구분상가 분양 시 상가 분양자와의 업종 지정 약정 효력에 관해 법원 판결 내용을 중심으로 살펴본다.
▷상가 분양 당시 업종 지정이 되어 있는 경우
▷건축주가 상가를 건축해 상가 점포별로 업종을 정해 분양한 경우, 상가를 분양받은 자(매수인)나 그 지위를 양수한 자 또는 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상호 간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 한다.
법원은 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약상 약정한 업종제한에 동의했다고 판단한다.
이에 따라 상가를 분양받은 매수인의 지위를 양수한 양수인, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한 약정을 위반한 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해당할 소지가 있는 자는 동종 업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다는 법원의 판결이 있다.
다만 전체 상가 중 일부 상가에 대해서만 업종이 지정된 경우라면 분쟁의 소지가 있을 수 있다. 상가 분양주와 독점적인 운영을 보장받은 해당 매수인 또는 임차인뿐 아니라 상가 내 다른 점포의 분양계약서에도 업종 지정 또는 권장 업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 분쟁을 줄일 수 있다.
따라서 신축상가를 분양받을 시 업종을 지정해 분양계약을 체결할 매수인은 본인이 분양받은 상가에만 업종지정을 약정하거나 분양자의 구두약속만 믿어서는 큰 낭패를 당할 수도 있으니 각별히 주의해야 할 것이다.
통상 신축상가 건축주가 분양 완료 후 떠나고, 구분소유자 및 임차인의 입점이 완료되면 관리업체가 선정된다.
이후 분양받은 소유자들이 상가번영회를 구성하면 위와 같은 약정이 무용지물이 되는 경우가 생겨난다. 이를 둘러싼 분쟁으로 자산의 손실 및 영업 손실도 있을 수 있다는 것을 경계해야 한다.
차순연 한국공인중개사협회 대의원총회 부의장
