경매(1) 지분경매와 부당이득

경매(1) 지분경매와 부당이득
작성자 : 김은유

경매(1) 지분경매와 부당이득

<법무법인 강산>

1. 문제의 제기

 갑, 을, 병 3명이 600평짜리 토지를 공유하고 있다. 지분비율을 보면 갑이 5분의 3(360평), 을, 병이 각 5분의 1(각 120평)이다. 그런데 이 토지는 앞부분만 도로에 접하고 있다. 그러자 갑이 공유토지의 과반수 지분권자라면서 도로에 접한 부분인 360평을 갑이 단독으로 사용하겠다고 정하고, 을과 병은 도로에 접하지 않는 뒷부분을 사용하라고 정하였다.

 이 경우 을과 병은 갑에게 어떻게 대항하여야 하는가. 즉 앞부분 360평을 갑이 단독으로 사용·수익하는 것에 대해 부당이득을 청구할 수 있는가가 문제된다.

2. 사안의 해결

 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다(민법 제263조). 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다(민법 제265조).

 공유토지에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하다고 할 것이지만, 이 경우에 비록 그 특정한 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용ㆍ수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수 지분권자를 포함한 모든 사용ㆍ수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다. 왜냐하면 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 수익할 수 있기 때문이다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2009다76522, 76539 판결, 동지 : 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결, 대법원 2002. 10. 11. 선고 2000다17803 판결 등 참조).

 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있으므로, 공유자중 어느 공유자 일부가 특정부분을 배타적으로 사용·수익을 한다면, 남은 공유자는 그 공유자를 상대로 지분비율대로 사용·수익을 하지 못한 데에 대해 부당이득반환을 청구할 수가 있다.

 예를 들어 상가 101호, 102호, 103호를 3명이 공유하는데, 101호는 도로 쪽에 접하여 임대료가 높고, 102호와 103호는 도로 쪽에 접하지 못하여 임대료가 매우 낮다고 가정해 보자. 이 경우 과반수 지분권자가 사용·수익 방법을 결정한다고 하여 101호를 자기가 독점적으로 사용하고, 나머지를 다른 공유자가 사용하도록 정한다면, 이것은 불합리하고 공유 정신에도 위배된다.

상가 101호, 102호, 103호를 공유자가 독점적으로 사용하지 않고 임대를 주었다고 가정하면, 101호에서 나오는 임대료도 공유지분대로 나누어야 하는 것이고, 102호, 103호에서 나오는 임대료도 공유지분대로 나누는 것을 생각해 보면 쉽게 이해가 갈 것이다.

 즉, 과반수 지분권자가 사용·수익 방법을 결정하는 것은 맞지만, 공유의 정신, 즉 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있다는 것을 넘어 설 수는 없는 것이다.

 결국 과반수지분권자라 하더라도 다른 공유자들을 제치고 배타적으로 사용·수익하는 부분이 있다면 그 부분에 대해서는 지분비율로 부당이득을 하고 있는 것이다.

3. 결론

 사안에서 을과 병은 갑에게 갑이 배타적으로 사용·수익하는 부분에 대해 자신의 지분비율에 대해 부당이득을 청구할 수가 있다.<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 경매(1) 지분경매와 부당이득 재개발·재건축 똑똑한 조합원이 시공자 甲질 잡는다 재개발재건축 2주택을 받는 경우