부동산 임대 때 임대료·면적 확인했다고? 나머지 7가지는 어쩔라고?

부동산 임대 때 임대료·면적 확인했다고? 나머지 7가지는 어쩔라고?

[고윤기 변호사의 법률이야기] 부동산을 임차할 때 주의할 점

2017년 3월에 서울 동부지방법원과 검찰청이 송파구 문정동으로 이전을 합니다. 필자의 회사도 서울 동부지방법원 옆에 있기 때문에, 법원과 같이 이사를 가야할지를 심각하게 고민해 왔습니다. 법원·검찰청과 같은 큰 관공서가 이전을 하면, 주변의 변호사, 법무사 사무실, 부동산 등 많은 사무실들이 같이 이전을 하는 게 과거의 행태였습니다. 그런데 인터넷과 모바일 검색의 발달로 인해서, 변호사 사무실이 꼭 법원 근처에 있어야 하는 것은 아니라는 인식이 많이 생겼고, 실제로 법원이 이전하는데 같이 이전하는 사무실이 생각보다 많지는 않은 상태입니다.

사무실을 이전하면 새로운 사무실을 임차해야 합니다. 사업을 시작할 때도 마찬가지입니다. 사업을 시작하기로 마음을 먹었다면 사업의 근거지가 필요한데, 자신의 땅이나 건물이 있는 경우가 아니라면 다른 사람 소유의 부동산을 빌려야 합니다. 임차인은 전통적으로 ‘을(乙)’이었습니다. 상가임대차보호법과 주택임대차보호법이 제정되고 나서 임차인의 권리는 매우 커져가고 있는 상태입니다. 이번 칼럼에서는 사업을 시작하기 위해서 임대차 계약을 체결할 경우, 임차인의 입장에서 유의해야 할 점들에 대해 알아보겠습니다.

과거의 임대차 계약서는 간단한 표준 서식에 특약사항 한 두 줄 적는 것이 보통입니다. 공인중개사가 가지고 있는 표준 계약서 양식입니다. 물론 이 표준 임대차 계약서에 빠진 내용은 기본적으로 민법이나 상가임대차보호법에 따라서 처리하면 됩니다. 그런데 이것만으로는 부족하다는 인식이 점차 많아지고 있는 것으로 보입니다. 임차물건이 크면 클수록 임대차 계약서는 두꺼워 지고, 복잡해지는 것이 당연합니다. 앞으로의 추세는 좀 더 임대인과 임차인의 권리관계를 명확히 하는 꼼꼼한 계약서를 만들게 될 것입니다.

임대목적물의 현황을 확인해야 합니다.

(1) 처음에 확인해야 할 사항은 임대목적물의 면적입니다. 실제로 임차인이 사용할 수 있는 면적은 주차장, 엘리베이터 등 공용면적을 제외한 면적입니다. 이 면적을 전용면적이라고 하는데, 이 전용면적이 얼마나 되는지를 잘 확인해야 합니다. 보통 임대면적 대비 전용면적 비율을 전용률이라고 하는데, 이 전용률을 꼭 확인해야 합니다.

(2) 임대목적물에 불법건축물, 간판이 있는 경우가 있습니다. 이 불법 건축물이 있는 것을 알면서도 이를 임대 목적물에 포함 시켜서 임차하는 경우도 있고, 불법건축물인지를 모르고 임차하는 경우도 있습니다. 불법건축물을 포함해서 임차하는 경우라면, 이 불법건축물에 철거명령이나 이행강제금이 부과되었을 때 누가 부담해야 할 것인지, 어떻게 처리해야 할 것인지를 명확히 정해 놓는 것이 좋습니다.

(3) 임대목적물의 하자 여부를 점검해야 합니다. 수도, 전기, 가스, 냉·난방, 인터넷 설비 등 영업에 필요한 설비가 갖추어 졌는지, 노화되지는 않았는지를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 전기 용량은 충분한지, 각종 원인자부담금이 부과되는 경우가 있는지도 살펴보아야 합니다. 의외로 이런 부분에서 분쟁이 발생하는 경우가 있습니다.

(4) 건물이 업종에 적합한지 여부를 확인해야 합니다. 건축물 대장상의 용도가 제1종 근린생활시설인지, 제2종 근린생활시설인지 여부를 확인해야 합니다. 제1종 근린생활시설은 주민 생활에 필수적인 편의를 도울 수 있는 시설을 말합니다. 예를 들어 미용실, 의원, 세탁소 등은 원칙적으로 제1종 근린생활시설입니다. 제2종 근린생활시설은 제1종 근린생활시설보다는 큰 규모로 생활에 부가적인 편의를 제공하는 시설입니다. 예를 들어, 소규모의 교회가 여기에 해당합니다. 그런데 이 구분은 해당 업체의 업종뿐만 아니라 면적에 따라서도 달라지고, 건축법이 종종 개정되는 분야이기 때문에 일률적으로 특정할 수 없으니 주의해야 합니다.

(5) 건물의 용도변경이 가능한지도 살펴야 할 부분입니다. 내가 하고자 하는 업종으로 건물의 용도변경이 필요할 수도 있습니다. 이 용도변경이 가능한지, 가능하다면 비용은 누가 부담해야 하는지를 확인해야 합니다.

(6) 건물이 대규모인 경우, 건물에 특정업종에 대한 제한이 있는 경우가 있습니다. 예를 들어 약국을 1개, 미용실을 1개만 입점 가능이라는 식으로 건물의 자치 규약으로 중복되는 업종의 진입을 제한하는 경우가 있습니다. 나중에 업종을 전환하려 하는 경우에, 걸림돌이 될 수 있으니 이 부분도 입점 전에 건물주와 명확히 해야 하는 부분입니다.

임대료와 기타 비용을 확인해야 합니다.

(1) 임대료에 부가세가 포함되었는지는 매우 중요한 문제입니다. 우리 부가가치세법에서는 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 않은 경우, 부가세가 포함되었다고 보고 있습니다. 임대차 계약서에 ‘부가세 별도’라고 표기하지 않으면, 부가세 포함으로 보는 것입니다. 이점 주의해서 확인해야 합니다.

(2) 건물에 따라서는 건물 관리비가 매우 비싼 경우가 있습니다. 건물주의 입장에서는 확실히 세금을 내야하는 임대료 보다, 건물 관리비를 높게 받는 것을 좋기 때문입니다. 건물관리비에 어떤 비용이 포함되어 있는지도 확인해 보아야 합니다. 전기료, 냉·난방이 포함되어 있는 경우도 있고, 단지 건물의 청소비 등만 포함되어 나머지 비용을 임차인이 내야 하는 경우도 있습니다. 그리고 입주 전에 전기, 수도, 가스요금을 정확하게 정산해야 합니다. 해당 관청에 문의하면 정확한 금액을 알 수 있습니다. 건물을 넘겨받을 시점에서 정산해야 나중에 문제가 없습니다.

(3) 임대료와 관리비 외에, 환경부담금, 도로점용료, 하수도 원인부담금 등을 임차인에게 부담시키는 경우도 있습니다. 이런 부분도 해당 비용을 누가 부담하는지를 확실히 해야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사