법원의 매각(경매)대상 부동산 감정평가서와 목록을 보면 '제시외 건물'이란 말이 있다. 이는 공부상에 없으나 실제 현장에 소재하고 있는 건물 및 구축물의 총칭이다.
제시외 건물은 무허가로 지은 별개의 건물 또는 건축 중이거나 증축한 후에 사용승인(준공)을 득하지 않은 부분, 공작물 등 부속물과 종물의 통칭이다.
저당권이나 압류 등이 설정된 등기부상에는 나타나지 않는다. 그러나 실제 본건물의 벽에 붙여 지은 보일러실, 주방, 테라스 등 상가 및 주택의 일부 또는 별개의 건물(별동)로 지은 화장실, 캐노피, 창고, 농지 위에 지어진 농막, 비닐하우스, 축사, 건축현장의 구축물과 컨테이너 등이 존재하는 경우 이를 제시외 건물로 표기한다.
매각대상 부동산에 제시외 건물이 존재하는 경우, 법원은 그 부분이 매각대상물과 별개이고 완전히 독립된 물건 또는 타인 소유의 등기된 건물인지 부합물 및 종물인지 검토`파악한다
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이를 통해 부합물이나 종물이라고 판단되면 주물(경매신청 부동산)에 포함해 전체 가격을 평가한 후 매각(경매)한다. 이때는 매각물건명세서에 '제시외 건물 포함 일괄매각'으로 표시한다.
별개의 독립된 건물로 판단되거나 소유권을 확인할 수 없는 경우에는 매각목록에서 제외해 '제시외 건물 있으나 매각제외-법정지상권 성립 여지 있음'이라고 표시한다.
한편 매각대상 토지 위에 고가 또는 많은 양의 수목이 식재돼 그 가치가 상당한 경우 법원은 이를 토지의 부합물로 볼 것인지 아닌지를 검토한다. 토지와 독립해 별개의 거래 대상이 될 수 있다고 판단되면 매각목록에 포함하지 않는다. 이 경우 수목이 토지임대차 또는 사용대차 등 권원에 기해 심었다면 매수인은 수목의 소유권은 취득하지 못한다.
수목 소유자를 상대로 수목수거 및 토지인도청구가 가능할 뿐이다. 이는 명인방법(지상물을 토지로부터 분리하지 않은 채 토지소유권으로부터 떼어 내 그 자체로 거래할 수 있도록 하는 공시방법-나무에 직접 또는 수목집단의 경계를 따라 끈을 둘러친 후 소유권을 표시하는 방법 등)으로 표시돼 누가 보더라도 타인의 소유임을 알 수 있는 경우에도 마찬가지다.