{{ 조세심판원 의 상업용 부동산 거래에 있어서 건물분 부가가치세 관련 판례 }}

 조세심판원 의 상업용 부동산 거래에 있어서 건물분 부가가치세 관련 판례

상업용건물의 매매에 따른 건물분 부가가치세 발생에 따른 처리 방법중 한가지인
포괄 양수도는 잘 알고 계시리라 생각합니다.

이에 간단히 조세심판원의 판례 한가지 아래와 같이 소개 합니다.

보통 도심의 오래된 상업용 건물을 매수 후 재건축으로 사업의 이익을 실현하고자 하는경우가 있습니다
이때 이미 있던 상업용 건물에서 영위하고 있던 임대사업자 지위의
폐업[임차인명도]여부에 따라

■건물분 부가세를 부과 하기도 ...
또는

■잔존재화를 따져 부과 하지 않는경우가 있습니다.

잔존재화 : 잔존재화 란 간단히 말하자면

폐업시 잔존하는 남아있는 재화를 말합니다.

보통 상업용건물의 최초 수분양시 임대사업자 등록하며 건물분 부가가치세는
환급[매입세액공제]을 받게됩니다. 이때 당초 환급받은 매입세액에 대해서는 폐업시 잔존재화로 하여 부가가치세를 신고하고 납부하여야 하는데 ...
해당부동산 구입시 매입세액공제 받은금액의 100%를 납부하는 것은 아니며, 아래와 같은 산식에 의해 계산된 금액으로 해당 부동산의 공급가액을 계산 부가가치세를 신고,납부합니다.

※공급가액 =
해당 부동산[재화]의 취득가액 x { (1 – 5/100 x 경과된 과세기간의 수) }
즉 부동산 취득 후 임대사업 10년경과 [ 경과된 과세기간은20 ] 되었다면
공급가액은 0 이 되어 납부할 부가가치세는 없게 됩니다.

※ 폐업일은 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날로 합니다.
폐업한 때가 분명하지 아니한 경우에는 휴업(폐업)신고서 접수일을 폐업일로
봅니다.

*** 아래 ***

[심판] 임차인을 모두 퇴거시킨 후에 양도한 건물은 폐업시 잔존재화로 과세함
[국세청]
문서번호 : 국심2004중2294 | 결정일자 :2005-01-27
청구배경과 심리내용

【결정이유】

1. 처분개요
청구인은 1992.12.23부터 대지 1,207㎡, 근린생활시설용 건물 424.4㎡
(이하 "쟁점건물"이라 하 고, 토지와 쟁점건물모두를 이하 "쟁점부동산"이라 한다)로 부동산 임대사업을 영위하다가 쟁점부동산을 2003.6.20 양도한 후 2003.6.23
폐업하였다.

처분청은 쟁점건물의 양도를 재화의 공급(고정자산 매각)으로 보고 2004.4.13
청구인에게 2003년 1기분 부가가치세 23,084,440원을 결정 고지하였다.
청구인은 이에 불복하여 2004.6.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장
(1) 쟁점건물은 양도계약당시부터 철거됨을 전제로 양도되고 양수인에 의해 철거
되었으므로 양도시점까지만 부가가치세 과세사업에 공 하여지고 양도시점 이후
에는 부가가치세 과세사업에 공하지 아니하게 되므로 양도시점에 양도인의 폐업
시 잔존재화로 과세하는 것이 폐업 시 잔존재화를 자기에게 공급한 것으로 보아
과세하도록 규정한 부가 가치세법 제6조 제4항의 규정에 비추어 타당하다 할 것
이므로 쟁점건물을 폐업시 잔존재화로 보고 과세하여야 하고,

(2) 쟁점부동산 매매시 쌍방간에 건물(쟁점건물)값은 계산하지 아니 한 채 토지만 평당 6,300천원으로 계산하여 매매가액을 23억원으로 정하여 양도하였으므로
쟁점건물을 공급(양도)한 것으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 이를
취소하여야 한다.

나. 처분청 의견
(1) 쟁점건물양도의 경우 폐업시 잔존재화가 아니라 고정자산매각 에 해당하므로
이를 재화의 공급으로 보고 부가가치세를 과세한 처분 은 정당하고
(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도계약당시부터 철거됨을 전제로 하 여 토지만을
양도하였다고 주장하나 청구인이 제출한 부동산매매계약 서를 보면 쟁점건물
이 포함되어 양도된 것이 확인되며 양수인이 소유권이전 된 이후에 건물 주택
신축목적으로 2003.7.29자로 쟁점건물을 철거하였음이 확인되므로 쟁점건물
매각에 대하여 기준시가로 안분계산 하여 부가가치세를 과세한 당초처분은
정당하다.

3. 사실관계 및 판단
(1) 폐쇄된 쟁점건물의 건축물대장에는 쟁점건물이 1993.12.13 이전 신축
(최초소유권이전일이 1993.12.13임)되었다가 2003.7.29 멸실처리된 것으로
나타나 있다.
(2) 청구인과 유 외 1인이 2003.1.24 체결한 쟁점부동산 매매 계약서에는
쟁점부동산의 총매매 가액이 23억원으로 되어 있고, 잔금 (13억원)지급일은
2003.6.20로 되어 있으며, 특약사항란에 "건축허가는 매도인 경 (청구인)
명의로 하되 잔금지불과동시에 매수인 명의로 한다"는 조건이 명시되어 있다.
(3) 2003.6.19 쟁점부동산의 토지상에 청구인 명의로 아파트 신축 관련 사업승인
을 받았다가 2003년 7월 구청장으로부 터 쟁점부동산 매수인인 유 외 1인
명의로 사업계획변경 승인 을 받았다.
(4) 청구인이 2003.7.25 신고한 2003년 1기 부가가치세 신고서(부동산임대 공급
가액 명세서) 및 처분청의 이 건 심판청구에 대한 답변서 내용 등을 보면
쟁점부동산의 임차인들 모두가 2003.5.31 이전에 퇴거한 사실을 알 수 있고,
청구인은 2003.6.23을 폐업일로 하여 2003.7.26 폐업신고를 하였다.

(5) 쟁점건물의 양도를 재화의 공급(고정자산매각)으로 보고 부가가치세를
과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 쟁점건물의 양도는 사 업용 고정자산의
양도로 볼 것이 아니라 폐업시 잔존재화로 보고 과세하여야 한다고 주장하고
있어 살펴보면,


(6) 위 사실관계에서 알 수 있는 바와 같이 쟁점건물의 임차인들 모두가 퇴거한
날은 2003.5.31 이전인 바 청구인이 사실상 부동산임대 사업을 폐업한 날은
마지막 남은 임차인 이 퇴거한 날인 2003.5.31이라 할 것이고,
쟁점부동산양도일이 2003.6.20이라는 사실에 대하여는 다툼이 없으므로
사실상 폐업일 이 후에 양도된 쟁점건물에 대하여는 폐업시 잔존재화로서
과세하는 것 이 페업시 잔존재화를 자기에게 공급한 것으로 보아 과세하도록
규정 한 부가가치세법 제6조 제4항의 규정에 비추어 볼 때 타당하다 하겠다.

결정요지
청구인이 사실상 부동산임대 사업을 폐업한 날은 마지막 남은 임차인이 퇴거한
날인 2003.5.31이라 할 것이고, 쟁점부동산 양도일이 2003.6.20이므로 사실상
폐업일 이 후에 양도된 쟁점건물에 대하여는 폐업시 잔존재화로서 과세하는
것이 타당함

관련법령
부가가치세법 제6조(재화의 공급)

결어:
개업공인중개사가 부동산의 거래에 있어 건물분 부가가치세에 대해 확인설명의 의무는 없다 하나 실무에서 어느정도의 가이드는 필요한 것이 현실입니다.

최종 판단은 매도.매수 양당사자의 의뢰에 의한 세무사등의 조력이 필요하겠으나 중개사의 중개업무에 필요한 세무지식 또한 필요하겠습니다.

이 경우는 사업의 폐업이 먼저인지 양도가 먼저인지의 결정에 따라 건물분
부가가치세 납부 의무가 발생함에 주의 하여 거래 하여야 의뢰인에게 불측의
손해방지와 함께 실력있는 중개사로서의 믿을감을 줄 수 있을것입니다.