부동산 비용 줄여야... ‘新 아나바 운동’으로 트렌드 변화할 것

 

 

 

 

 

“부동산 경기침체로 새로운 돌파구가 필요한 시점입니다. 70년대 헐벗고 배고픈 시절 ‘새마을운동’으로 극복했듯 ‘새 아나바다 운동’이 부동산시장에 트렌드로 자리매김할 것입니다” 지난 8일 매경미디어센터에서 만난 명지대학교 부동산대학원 장대섭 겸임교수는 “새 대통령의 부동산공약과 관련해서 그 맥을 짚어보면 부동산시장에도 큰 변화가 올 것입니다. 그래서 먼저 앞서가는 투자와 자산관리가 필요한 시점”이라며 ‘새 아나바다’운동을 강조했다. "한파를 선채 그대로 맞지말고 살짝만 빗겨 서있으면 피할 수 있습니다. "새 아나바다운동"은 그런 맥락입니다"

기존의 ‘아나바다 운동’은 IMF시절 어려운 경제를 살려보자고 시작한 ‘아껴쓰고, 나눠쓰고, 바꿔쓰고, 다시쓰고’의 줄임말로 이를 부동산시장에 접목하기엔 어색할 수도 있다. 하지만 장교수는 “그렇지 않다”고 짧게 말하고, 다음과 같이 정리했다. 아껴쓰기(Save): 역세권, 직주근접의 입지와 에너지와 관리비 저감주택의 인기 상승, 규모· 유형·지역·가격의 다운사이징현상 나눠쓰기(Share): 쉐어(share)·멀티(multi)·게스트(guest)하우스, 수익형부동산 인기 상승 바꿔쓰기(chage): 교환과 용도변경을 통한 수익창출 다시쓰기(recycle): 리모델링, 재생전략의 변화 장교수는 부동산시장을 크게 APO(After peak oil)시대와 BPO(Before peak oil)시대로 구분해서 파악할 필요가 있다고 말한다. 즉 2003년을 기준으로 유가상승 전·후 시대로 구분되는 세계경제구조가 상이하다는 것. 미국 지구정책연구소 레스터브라운((Lester Brown) 소장이 역설한 APO시대와 BPO시대로 양분해 연구한 그의 논문들은 주로 식량정책이나 환경연구 자료로 쓰인다. 장교수가 말하는 부동산시장 환경변화의 시점도 그의 주장을 뒷받침한다. ‘새 아나바다 운동’은 미국의 뉴노멀(New Normal)과 일맥상통하다 뉴노멀은 2003년 미국의 IT붕괴 이후 벤쳐투자가인 로저 맥나미(Roger McNamee)가 처음 사용한 후 2010년 1월 다보스 포럼에서 뉴욕대 누리엘 루비니(Nouriel Roubini) 교수가 제창해 전 세계적으로 주목 받은 일종의 세계경제 현상이다. 뉴 노멀(New Nornal)시대란 금융위기 후 변화하는 세계경제를 이끌 새로운 표준을 찾아 더 좋은 세상을 만들자는 것인데 글로벌경제의 신 패러다임, 금융의 재탄생, 장기적 저성장, 과다 유동성에 따른 인플레이션압력 고조, 절제된 소비와 저축, 고실업 등의 문제를 다루어 더 좋은 세상을 만들기 위한 토대가 되는 글로벌 질서의 새로운 기준을 설정하는 신성장 질서를 말한다. 다시말해 뉴노멀(New Nornal)의 변화방향은 위기 이전인 올드노멀(Old Normal)이 가지는 문제점에 대한 세계경제 패러다임의 변화다. 장교수는 “뉴노멀(New Nornal)을 우리나라 부동산시장을 빗대면 소비감소, 부채감소, 저성장과 서울(수도권)중심에서 다핵체제인 지방 광역도시 중심의 균형발전과 그리고 `정부의 시장개입`이 앞으로의 경제흐름이며 부동산시장에도 나타날 주요현상이 될 것” 이라고 말한다. 그는 최근까지 대표적인 자산증식 수단인 부동산과 주식거래가 동시 급감한 여러 통계가 이를 반증한다고 말한다. 최근 부동산정보업체 매매시세와 통계청 가계금융조사 자료를 비교·분석한 결과 지난해 수도권 아파트 평균매매가격은 3억6537만원인데 수도권 가계자산평균은 3억9960만원으로 가계자산이 아파트 평균매매가격보다 3천여만 원 이상 높아 지난 2010년 전과는 다른 양상을 보이고 있다며 시대의 변화를 준비해야한다고 말한다. "기존 정부정책이 공급위주였다면 새 정부는 도시재생, 리모델링, 교환 등을 적극 활용해 부동산시장에 활기를 줘야 합니다"

부동산 가치하락이 경기침체를 가속화하는 자산 디플레이션 현상 발생 장교수는 “이 기간 동안 수도권 가계의 자산별 변동은 금융자산이 35.7% 상승, 실물자산은 1.7% 상승에 그친 반면 부채는 12.3% 상승해 부동산 같은 실물자산 가치 하락이 경기침체를 가속화하는 자산디플레이션 우려도 커지고 있다”고 말한다. 또 “부동산 의존도가 높은 베이비부머와 같은 은퇴자의 노후대비는 더욱 어려워졌다”며 “가처분소득이 50세 이후에 급격히 감소하면서 60세 이상이 되면 오히려 30대 보다도 소득이 적어지면서 지출은 늘어나는 소득푸어(Income-Poor) 현상이 급증할 것”이라고 전망했다. 지난해 부동산시장이 어땠냐는 질문에 장교수는 “수도권지역을 제외한 5개 광역시의 아파트가격 상승률은 40.2%에 달하나 서울은 –2.0, 경기도는 –3.2%로 지역별로 차별화 되고 있다”며“ 수도권과 비수도권지역의 양극화현상이 심화되고 있다”고 말했다. 지금까지의 올드노멀(Old Normal)시대에서의 과소비, 위험투자, 고성장에 따른 자산버블은 더 이상 새로운 부동산 시장에서는 생성되기 어려운 것이라 내나봤다. 따라서 새 정부는 기존 정부처럼 무분별한 주택공급정책이나 개발보다는 ‘재생‘에 대해 깊은 고민이 있어야 한다고 주장한다. 새 정부 부동산시장의 패러다임을 바꿔야 한다 “새 정부는 저출산과 고령화현상으로 주택수요는 계속적으로 하락할 것이며, 장기적인 침체로 지속될 가능성이 있다는 점을 간과해서는 안됩니다. 앞으로의 부동산시장 트렌드는 지금까지는 새로운 것 위주였다면 기존 부동산의 변형이 대세가 될 겁니다” ‘새 아나바다운동’을 구체적으로 들어보기로 했다. 첫째 아껴쓰기(Save)는 유가상승과 소득감소로 인해 관리비가 낮거나 에너지효율이 높은 아파트의 인기가 높아질 겁니다. 최근 다운사이징(down sizing)현상도 곳곳에서 나타나고 있습니다. 이때 직주근접(職住近接)으로 교통비절약이 가능한 대도시 주변과 대학가 및 역세권, 지하철 같은 대중교통 편리성이 높은 주거단지와 도시가 상대적으로 인기를 끌 것으로 예상됩니다. 따라서 서울에서 30㎞이상 떨어진 지역에 대량 공급보다는 서울 역세권에 소형주택 공급이 더 현명하다고 판단됩니다. 둘째 나눠쓰긱(share)는 쉐어하우스(share house), 멀티하우스(multi house)와 같이 종전의 무수익부동산 일부를 활용해 수익형부동산으로 공간을 재배치하는 겁니다. 그럼 헐고 다시 짓는 재건축보다는 수평증축이 가능한 리모델링이 더욱 활기를 띌 겁니다. 또 주거용 주택을 개조해 도시민박, 펜션과 같은 수익형부동산으로 탈바꿈해 임대수익도 가능하게 됩니다. 장교수는 일본 요코하마에 있는 고토부키 호스텔빌리지의 예를 들며 요코하마의 슬럼가였던 이곳이 지역 부동산회사와 건물주들의 협의로 빈 쪽방을 저렴한 숙박시설로 개조해 높은 수익을 올리고 있고, 지역 명물로 재탄생한 것. 현재 방 10개로 시작한 호스텔건물이 4곳으로 늘었다. 일본의 사례지만 `나눠쓰기`의 전형적인 사례라며 생각만 바꾸면 우리라고 못할게 없다고 강조한다. 셋째 바꿔쓰기(change)는 주택을 구입하기보다는 전세나 월세로 점유형태가 바뀌고 있는 요즘 틈새시장이 바로 교환입니다 주택을 모텔이나 고시원으로 교환하거나 반대로 상가를 아파트나 연립주택과 교환하는 겁니다. 또 건축물의 용도변경도 있습니다. 관련 법률이 완화되고 주변의 용도가 변화되면서 현실에 맞는 용도변경은 최소비용으로 최대의 효과 즉, 부동산가치를 올릴 수 있습니다. 마지막으로 다시쓰기(recycle)는 우리나라 건축기술은 이미 세계수준입니다. 특히 뉴타운 등 도시정비사업(재개발·재건축)에 대한 출구전략으로 태어난 것이 ‘도시재생정책’입니다. 여기에서 주거환경관리사업과 가로주택정비사업이 핵심인데 새로운 정부와 서울시에서도 도시재생에 대하여 주거복지차원에서 종전과 다른 형태의 도시재생을 도보하고 있다는 점에서 기존도심의 다양한 문화적 가치가 새롭게 조명될 것으로 보입니다. 끝으로 장대섭교수는 “베이비부머 세대의 은퇴에 따른 오피스텔, 도시형생활주택 같은 수익형부동산으로 투자가 몰리고 있지만 제가 볼때 투자가치가 얼마나 있나 의문이 든다"며, “부동산트렌드의 변화를 읽는 혜안이 필요하며 변화에 발 빠르게 대응하면서 내 자산의 관리와 투자전략을 세워야 한다”고 조언하면서 `새 아나바다 운동`을 접목해 매경닷컴과 공동으로 “현장중심 온라인 부동산교육”을 진행중이라고 말했다. [매경닷컴 조성신기자]