경매 시 법정지상권 다시 생각하기

경매 시 법정지상권 다시 생각하기
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

경매 시 법정지상권 다시 생각하기

법무법인 강산

 법정지상권이 성립되는 토지에 대해서는 낙찰을 기피하는 것이 대세이다. 그러나 이러한 관행적인 생각은 버려야 한다. 생각을 바꾸어 보자. 법정지상권이 성립한다면 토지를 인도 받지는 못하지만 지료청구는 당연히 가능하다. 요즈음 같은 저금리 시대에 오히려 지료를 받는 것이 나은 경우도 있는 것이다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조).

사용용법 위반의 경우도 마찬가지로 소멸청구를 할 수 있다고 생각한다. 다만 지료의 연체를 이유로 법정지상권의 소멸청구를 하기 위해서는 원칙적으로 ‘부당이득’이 아닌 ‘지료’청구를 인정한 판결을 받아야 한다. 부당이득은 법률상 원인 없는 경우에 청구하는 것이고, 지료는 법적 근거가 있는 사용일 경우 청구하는 것으로 법정지상권이 대표적일 것이다. 한편 부당이득청구로 받는 금액은 소득세가 없다.

  또한 지상권은 영원한 것이 아니라 존속기간이 있다.

따라서 법정지상권 성립시기를 잘 살펴야 한다. 민법 제280조에 의하면 석조의 경우 30년이다. 관습법상 법정지상권에 있어서 존속기간에 관하여 합의가 이루어지지 않은 경우에 대하여 판례는 존속기간을 약정하지 아니한 지상권으로 보고 있다(대법원 1963. 5. 9. 선고 63아11).

그러므로 민법상 존속기간의 약정이 없는 지상권에 관한 규정에 의하면 연와조, 석조, 석회조 또는 이와 유사한 건물은 그 존속기간이 30년이 되고(민법 제280조 제1항 제281조 제1항), 이외 기타의 건물은 15년이 될 것이다(민법 제280조 제2항, 제281조 제1항). 그리고 관습법상 법정지상권의 존속기간이 만료되었을 때에는 지상권자는 토지소유자에 대하여 매수청구권을 가지며 이는 지료의 지급 여부와 관계없다(대법원 1968. 8. 30. 선고 68아1029).

 한편 대법원은 “토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전되는 경우에는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 시가 아니라 강제경매개시결정으로 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 가려야 하고,

강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 대하여 강제경매개시결정 이전에 가압류가 되어 있다가 그 가압류가 강제경매개시결정으로 인하여 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.

나아가 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 그 후 강제경매로 인해 그 저당권이 소멸하는 경우에는, 그 저당권 설정 이후의 특정 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하게 되면,

저당권자로서는 저당권 설정 당시를 기준으로 그 토지나 지상 건물의 담보가치를 평가하였음에도 저당권 설정 이후에 토지나 그 지상 건물의 소유자가 변경되었다는 외부의 우연한 사정으로 인하여 자신이 당초에 파악하고 있던 것보다 부당하게 높아지거나 떨어진 가치를 가진 담보를 취득하게 되는 예상하지 못한 이익을 얻거나 손해를 입게 되므로, 그 저당권 설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지에 따라 관습상 법정지상권의 성립 여부를 판단하여야 한다.”고 판시하고 있다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2009다62059 판결).<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 경매 시 법정지상권 다시 생각하기 재개발·재건축 부자들의 비극 재개발·재건축에서 세입자가 보증금을 반환받는 방법