은 무궁화신탁 앞으로 신탁등기된 2015. 4. 16. 며칠 후인 2015. 5. 11.자로 작성되어 무궁화신탁에서 이 모 씨 앞으로 보내지는 형식이다.
내용의 핵심은
① 임대권한이 이 모 씨에게 있고 보증금 청구는 신탁회사에 대해 청구할 수 없고,
② 신탁기간 중 임대차보증금은 위탁자 지정계좌에 입금되어져야하며,
③ 절차에 따른 임대차보증금은 우선수익자의 채권 보다 선순위라는 점이다.
이상한 것은, 문제의 이 공문 내용은 통상의 경우와 너무 다르다는데 있다.
이 사건과 같은 담보신탁계약의 경우, 대출을 실행하면서 신탁계약상 우선수익자의 지위를 갖게 된 대출금융회사의 권리 보장이 가장 우선되고,
그 때문에 신탁등기 이후 확실한 임대차보증금 관리를 위해 신탁회사 내지 우선수익자의 통제장치 마련이 가장 기본이다.
때문에 일반적으로는 신탁회사나 우선수익자 명의의 계좌를, 아니면 자금인출이 통제된 신탁자(실소유자)의 계좌를 지정계좌 형태로 정하여 이 계좌만으로 보증금이 입금되도록 한다.
다시 말하면 임대차보증금에 대한 실소유자인 위탁자의 임의처분이 불가능하도록 특정한 지정계좌를 지정한 다음,
더 나아가 이를 위반하면 보호받지 못한다는 점까지도 세입자가 참고할 수 있는 임대차계약 위임장 등에 분명히 기재하는 것이 일반적이다.
그런데, 문제의 이 공문에는 우선수익자 채권보다도 세입자의 보증금을 우선반환한다는 조건으로, “위탁자(실소유자)”가 지정하는 계좌에 입금하도록으로만 정하고 있고,
이를 위반할 경우의 경고문구도 없는 것이다.
일반적인 신탁 실무처리방식과 큰 차이가 있지만, 신탁실무에 정통하지 않으면 이를 알 수 없는 것이다.
이 문구만으로는, ‘(신탁회사에 직접 청구할 수는 없을지라도) 위탁자가 알려주는 계좌로만 입금하면 신탁대상 부동산 공매시 임대차보증금의 변제순위에서 우선수익자 보다는 우선할 수 있겠다’라는 판단을 할 수 밖에 없게 된다.
이런 이상한 내용의 공문이 어떤 경위로 작성되었는지,
다시 말하면 앞서 본 임대차계약서처럼 이 모 씨가 이를 일방적으로 위변조한 것인지,
아니면 신탁회사의 착오로 작성된 것인지,
신탁회사 직원과 이 모 씨의 통모로 인한 것인지 등은 자세히 알 수 없다.
그런데, 2018. 5.말 현재 세입자 대표단이 신탁회사, 우선수익자 대출금융회사를 접촉한 바에 의하면,
이들 회사들 역시 신탁회사 공문임을 부인하지 않고 있다는 점에서 적어도 이 모 씨의 일방적인 위조행위는 아닌 것으로 파악되고 있다.
향후 관련 절차에서 규명될 공문 작성의 구체적인 경위에 따라 공매에서의 세입자 지위, 신탁회사에 대한 세입자의 손해배상청구권 등에 큰 영향을 줄 것이다(이를 의식해서인지, 이들 회사들은 이 공문에 대한 구체적인 해명을 회피하고 있다고 한다).
여기에다가, 상당수의 세입자들에게 라프하우스를 소개하고 현재는 잠적 중인 중개업자가 이 모 씨의 예전 직원이었다고 하는 소문까지 있다.
만약 그게 사실이라면 이 모 씨의 사기행각은 정말 대범하면서도 치밀한 계획 하에 조직적으로 이루어졌다고 하지 않을 수 없다.
4. 마무리하며
일부 언론에서는 경찰관, 감사원직원 등 이 사건 건물 세입자의 직업을 거론하며 흥미차원에서 접근하기도 하지만,
이 사건의 의미는 우리 계약문화의 허술함과 구조적인 한계를 단적으로 보여주는데서 찾아야 한다.
수십억 원의 대출을 하면서도
기존 세입자의 계약 내용에 대한 진위를 제대로 확인하지 않은 것은 물론이고,
신탁된 이후 수년간 누가 보더라도 오해를 살 수 밖에 없는 취지의 신탁회사 공문으로 수십억 원의 임대차보증금 가로채기를 전혀 알지 못하는 사이에,
공문내용만 믿고 중개업자 말에만 의존하는 수준의 선량한 세입자들 피해가 계속 양산되고 있다.
만약 문제의 이 공문도 이 모 씨에 의해 위조된 것이라면(실제로 그런 사례는 심심치 않게 보고되고 있다), 신탁 이후 계약한 세입자의 피해는 불가피할 수 밖에 없을 것이다.
조속한 진상규명을 위하여 대출회사와 신탁회사에게 보다 적극적이고 책임 있는 자세를 주문하고 싶다. -이상-
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.
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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.
