집값이 4년째 오르면서 주변에 아파트로 돈을 버는 사람들이 기하급수적으로 늘어나면서 부동산에 관심을 가지는 사람들이 부쩍 많아졌는데 여기에는 과거에 부동산을 매수하지 못한 자책감과 부동산으로 상상초월의 시세차익을 얻은 사람들에 대한 부러움과 시기 질투가 단단히 한 몫을 하고 있다.
지금까지 20년간 수도권 부동산은 대폭등과 대폭락의 연속이었으며 상승장에는 1.5배~2배까지 집값이 폭등하였으며 하락장에는 30~50%까지 폭락하는 이른바 폭등락의 반복 패턴이 발생했다는 점을 알 수 있다.
정부의 규제책이 나왔다고 하여 바로 폭락하는 것이 아니라 보통 1년 이상 미미한 시세등락의 과도기를 거친다음 2~3년동안 점진적으로 하락하고 맨 끝에 이른바 '패닉홀'이라고 불릴 정도로 단기 폭락하는 현상이 발생하며 정부의 부양책이 발표되었다고 하여 곧바로 폭등하는 것이 아니라 역시 1년이상 소폭의 등락장세를 연출하다가 2~3년동안 계단식으로 상승하다가 끝자락에 폭등하는 현상이 발생한다.
부동산 기사에서 말하는 10~20% 폭등락은 혼란을 줄이기 위한 거짓된 통계라고 단언하며 상승장에는 상한가보다 10~20%에 거래되고 하락장에는 로얄층이 하한가 전후에 거래되는 것을 감안하면 과거 10~20년 시세를 보면 실재 등락폭은 시세보다 훨씬 크기 때문에 과거 시세만 보아도 이 칼럼이 팩트라는 사실을 알 수 있다.
부동산이 폭등락 하는 것은 결코 달가운 현상이 아니지만 이러한 사이클 흐름을 역으로 이용하면 여러분들은 상상 그이상의 시세차익이 따라 올 것이므로 다음에 제시하는 부동산으로 가장 많이 실패하는 25가지 팩트를 머릿속에 각인하여 투자의 지침서로 삼았으면 한다.
부동산을 전혀 모르는 사람들이나 부동산을 잘 알 고 있어도 고정관념에 찌든 사람들에게 많은 부동산 책을 읽는 것보다 더 나은 깨달음을 줄 것을 자신하며 여러분들의 과거 부동산 투자 경험을 되살려 이 번에 다가오는 골드타임에는 똑같은 실수를 하지 않기를 바란다.
1. 고점에 매수하여 저점에 매도한다.
부동산에서 가장 많이 실수하는 일이 고점에 매수하여 불안감을 이기지 못하고 저점에 매도하거나 상승장에 겨우 거래가 시작될 때 혹은 매수가격에 올라올 때 '이게 왠 떡이냐'하고 매도하는 일이 많다.
보통 3년이상 부동산 시장이 활황기이면 그것은 상투로 보아도 무방하며 여기에 정부규제책이 강경하게 나오면 100% 상투장으로 보아도 되고 반대로 부동산 시장이 3년이상 하락하고 정부의 부양책이 나온다면 100% 바닥장세로 보아도 무방하다.
부동산을 상투장에 매수했다고 판단이 되면 제빨리 매도하거나 타이밍을 놓쳤다면 긴긴 하락기를 견딘만큼 거래가 된다고 매도하거나 본전 회복이 되었다고 매도하지 말고 상승장이 3~4년 이어졌는지 정부의 규제책이 나왔는지 살펴서 매도해야 한다.
2. 아파트가 아닌 빌라, 오피스텔. 지역주택조합 아파트에 투자한다.
보통 자본금이 2억 미만인 신혼부부나 자본금이 적은 서민들, 자본금은 많은데 남은 짜투리 돈으로 투자하는 분들이 빌라 특히 신축빌라나 오피스텔, 지역주택조합 아파트를 매수하는데 이런 것들은 대부분 상승률이 낮으며 환금성이 떨어져 나중에 팔리지 않기 때문에 결국 하락기에 저가 아파트를 매수할 절호의 타이밍을 놓친다.
3. 손해보고는 절대로 팔지 않는다.
어떤 일이 있어도 자신이 매수한 가격까지 회복하지 않으면 매도하지 않겠다는 자세는 스스로 모든 투자기회를 원천봉쇄하는 우매한 행동이므로 부동산 투자 전선에 뛰어들었다면 기대치가 낮은 부동산은 손실폭이 적다면 과감하게 매도하여야 한다.
특히 대형 아파트 보유자들이 많은데 예전 고점은 잊어야 하며 소형평단가 100% 대비 대형평단가를 70~80%로 계산하여야 한다.
4. 부동산 사이클과 지역, 유형, 테마, 트랜드를 무시하고 투자한다.
부동산은 정부정책으로 사이클이 형성되기 때문에 과거 시세와 3~5년간 상승 하락의 반복 패턴을 확인한 후 저점 매수해야 하며 가급적이면 서울과 서울초근접 지역, 재건축과 뉴타운, 재개발과 분양권 위주로 투자하는 것이 좋고 기존아파트는 상승여력이 있는 지역과 아파트만으로 선별하여 매수해야 한다. 또한 10~30평대 중소형 테마로 접근하는 것이 안전하다.
5. 주변 부동산 사장님이나 지인권유로 부동산 지식이 없이 투자한다.
부동산 지식이 없는 경우나 어설프게 알고 있는 사람들은 부동산에 눈뜬 장님이나 마찬가지라서 부동산 사장님들의 달변에 넘어가거나 또는 돈이 많거나 돈을 벌어 본 주변 지인의 말만 믿고 덜컥 매수하는 경우가 많은데 아무리 초보자라도 사이클과 과거시세, 테마를 확인하고 판단하여 매수하여야 하며 이럴경우 절대로 실패하지 않는다.
6. 우연히 지나가다가 혹은 임장(방문)하여 투자한다.
부동산을 보러 돌아다니다 보면 달변의 부동산 관계자의 말에 취하고 주변 환경이 좋은 아파트에 현혹이 되어 부동산 시세 따위는 보이지 않으므로 즉흥 구매할 확률이 높은데 상승장에 기존 아파트는 하락폭은 낮겠지만 이미 남들이 시세차익을 다 얻은 상태라는 것을 인식하고 보고만 오겠다는 초심을 유지하도록 노력해야 한다.
7. 부동산 매수 조건이 좋다고 투자한다.
무이자, 발코니 확장 무료, 저렴한 분양가, 부가세 환급 등등 매수 조건이 워낙 좋아서 그것에 이끌려 분양, 미분양 아파트나 오피스텔 등을 매수하는 경우가 많은데 하락장 바닥이라면 투자성을 따져서 매수해도 좋을 곳들이 있지만 상승장에는 역설적으로 오죽 안 팔리면 조건이 이렇게 좋을까 하고 되새김질 하면서 못난이 부동산으로 인식해야 한다.
8. 부동산 상투장에 상승요건과 호재를 맹신하며 부동산 바닥장에 하락요건과 유언비어를 추종한다.
부동산이 달아 오르면 돈에 눈이 멀어서 자신도 모르는 내집마련이라는 가면을 쓰고 투자 전선에 뛰어들어 결국 낭패를 보는 경우가 많다.
부동산이든 주식이든 모든 재화는 상승장이 가장 위험한데 이 때일수록 온갖 찬양 기사들이 쏟아지고, 거꾸로 하락기가 가장 안전한 시기임에도 불구하고 악성루머 때문에 저점 매수를 놓치는 경우가 많으니까 지역을 잘 선정하여 하락기에 유언비어를 떨쳐 버리고 계획대로 과감하게 투자를 해야 한다.
9. 부동산 호재를 따라 다니며 투자한다.
보통 투자하는 사람들은 전철이나 대규모 상권 형성, 재건축과 재개발 추진단계 등의 이런 저런 호재를 자신만이 알고 있는 1급 비밀처럼 판단하여 미래가치라는 명목으로 투자하게 되는데 3~4년간 집값이 오른 상태에서 이러한 호재들은 발표시점에 거의 반영이 된다는 점을 잊어서는 안 된다. 수도권에 전철이 있지만 집값이 낮은 곳들이 수두룩하다는 것을 잊지 말자.
10. 실거주 내집마련 목적으로만 접근한다.
실거주 내집마련은 가장 이상적이고 누구나 추구하는 소박한 꿈인 것은 틀림 없다. 하지만 부동산을 매수하는 순간 자신의 의지와 상관없이 폭등락의 시세 사이클에 나의 소중한 집이 휘둘릴 것이 뻔하므로 순수한 잣대로만 내집마련을 하면 그야말로 복골복의 상황에 처하게 되어 부자들이나 전문 투자자들의 멋잇감으로
전락할 수 있어서 실패할 확률이 높다.
11. 재개발이 막연한 단순 노후지역이나 입지가 좋다고 투자한다.
재건축과 재개발의 미래 전망이 밝은 곳은 어디까지나 서울에 국한이 되며 수도권으로 넓혀도 1기신도시나 성남, 과천, 광명, 안양, 부천, 의왕 등 일부 지역으로만 접근해야 한다.
이런 곳들도 구역지정이 되었다고 하더라도 구체적인 추진 과정이 없이 단순하게 노후화 되었다는 이유로 막연하게 매수하게 되면 지금도 10년전 시세의 70%도 회복이 안 된 일부 용산, 성남, 인천 등의 재개발 꼴이 되기 쉬운데 살슬달레 특히 상승장에 이런 곳들은 더 조심해야 한다.
재건축은 추진과정이 막연하더라도 하락기 매수를 권하지만 재개발과 달리 안전성과 투자성이 높으므로 무난하다.
12. 집값이 많이 올라 주변에서 돈을 버는 것을 보고 불안하여 투자한다.
사람들이 모여서 사회를 이루는 자본주의 사회에서 집값이 계속 오르면 당연히 누구는 얼마 벌었다는 부동산 투자 성공담이 가슴을 후벼 파기 때문에 내집이 없는 설움과 집값이 지속적으로 오를 것 같은 불안감으로 투자선선에 온 가족을 불사르는 일이 허다한데 앞에서 언급하였지만 개미들이 불나방처럼 달려드는 이 시점이 상투이거나 그 근처 시세이므로 기다려야 한다.
1~2년 기다려도 집값이 계속 오르게 되면 불안심리가 극에 달하는데 정부정책이 나온 이후 과도기가 지나면 집값이 하락한다는 확률적 접근을 위해 엄청난 인내심을 지녀야 한다.
13. 상투장에서 보유 아파트보다 더 좋은 아파트로 갈아타기를 한다.
저점에 내집마련을 하여 가격이 많이 오르면 그 자신감으로 좀 더 좋은 아파트로 갈아타겠다는 욕심이 잉태되어 자신감이 극에 달한 시기라서 내 아파트보다 더 많이 오른 아파트에 빚을 내어 투자하다가 결국 하락기에 상상초월의 쓴맛을 보게 된다.
갈아타기를 하려면 하락장에 내 것이 5천만원 빠진 것을 처분하고 1~2억 빠진 좋은 아파트로 대출을 끼고서라도 갈아타야 한다.
14. 좋지 않은 부동산을 쇼핑하듯 여러 채 구입하거나 임대사업으로 장기보유한다.
하락장에는 여러 채를 매수해도 그 가치를 하지만 이 경우에도 투자성이 있는 것을 살펴야 하며 3년이상 오른 시점에서는 그 무엇이든 쇼핑하듯 소형 부동산을 여러 채를 매수하는 일은 삼가해야 하고 주택임대사업을 낼 경우 장기간 내집이 묶이게 되므로 미래 투자성이 높은 아파트 중심으로만 임대사업을 내고 나머지는 모두 처분하는 것이 현명하다.
15. 내가 보유한 부동산이 상승 정점을 지났는데 살기 좋다고 여기고 갈아탈 생각을 하지 않는다.
보통 내집이 많이 오르거나 주변의 고가 아파트가 되면 시세차익에 대한 자신감이 생기고 마치 말 잘 듣고 공부 잘 하는 자녀가 더 예뻐 보이듯 초심을 잃고 억지 호재까지 믿으면서 비과세 상승장에 매도하지 않게 되는데 결국 하락기를 맞아 추락하게 되면 6~10년 다음 상승장까지 빚을 갚으며 허송세월을 보내야 하고
특급 아파트 급매를 모두 놓치게 된다.
16. 정부의 정책을 무시하고 맞서서 싸운다.
정부의 부동산 대책은 규제책이든 부양책이든 부동산 흐름 즉 사이클의 알파요 오메가라는 사실을 잊어서는 안 되며 정부정책이 1회성이 아니라 목표 달성까지 릴레이식으로 이어지기 때문에 이에 맞서 싸워서는 안 된다
오죽하면 이런 정책을 펼 것인가 하는 발상전환을 가지고 상투장 매도와 바닥장 매수를 적극적으로 진행해야 한다. 과거의 정부의 부동산 정책은 시간이 걸릴 뿐이지 장기적으로 결국 100전 100승이었으며 앞으로도 그럴 것이다.
17. TV부동산 방송과 전문가 무료특강에서 권유하는 아파트 외의 부동산을 매수한다.
보통 부동산 전문가들은 팬층이 두텁기 때문에 맞든 틀리든 부동산 전망과 해결방법에 최선을 다 하는 경우가 많다.
하지만 전문가의 범위가 모호하며 TV에 나오고 많은 사람들을 모아서 특강을 한다고 하여 유명전문가이거나 실력이 있는 전문가가 아니며 특히 아파트 외의 남들이 꺼려하는 빌라, 오피스텔, 일부 상가 등을 확실한 근거없이 호재와 함께 추천하는 분들은 부동산 전문가라기 보다는 회사 대표이거나 영업자인 경우가 많으므로 매수에 최대한 보수적으로 접근해야 한다.
18. 부동산 바닥장세에서 대출을 전혀 받지 않고 투자한다.
지금과 같은 상투장에 대출금리가 낮다고 그것을 활용하여 투자한 사람들은 다음 상승장 사이클도 6~8년으로 길고 가격이 많이 올라서 상승여력이 낮은 상황이므로 대출활용을 극도로 자제해야 하며 반대로 3~4년간 아파트값이 많이 하락하여 바닥이라는 판단이 설 경우에는 대출을 견딜 수 있을만큼 발생시켜 하락폭이 큰 아파트를 매수해야 한다.
19. 부동산 바닥장세에서 두려움을 못 이기고 투자하지 않는다.
집값이 천정부지로 치솟아서 오르게 되면 부동산 성공사례가 여기 저기에서 들끓기 때문에 그 유혹을 이기지 못하고 맹목적 묻지마 투자가 성행하는데 반대로 가격이 급락하게 되면 더 떨어질까봐 겁이 나서 부동산에 관심을 끊고 사는 우를 범하게 되는데 바로 이 시기가 내집마련과 부동산 시세차익을 극대화 할 수 있는 최고의 기회라는 점을 인식해야 한다.
20. 부동산 외의 주식, 환율, 경기 등 경제 요건을 지나치게 따져서 투자하지 않는다.
부동산이 점점 글로벌화 되고 경제와의 연관성이 두드러지는 것은 사실이지만 그렇다고 주식과 연계성을 띄는 것이 아닌데다가 부동산 스스로 폭등락을 반복하는 패턴이 이어지기 때문에 지나치게 거시경제 여건과 경기의 흐름의 잣대를 부동산에 들이밀어 투자성을 따져서는 안 된다. 경제학자들이나 주식투자를 하는 사람들이 일반인들보다 부동산 투자에 성공을 한다고 볼 수 없다.
21. 로또 청약 외에는 다른 대책을 세우지 않는다.
청약 가점이 높은 편이거나 그것과 상관없이 청약이 최고인줄로만 착각하고 그것 외에는 부동산 대책을 세우지 않는 사람들이 의외로 많은데 당첨이 되면 다행이지만 오히려 청약이 하락기 저점 매수를 못하게 하는 족쇄가 되어 이것저것 다 놓치는 사람들이 많다. 하락기 바닥시세 급매는 유망지역 청약당첨보다 나은 곳도 수두룩하다는 것을 명심하자.
22. 저축만 하거나 부동산에 아에 투자하지 않고 무주택자로 남는다.
집값은 폭등과 폭락의 연쇄적인 고리를 형성하면서 상승장에는 지속적으로 올라 매수하려고 하는 사람들에게 엄청난 인내심과 지겨움을 안겨주고 하락장에는 끝없이 추락하여 매도하고자 하는 사람들에게 패닉을 안기며 애간장을 태우지만 결국 하락보다 상승폭이 더 큰 방향으로 우상향하기 때문에 내집마련을 하지 않으면 아무리 절약하고 저축을 하더라도 집 있는 사람의 자산증식을 따라갈 수 없으므로 집값이 2~4년간
하락한다면 반드시 내집마련을 해야 한다.
23, 상승장 초중반에 자신이 매수라려고 한 가격보다 올랐다고 투자하지 않는다.
사람들이 현재 매물가와 현재시세에는 달통하면서 정작 중요한 과거 10년시세는 보지 않는 경우가 많고 사이클이 가장 중요한 요소임에도 그것이 있는 것조차 모르는 경우가 허다하다. 내가 지켜본 가격보다 오르면 손해 보는 느낌이 들어 포기해 버린다.
내가 매수하고자 하는 시세보다 올랐다고 하여 매수를 못하는 사람들이 너무나도 많은데 사이클만 알아도 실수하지 않는다.
24, 하락장 중후반에 자신이 매수하려고 한 가격보다 더 내려갔다고 투자하지 않거나 관심을 끊는다.
지금과 같은 상승장에 가격이 내려가면 당장 매수하던 사람들도 집값이 지속적으로 추락하게 되면 매수심리가 얼어 붙어서 매수예상가 아래로 추락하여도 매수하지 않게 되고 각종 부동산 악소문에 눈코귀를 막아버리고 급기야 무관심으로 대응하다가 집값이 자꾸 올라서 상승장 꼭지에 이르러서야 후회하면서 뒷북 매수를 하여 엄청난 손실을 자초한다.
25. 부동산 심리적 멘탈이 약하여 기다리지 못하거나 매수와 매도의 타이밍을 놓친다.
부동산에 대한 최소한의 지식과 주변 사람들, 언론 등에 휘둘리지 않는 강력한 멘탈을 가져야 투자에 성공한다.
부동산 자체가 상승초중기가 아니면 모두 장기적인 투자로 접근할 수밖에 없는 상황임에도 하루하루 부동산 흐름에 일희일비하여 속병이 생기고 정신적 스트레스를 받으며 사는데 그럴 것이라면 지금과 같은 상투장에는 차라리 관심을 뚝 끊었다가 결국 언젠가는 돌아올 최고의 타이밍을 찾아 단 한 번의 기회를 포착하는 것이 낫다.
지금까지 부동산으로 가장 많이 실패하는 25가지 사항을 나열하며 일일이 부연 설명을 하였는데 누구나 다 아는 상식같지만 심리적 조절에 실패하여 보통 자신의 생각과는 역행하는 사람들이 많으므로 이 번 기회에 부동산 멘탈 강화와 부동산에 대한 최소한의 지식과 패턴을 양식으로 삼아서 다시 시작될 미래장세의 성공투자자가 되어 보자.
앞에서 말한 실패 사례를 반대로 바꿀수만 있다면 누구에게나 소중한 내집을 마련할 수 있으며 더불어 부동산 안목을 넓힌다면 십수년간 저축해야 할 엄청난 돈을 덤으로 얻을 수 있다