영업기간 5년 보장 이후의 상가권리금 회수청구

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

                  

영업기간 5년 보장 이후의 상가권리금 회수청구

최광석  

 

 2015. 5. 상가권리금 보호를 입법화한 상가건물임대차보호법이 시행된 이후 건물주의 회수방해행위 여부를 판단한 판결이 속속 선고되고 있는 가운데, 5년 갱신요구권을 보장받은, 다시 말하면 임대차개시 후 5년이 지난 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수청구권을 행사할 수 있는지에 대한 논란이 하급심 재판 단계에서 큰 쟁점으로 부각하고 있다.

 먼저, 권리행사가 가능하다는 취지의 판결이다.



★ 청주지방법원 충주지원 2017. 2. 15.선고  2016가단22793(본소)  보증금반환, 2016가단23093(반소)  건물명도

1. 기초사실

  가. 피고는 충주시 00동 000번지 00대학교 충주캠퍼스 000학사 00동 1층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 소매점 114.98㎡(이하 '이 사건 건물‘이라 한다)의 소유자이다.

피고는 2006. 7. 24. 원고와 사이에 이 사건 건물에 대하여 임대차보증금 16,320,000원, 월차임 1,360,000원, 임대차기간 3년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2006. 8. 18.경부터 이 사건 건물에서 GS25편의점을 운영하였다.

  나. 이후 원고와 피고는 2009. 8. 28. 다시 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임 1,280,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 2011. 8. 30. 다시 같은 조건으로 임대차계약을 갱신하였으며, 2013. 8. 30. 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임은 학기 기간의 경우 1,280,000원, 방학 기간의 경우 1,000,000원, 임대차기간 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하였다.

원고와 피고는 2015. 8. 20. 다시 임대차보증금은 전과 동일하게, 월차임은 학기 기간의 경우 1,334,000원, 방학 기간의 경우 1,050,000원, 임대차기간 1년으로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

  다. 피고는 2016. 6. 3.경 원고에게 ‘이 사건 임대차계약기간 종료일인 2016. 8. 31. 이후에는 재계약을 하지 않고 이 사건 건물의 인도를 구한다’는 취지의 통보를 하였다.

  라. 한편 피고는 2016. 7. 15. 이 사건 건물 및 학생식당의 임대에 대하여 입찰공고를 하였다.

2. 당사자들의 주장 요지
 

가. 원고(임차인)의 주장

    이 사건 임대차계약의 임대인인 피고는 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 정당한 사유 없이 거절함으로써 원고가 권리금 계약에 따라 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였다.

따라서 원고는 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제3항에 따라 피고를 상대로 그 손해배상을 구하고, 또한 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 임대차보증금 16,320,000원의 반환을 구한다.
 

나. 피고(임대인)의 주장

    상가임대차법 제10조의4는 임대차기간이 5년에 미치지 못하는 단기임대차의 경우 임차인이 임대차계약 체결시 종전 임차인에게 권리금을 지급한 경우에만 적용되는데,

원고와 피고 사이의 임대차계약은 10년을 초과할 뿐만 아니라, 원고는 최초 임대차계약 체결 당시 권리금 등을 지급한 바 없으므로, 권리금 회수기회의 보장 자체가 인정될 수 없다.

또한 원고는 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 바와 같이 피고에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하지도 않았고, 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해한 바도 없다.

이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 반소로서 원고를 상대로 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에서 연체된 월차임 등을 공제한 나머지 잔액을 지급받음과 동시에 이 사건 건물의 인도를 이행할 것을 구한다.

3. 본소청구에 대한 판단

  가. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구

    1) 손해배상책임의 발생

      가) 상가임대차법 제10조의4 제1항에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써

권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 같은 조 제3항에 의하면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 

      나) 앞서 거시한 증거와 갑 제8 내지 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사실이 인정된다.

즉, ① 피고가 이 사건 임대차계약 종료 전에 공고한 입찰은 이 사건 건물의 편의점과 함께 이와 인접한 학생식당을 함께 임대 대상으로 한 것이고, 입찰참가자격은 구내식당 운영 경험이 있는 법인(회사)으로 제한하였다.

② 원고와 신규임차인이 되려는 자인 이00는 2016. 6. 11. 이 사건 건물의 편의점에 대하여 권리금 150,000,000원인 권리금계약서를 작성하였고, 원고는 이00로부터 권리금계약의 계약금 2,000,000원을 지급받았다.

③ 원고는 2016. 6.경 및 같은 해 7.경 피고에게 이 사건 건물의 편의점을 인수하겠다는 사람(이00)을 데리고 가겠다고 하자, 피고는 이 사건 건물에 대하여 입찰을 하기 때문에 원고가 주선하는 사람과 임대차계약을 체결할 수 없다고 하면서 그 만남 자체를 거부하였다.

④ 결국 원고는 2016. 8. 19. 이00에게 권리금계약의 해지로 인하여 계약금 2,000,000원을 다시 반환하였다. 
 

 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 건물의 입찰을 이유로 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고가 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로, 이로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

    2) 피고의 주장에 대한 판단

      가) 상가임대차법의 입법취지 및 내용, 권리금의 내용 등을 감안하면, 피고의 주장과 같이

상가임대차법 제10조의4가 단지 종전 임차인에게 권리금을 지급한 임차인에 한하여 그 권리금의 회수기회를 보장하는 취지라고 한정하여 해석하기는 어렵다. 
     

나) 또한 상가임대차법이 임차인에게 권리금 회수기회 상실에 따른 손해배상청구권을 제한적인 요건 하에 인정하고 있음에도 불구하고,

여기서 나아가 명문의 규정도 없는 같은 법 제10조 제2항(5년을 초과하지 않는 범위 내에서 인정되는 계약갱신요구권)을 준용 또는 유추적용하여 임차인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 임차인의 권리금 회수기회를 보장한 상가임대차법 제10조의4의 취지에 반한다. 

      다) 상가임대차법 제10조의4 제5항은 ‘임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다’고 정하고,

이에 따라 원고는 자신이 알고 있는 범위 내에서 신규임차인에 관한 정보를 제공할 의무가 있다. 그러나 이 사건 변론에 나타난 제반사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고에게 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보를 제공하려고 하였고, 피고가 이 사건 건물의 입찰을 이유로 원고가 제공하려는 정보를 거절하였다고 봄이 상당하다.

피고가 제출한 증거들만으로는 원고가 위 조항에서 정한 정보제공의무를 위반하였다고 보기는 어렵다.

또한 설혹 원고가 피고에게 충분한 정보를 제공하지 않았다고 보더라도, 피고가 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부한 사유에 비추어 볼 때, 그러한 사정이 피고의 손해배상책임을 면하게 하는 근거가 될 수는 없다.

  
      라) 나아가 피고는, 이 사건 건물이 유통산업발전법상 대규모점포의 일부에 해당하고 상가임대차법 제10조의5 제1호에 따라 같은 법 제10조의4의 적용대상에서 제외된다고 주장한다.

그러나 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.
   

 3) 손해배상책임의 범위

      상가임대차법 제10조의4 제3항에 의하면, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(감정평가액) 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

  이 법원의 감정인 윤태흠에 대한 감정촉탁결과, 이 법원의 감정인 윤태흠에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 사정이 인정된다.

이 사건 임대차계약의 종료시점인 2016. 8. 31. 기준으로 이 사건 건물의 권리금에 대한 감정결과, 유형재산 부분은 본사에서 투자한 시설에 관한 것이어서 권리금 산정에서 제외되고, 무형재산 부분은 상가임대차법 제10조의7에 따른 국토교통부장관의 고시에서 정한 바와 같이 수익환원법을 적용하고, 3년간의 영업이익을 기준으로 1기 영업이익을 산출한 후 상가임대차법에 따른 임대차보장기간 5년을 적용하여 5기의 현가액을 합산한 가액인 88,790,000원으로 감정되었다.

이에 대하여 피고는, 위 감정결과는 매기 영업이익 상승률을 2%로, 무형재산 비율을 25%로 임의로 정한 후 산정된 것으로서 부당하다는 취지로 주장하나, 해당지역 임대료 상승률, 물가지수 상승률, 이 사건 건물의 위치, 이 사건 건물 편의점의 영업이익 현황, 영업수준, 운영형태 등을 감안하면, 위와 같은 비율로 산정된 감정결과가 부당하다고 단정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 

  결국 이 사건 임대차계약 종료 당시 이 사건 건물의 권리금은 감정결과와 같이 88,790,000원으로 봄이 상당하고, 이는 신규임차인이 원고에게 지급하기로 한 권리금보다 낮은 것으로 보인다.

따라서 피고는 원고에게 위 88,790,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 판결 확정일부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
 

나. 임대차보증금 반환청구에 대한 판단
    위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 종료되었고 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 인도받음과 동시에, 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 16,320,000원을 지급할 의무가 있다(원고는 위 임대차보증금의 지연손해금도 그 지급을 구하나, 위 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 채무의 이행제공 등이 행해진 바 없는 이상, 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다).

4. 반소청구에 대한 판단

  가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약이 종료되었고 임차인인 원고의 이 사건 건물 인도의무와 임대인인 피고의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있으므로, 원고는 피고로부터 위 임대차보증금 16,320,000원을 지급받음과 동시에, 피고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다(현재까지 원고가 월차임 또는 공과금 등을 연체하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 위 임대차보증금에서 월차임, 공과금, 연체료 등을 공제한 잔액에 대한 원고의 반환의무와 피고의 이 사건 건물 인도의무가 동시이행관계에 있다는 취지의 피고의 주장은 위 인정범위 내에서만 이유 있다).

  
  나. 나아가 원고는, 피고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무 역시 원고의 이 사건 건물 인도의무와 동시이행관계에 있다고 주장한다.
  그러나 피고의 권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상채무는 임대차계약을 원인으로 하여 발생한 의무가 아니라 상가임대차법이 특별히 규정하고 있는 임대인의 방해금지의무 위반이라는 별개의 사실을 원인으로 하여 발생하는 것으로서, 원고의 이 사건 건물 인도의무와 대가관계 등 어떠한 이행상의 견련관계에 있다고 보기 어렵다. 따라서 위 각 채무는 동시이행관계에 있지 않고, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

 반대로, 권리행사를 부정하는 취지의 판결이다.

★ 서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결

1. 원고들의 청구에 관한 판단 
 

가. 청구원인에 대한 판단 

    1) 인정사실 

      가) 원고(임대인)들은 2009. 9. 21. 피고와 사이에 원고들 공유인 별지 목록 기재 건물의 □층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 51.405㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)에 관하여 보증금 4,000만 원, 월 임대료 200만 원, 임대기간 2009. 10. 15.부터 2011. 10. 14.까지로 정하여 상가임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 피고(임차인)는 이 사건 건물부분을 위와 같이 임차하여 카페를 운영하였다. 

      나) 원고들은 2011. 10. 15. 피고와 이 사건 임대차계약을 갱신하여 임대기간 2011. 10. 15.부터 2013. 10. 14.까지, 월 임대료 210만 원으로 정하였고, 또한 2013. 10. 15. 피고와 이 사건 임대차계약을 재차 갱신하면서 임대기간 2013. 10. 15.부터 2015. 10. 14.까지, 월 임대료 220만 원으로 정하였다. 

      다) 원고들은 2015. 6. 17.경 피고에게 내용증명으로 이 사건 임대차계약을 더 이상 갱신하지 않겠다는 취지의 의사표시를 하였다.

 
    2) 판단 

    위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 14. 임대기간 만료로 종료되었다 할 것이고, 원고들이 피고의 원고들에 대한 이 사건 건물부분의 인도의무와 원고들의 피고에 대한 위 임대차보증금 4,000만 원의 반환의무가 동시이행관계에 있음을 자인하고 있으므로, 피고는 원고들로부터 임차보증금 4,000만 원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 건물부분을 인도할 의무가 있다.

 

나. 피고의 항변 및 그에 관한 판단

 
    1) 피고의 항변 

    피고는 이 사건 건물을 임차할 당시 전임차인에게 권리금 9,800만 원을 지급하여 이를 회수하기 위하여 2015. 8. 26.경 임00과 사이에 이 사건 건물부분의 시설 등 영업 일체를 임00에게 양도하고 임00으로부터 권리금으로 1억 3,000만 원을 지급받기로 하는 권리양수도계약을 체결하였으므로,

원고(임대인)들은 임00과 이 사건 건물부분에 관하여 상가임대차계약을 체결하거나 원고들이 선택한 새로운 임차인이 피고(임차인)와 권리금계약을 체결하도록 하여 피고가 권리금을 회수할 수 있도록 협력하여야 함에도, 정당한 사유 없이 위와 같은 협력을 거절함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하였고, 이로 인하여 피고는 손해를 입었으므로,

원고들은 피고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 에 의하여 임00으로부터 지급받기로 한 권리금 1억 3,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 이 사건 건물부분의 권리금 중 낮은 금액인 1억 3,000만 원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고,

공평의 원칙상 원고들의 위 손해배상금 지급의무와 피고의 이 사건 건물부분의 인도의무는 동시이행관계에 있다. 따라서 피고는 원고들로부터 위 손해배상금을 지급받음과 동시에 이 사건 건물부분을 인도할 의무가 있다. 
   

 2) 판단 

      가) 먼저 원고들이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등으로 피고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있다고 할 수 있는지에 관하여 본다. 

      상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고,

같은 조 제3항에 의하면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
     

한편, ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점,

② 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점,

③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편,

제10조 제2항 은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면,

임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다. 

      앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2회에 걸쳐 갱신됨으로써 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년인 점 및 앞서 본 여러 규정 내용 내지 법리 등에 비추어 보면,

피고는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 무렵 원고들에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었고, 따라서 원고들이 이 사건 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2015. 10. 14.경까지 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등으로 피고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수 없으므로,

원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결하는 것을 거절하거나 원고들이 선택한 새로운 임차인이 피고와 권리금 계약을 체결하도록 협력하지 않았다고 하더라도, 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 할 수 없다 할 것이다. 

      나) 설사 그렇지 않고 원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것 등이 정당한 사유 없이 피고의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도,

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항),

권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로(제2항) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로 양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고들의 위 손해배상의무와 피고의 이 사건 건물부분 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다. 
     

다) 따라서 피고의 동시이행항변은 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.


★ 서울중앙지방법원 2017. 1. 11.선고 2016가합544516(본소)  건물명도, 2016가합544523(반소)  임대차보증금반환 및 손해배상청구

        --- 원고들이 피고에 대하여 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 규정에 따라 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하는지 여부에 관하여 살펴본다. 

       상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 같은 조 제3항에 의하면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 
      

그러나 한편, ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위한 것인 점,

② 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면,

같은 조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바,

이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신거절을 할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용, 수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지라고 보아야 하는 점,

③ 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 같은 법 제10조 제1항 단서 각호 해당 사유가 있는 경우에는 임대인에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무를 부과하지 않는데,

이러한 상가건물 임대차보호법 제19조 제1항 단서 각 호의 갱신거절사유가 있는 경우보다 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 처음부터 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 참조)에 임차인을 더 두텁게 보호해야 할 합리적 근거가 없는 점 등을 고려하면,

임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 경우뿐만 아니라 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.

       이 사건 임대차계약은 2011. 2. 24. 개시된 이후 2016. 2. 24.까지 60개월(5년)간 임대차계약 기간의 연장 내지 갱신을 통하여 유지되어 온 점은 앞서 인정한 바와 같고 여기에 앞서 본 상가건물 임대차보호법의 법리를 더하여 보면, 피고는 2016. 2. 24.경 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 무렵 원고들에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없었는바, 원고들에게 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 박00과 임대차계약을 체결하는 등 피고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 볼 수 없다. 



 2017. 3. 현재 판례검색 결과로는, 이 쟁점에 대한 항소심 판결은 아직 선고되지 않고 1심 판결들만 다수 발견되고 있는데, 위 판결들을 비롯해서 고양지원 2015가합75889호, 대구법원 2015가단118134호, 서울북부법원 2016가단 120332호 판결 등 권리를 부정하는 취지의 판결이 대다수였다(권리행사를 부정하는 판결들은, 비교적 초반에 선고된 위 서울서부법원 판결을 인용하는 경우가 많았다).

 

 임차인 보호를 목적으로 한 임대차보호법의 취지하에서 명시적인 근거 없이 5년 갱신요구권의 유추적용을 이유로 권리금회수청구를 제한한다는 것은 무리한 법해석이라는 지적과 함께, 만약 5년을 채우는 임차인에 대해서는 권리금회수청구가 불가능하다고 하면 권리금을 보호받기 위해 갱신요구권이 보장하는 5년을 모두 채우지 않은 채 3년이나 4년 정도 영업한 이후에 권리금을 회수하려는 관행이 정착될 수 밖에 없어, 권리금 문제로 갱신요구권 5년 보장을 해치는 부작용 내지 모순적인 결과가 발생할 수 있다.

부정설의 바탕인 ‘5년 정도 영업하면 시설한 인테리어비용 등은 어느 정도 보상될 수 있다’는 사고 역시, 시설공사는 임대차 개시 시점이 아니라 임대차 기간 도중에 이루어지는 경우도 적지 않은데다가, 권리금은 투자한 시설비 뿐 아니라 고객관계, 영업노하우 등이 포함된 개념이라는 점에서, 영업기간이 지속되면서 시설노후에도 불구하고 권리금이 증가하는 경우가 적지 않으며,

 실제로도 금액이 크게 형성된 권리금 점포의 대부분은 동일한 자리에서 장기간 영업을 통해 인지도를 높인 경우가 많다는 점에서, 만약 5년을 기준으로 회수청구권 여부를 판단하게 되면 고액 권리금 점포의 상당 부분이 보호대상에서 제외되면서 임차인 보호의 입법취지가 퇴색될 수 있다.

 권리금이 걸려 있는 상당수 점포에 해당하는 문제이니만큼 대법원 판결 선고 이전에는 적지 않은 혼란이 발생할 것으로 예상된다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.