신축빌라 분양 주택임대사업자 등록하는방법

신축빌라 분양 주택임대사업자 등록하는방법 

          

박성훤      

                        

주택임대사업자등록 절차   1. 주택임대사업자 등록신청   거주지 구청의 주택과에서 등록 신청서를 작성하고, 임대주택법상 임대주택사업자 등록신청을 해야 합니다. 일반적으로 신청 후 5일이 지나면 보통 임대주택사업자 등록증이 발급됩니다. 이때 신축건물도 공사가 진행 중인 경우에도 신청이 가능합니다.   * 신청기한: 취득일 또는 잔금납부일로부터 60일 이내 * 필요서류 등기된 건물은 신분증과 건물 등기부등본, 신축건물은 분양계약서, 신분증 다만, 주거용 오피스텔인 경우에는 해당 호의 평면도가 필요합니다.   2. 임대주택사업자 신고 등록(부가가치세 면세 사업자)   구청에서 주택임대차사업자등록증을 발급 받은 후 거주지 관할 세무서에 임대사업자등록을 해야 합니다. 신축건물의 경우 공사 중에도 신청이 가능하며, 반드시 등기이전에 신청해야만 취득세 면제, 재산세 감면을 받을 수 있습니다.   * 필요서류 신분증, 주택임대사업자등록증   3. 취득세, 재산세 감면신청   신축건물은 취득 후 60일 이내에 부동산 소재지 구청에 세액감면 신청을 해야 합니다. 등기 이전시 법무사에게 등기와 동시에 주택임대사업자 취득세 감면신청을 의뢰하면 부동산소재지 구청 세무과에서 감면신청을 해줍니다. 이때, 취득세를 감면받으려면 최초 분양이어야 하고, 재산세를 감면받으려면 임대 목적 주택이 2세대 이상이어야 합니다.   * 필요서류 신분증, 주택임대사업자등록증   4. 임대조건 신고   표준임대차계약서에 신고필증을 받기 위하여 임대개시 30일 전까지 소재지 관할 주택과에 임대조건 신고를 하여야 하며, 하지 않은 경우 벌금이 부과됩니다.   * 필요서류 신분증, 표준임대차계약서   5. 임대신고   임대주택에 대한 최종 신고로서 임대계약일로부터 30일 이내에 소재지 세무서 재산과에 임대신고를 하여야 합니다.   * 필요서류 신분증, 표준임대차계약서, 주택임대사업자등록증   6. 주택임대사업자 등록요건   전용면적 149제곱미터 이하, 대지면적 298제곱미터 이하. 오피스텔은 85제곱미터 이하 상하수도 입식부엌, 화장실, 목욕시설이 되어 있을 것   7. 취득세 면제   - ​전용 60㎡ 이하만 전액면제 - 전용 60㎡ ~ 80㎡ ​이하 주택은 25%(퍼센트) 감면 ​- 공동주택의 신축, 분양시에만 혜택을 줍니다. (기존주택이나 다가구주택은 감면 대상 X) 취득 후에 30일 이내에 물건지의 시,군,구청세무과에 신청해야 합니다   8. 재산세   - 전용 40㎡ 이하 : 면제 ​- 전용 60㎡ 이하 : 50% 감면 - 전용 85㎡​ 이하: 25% 감면​ 재산세의 혜택을 받으려면 2가구 이상 5년이상 임대 하는 조건​이여야 한다.   9. 양도소득세   - ​임대주택사업자가 거주하고있는 주택1채는 2년의 거주요건을 충족하면 비과세 - 한번 거주주택을 양도하고 난 이후 다음 거주주택을 또 다시 양도하게 되면 기존 거주 주택을 양도한날부터 해당 거주주택을 양도한 날까지의 양도차익에 대해서 비과세를 적용, 5년 의무 임대기간내에 임의 매각시 등록되어진 임대사업자간에는 포괄권리양도, 양수로 신고후에 매각이 가능 합니다. ​하지만 기존 감면받은 세금부분에 있어서는 정정신고해서 감면받은 세금에 대해 납부해주어야 합니다.   관련 조문: 지방세특례제한법 제31조 임대주택등에 대한 감면, 조세특례제한법 제96조 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 동법 제97조의 4 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례, 동법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면, 동법 제97조의 2 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례