건축 목적으로 토지를 매수하였는데 건축허가가 불가한 경우
1. 문제의 제기
건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여
■건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우,
■또는 상가를 매수하였는데 누수가 발생한 경우, 매수인은 어떻게 대처하여야 하는지가 문제된다.
2. 매도인의 하자담보책임
가. 민법 제580조, 제582조
민법 제580조제1항은 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다.(제575조 1항:매매목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알자 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다)
그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”,
동법 제581조제1항은 “매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.”,(580조[매도인 하자담보책임;제575조1항을 준용한다)
동조제2항은 “전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.”, 동법 제582조는 “전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.”고 규정하고 있다.
나. 요건
(1) 목적물의 하자가 있어야 한다.
매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질ㆍ성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 (대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).
당사자간 합의가 있는 때에는 그 합의가 표준이 된다.
매도인이 매수인에게 공급한 기계가 통상의 품질이나 성능을 갖추고 있는 경우, 그 기계에 작업환경이나 상황이 요구하는 품질이나 성능을 갖추고 있지 못하다 하여 하자가 있다고 인정할 수 있기 위해서는, 매수인이 매도인에게 제품이 사용될 작업환경이나 상황을 설명하면서 그 환경이나 상황에 필요한 품질이나 성능을 갖추고 있는 제품의 공급을 요구한 데 대하여 매도인이 그러한 품질과 성능을 갖춘 제품이라는 점을 명시적으로나 묵시적으로 보증하고 공급하였다는 사실이 인정되어야만 할 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다17834 판결).
건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결).
토지매매계약서에서 등기부상 1필 또는 수필의 토지를 매매목적물로 표시한 경우에는 특단의 사정이 없는 한 매매의 대상은 그 1필 또는 수필의 토지 전체라고 보는 것이 타당하고, 매매당사자가 매매 당시 현장답사를 하여 담장등으로 사실상 경계표시가 된 토지의 일부분을 매매목적물의 전체로 잘못 알고 매매계약을 체결하였다고 하여도 이러한 사실만으로 현장답사에서 확인한 토지부분만이 매매의 대상이 된다고는 할 수 없다.
토지매매에 있어서 특단의 사정이 없는 한 매수인에게 측량 또는 지적도와의 대조등 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없다(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결).
(2) 매수인의 선의 무과실
매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 반면에 매도인은 무과실 책임이다.
공원지로서의 대지를 매수하는 자는 부동산 등기부의 열람 뿐만 아니라, 동 대지가 도시계획상 도로에 저촉되는지의 여부 정도는 미리 조사하여 보는 것이 상례라 할 것인 바, 원고가 본조 매매계약을 체결함에 있어 현장을 답사하였음에도 불구하고, 30평의 대지중 10평이나 도로로 사용되고 있는 사실을 간과하였다면, 원고에게는 위 하자있음을 알지 못한데 대하여 과실이 있다(대법원 1979. 7. 24. 선고 79다827 판결).
매수인의 악의 또는 과실은 매도인이 이를 입증하여야 한다는 것이 통설이다.
다. 책임의 내용
이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 즉, 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제와 손해배상을 청구할 수 있다.
라. 권리행사기간
매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.
민법 제582조 소정의 매도인의 하자담보책임에 관한 매수인의 권리행사기간은 재판상 또는 재판외의 권리행사기간이고 재판상 청구를 위한 출소기간은 아니다(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결).
매도인에 대한 하자담보에 기한 손해배상청구권에 대하여는 민법 제582조(6월이내 사용)의 제척기간이 적용되고, 이는 법률관계의 조속한 안정을 도모하고자 하는 데에 취지가 있다. 그런데 하자담보에 기한 매수인의 손해배상청구권은 권리의 내용ㆍ성질 및 취지에 비추어 민법 제162조 제1항의 채권 소멸시효의 규정이 적용(기간말일이 공휴일에 해당한 때에는 기간은 익일로 만료된다)되고, 민법 제582조의 제척기간 규정으로 인하여 소멸시효 규정의 적용이 배제된다고 볼 수 없으며, 이때 다른 특별한 사정이 없는 한 무엇보다도 매수인이 매매 목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다고 해석함이 타당하다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결).
민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결).
마. 담보책임과 동시이행
매수인은 대금감액청구, 해제, 손해배상을 청구할 수 있는데, 이때에는 동시이행항변권이 적용된다(민법 제583조). 즉, 매도인은 동시이행으로 급부한 것의 반환청구를 할 수 있다.
바. 담보책임 면제 특약
매도인은 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다(민법 제584조).
즉, 민법 제580조는 강행규정은 아니므로 다른 특약은 가능하나, 면제특약을 해도 신의칙상 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위는 책임을 면하지 못하는 것이다. 담보책임을 가중하는 것도 가능하다.
3. 시사점
매도인은 무과실책임이므로, 매도인 입장에서는 ‘건축허가 여부는 매매계약의 효력에 영향을 미치지 않는다’는 특약을 하는 것이 좋을 것이다. 또한 ‘민법 제580조에 따른 담보책임을 면제한다’는 특약을 해 두는 것이 좋을 것이다.
[“부동산계약과 중개사고예방노하우” 책참고], <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>