선행경매에서의 임차인

선행경매에서의 임차인

어떤 부동산은 경매가 한번이 아닌 두번이상 진행되는 물건들이 있습니다. 이때 임차인 한명이 계속해서 임차인으로 있는 경우에는 즉, 여러번의 경매절차에서 계속 임차인으로 되어 있는 사람이 있다면 권리분석 하실 때 유의해야 합니다.

말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 있습니다. 매각물건명세서 확인결과 배당요구종기일 전에 배당요구를 했고 외형상 확정일자도 빠르고 해서 낙찰받게되면 보증금을 전액 다 받아가는 것으로 분석할 수 있습니다. 그러나, 이 사건에서 임차인은 배당에 참여할수 없어 대항력만을 낙찰자에게 주장할수 있게 되어 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. 먼저 대법원 판례를 확인해 보겠습니다.

즉 첫 번째 경매절차에서 배당요구를 햇다면 그 때 제출한 임대차계약서에 있는 확정일자는 배당을 받던 못받던 소멸된 것이고, 그 계약서에 기해 두 번째 경매절차에서 또다시 배당요구를 한다 하더라도 이미 확정일자에 의한 우선변제권은 선행경매절차에서 소멸된 것이므로 배당을 받을 수 없다는 말입니다.

그렇다면 이런 경매의 함정을 어떻게 피해가야 할까요? 대항력 있는 선순위 임차인이 있는 경우 현재 진행되는 경매사건의 소유자가 어떤 원인으로 소유권을 이전해 왔는지 확인하셔야 합니다. 등기사항전부증명서 상 소유권이전원인이 매매가 아닌 경매,낙찰,경락 등 경공매로 이전되었다면 앞선 경매사건에서도 현재임차인이 임차인이었는지 아닌지를 확인해 보셔야 하는것입니다. 이 사건도 현 경매사건의 소유자가 경매로 2014.11.25. 에 소유권을 취득했음을 알수 있고 대항력 있는 임차인이 2011.9.21. 에 전입신고를 하고 2013.6.21. 에 확정일자를 받았으므로 현 소유자가 경매로 낙찰받을 시점에도 현재 임차인은 임차인이었음을 알수 있습니다.

이 사건의 선행 경매사건을 보면(부동산태인의 과거사건 내역을 통해 확인하시거나 등기사항전부증명서를 확인해 보시면 과거 사건의 사건번호를 확인할수 있습니다).

같은 동호수의 아파트가 앞전에도 경매가 진행되었었으며 총7개 물건 중 5번물건에 해당하는 물건이었습니다.

말소기준권리보다 앞서 전입신고한 대항력 있는 임차인이 있는데 확정일자를 늦게 받아서 말소기준권리인 전주성가신협 근저당권보다 순서가 밀리게 됩니다. 소액임차인에도 해당이 안되어 배당절차에서는 배당을 받을수 없고 대항력이 있어 낙찰자가 인수하게 됩니다. 즉 낙찰자는 낙찰가 41,378,900원에 임차인 보증금을 인수한 약 1억원에 낙찰을 받은 셈이 됩니다.

이렇듯 대항력 있는 임차인이 있는 경우에 확정일자가 빠르다 하여 전액배당 받을 것으로 보시지 말고 위와 같은 경우에 해당되는지 여부를 꼼꼼히 체크하신후 입찰에 응해야겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사 우광연 대표