물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들

이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

                  

물건보고서가 우리에게 주는 유익한 것들

이영진  

투자에 관심이 있는 경매물건에 대한 물건보고서 작성은 입찰에 임하기 전 최종적이고도 종합적으로 물건의 상태를 점검하는 것으로 자세히든 약식이든 경매투자절차에 있어서 반드시 거쳐야할 단계이다.

물건보고서 작성이 입찰 전 최종 단계라 했던 만큼 물건보고서 작성에 이르기까지는 이미 투자대상으로 선정한 경매물건에 대한 임대차현황을 비롯하여 권리관계, 배당관계 등 탁상에서 할 수 있는 물건분석 뿐만 아니라 관련 공부서류 발급, 현장조사(임장활동)을 통한 시세 및 물건하자여부에 대한 조사까지 모두 마무리했음을 전제로 한다. 그 모든 분석이나 조사된 내용을 한곳에 일목요연하게 담아내는 것이 바로 물건보고서이다.

분석 및 조사내용을 기억하고 입찰에 응하면 되지 굳이 보고서를 작성할 필요가 있을까 하고 생각할 수도 있겠지만 물건보고서 작성은 다음과 같은 이유에서 꼭 필요하다.

첫째, 물건보고서는 이미 제공된 경매정보에 대한 검증 역할을 한다. 대법원 또는 민간업체에서 제공하고 있는 경매정보는 대법원에서 경매감정을 위탁한 감정평가법인이 작성한 감정평가서를 토대로 한다.

그러나 그 감정평가서가 때론 가치평가면에서, 때론 면적이나 위치, 경계측면에서 사실과 다른 내용을 담고 있는 경우가 종종 있다. 현장답사를 통해 조사된 거래시세나 임대시세, 건물 및 토지 관리상태 등을 재확인하고, 위치 정보나 지적 정보, 입지환경 등을 다시 검증할 수 있는 시스템이 바로 물건보고서이다.

둘째, 물건보고서는 경매함정을 사전에 차단하는 역할을 한다. 임대차 내역을 정리하면서 다시 한번 임차인의 대항력 및 배당유무를 확인하고, 등기부등본에 기재되는 권리를 비롯하여 등기부등본 외적인 권리에서 문제가 되는 부분은 없는지 재차 확인함으로써 권리 및 임대차의 하자유무를 결론지을 수가 있다.

특히 대법원에서 제공하고 있는 경매정보나 또한 경매물건 내부를 속속들이 답사해서 조사하지 않은 관계로 규모가 크고 산림이 울창한 토지(임야)의 내부 상태(분묘 소재 및 고압선 매설 여부, 지형 및 지질 상태 등)나 건물 내부의 균열 또는 누수 등 가격산정에 영향을 미칠 만한 요인들이 감정평가서에 반영되지 못한다는 한계가 있다. 현장답사를 통해 지득한 내용을 일목요연하게 정리함으로써 그 한계를 극복할 수 있는 것이 바로 물건보고서이다.

셋째, 물건보고서 작성을 통해 경매투자성 검토의 기초 자료로 활용할 수 있음은 물론 고가낙찰로 인한 피해를 예방할 수 있다. 취득 시의 예상 소요비용 및 예상 매출액(임대수익, 매매차익 등)을 분석한 수익률(임대수익률, 처분수익률)에 기해 적정입찰가를 산정하고 각 이해관계인의 예상 배당액과 매수인이 인수해야 할 권리나 비용 등을 도출해 취득 시 소요비용에 반영함으로써 불필요한 고가낙찰을 예방할 수 있게 된다.

끝으로 물건보고서는 투자수익률에 근거해 산정된 적정입찰가 범위를 넘어 입찰가를 산정할 수 있는 근거를 제시하는 역할을 하기도 한다. 경매물건의 감정평가는 피상적으로 관찰한 현상만을 기준으로 평가하지 미래가치가 반영되지 않는다.

따라서 입찰자가 직접 현장답사나 관련 법규를 통해 알게 된 개발호재, 토지활용가치, 상권변화 전망, 건물용도변경 및 신축 등으로 경매물건의 효용가치 및 미래가치를 상승시킬 수 있는 요인이 존재한다면 이를 투자수익률 분석에 반영함으로써 당초 예상됐던 입찰가를 넘어 입찰할 수 있는 융통성을 발휘할 수 있게 된다.

이러한 물건보고서 작성의 필요성 외에도 물건보고서를 작성하는 습관을 길들이다보면 낙찰 또는 입찰사례에 대한 반복적인 학습자료 검증을 통해 경매투자에 대한 노하우를 습득할 수 있다. 뿐만 아니라 경매컨설팅을 하는 전문가 입장에서도 경매투자물건을 단순 구두형식으로 고객에서 설명하는 것보다 약식이든 정식이든 물건보고서를 작성해 고객에게 브리핑하는 것이 신뢰도 확보는 물론 훨씬 더 설득력을 얻을 수 있을 것이다.

카페: 경제적 자유를 위한 경매투자자들의 모임(http://cafe.daum.net/ewauction)

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