토지(농지/임야)전용과 불편한 진실

토지(농지/임야)전용과 불편한 진실|           

안병관       

대부분 토지전문가들은 '농지전용허가'와 '토지형질변경허가' 그 자체부터 혼동하고 있다. 더우기 짝틍 토지전문가들이 지목을 중요시하며 마치 지목변경이 토지테크닉인냥 오도하고 있는 것이 현실~! 실제 토지전문가들에게 지목이란 토지의 부호도에 불과하며 법률적이고 세금부과 등 경제적의미로만 생각~! 이에따라 숭실사이버대 내 교재에 수록된 내용을 간략히 설명하겠다~! *** 우선   ■도시지역과 ■비도시(농촌)지역으로 구분하고 이해하셔야 하는데.... 도시지역은 사람이 사는 곳이기에 개발위주이며 개발계획(도시계획)이 있고 전국 토의 16%에 해당된다. 또한 용도지역이 주거/상업공업/녹지지역의 4개 용도지역이 있고 따라서 주/상/공/녹은 도시지역에만 있는것~! 허나 비도시지역인 농촌지역은 자연이 살기에 개발위주가 아닌 보전위주이며 그래서 도시계획과 같은 개발계획이 수립되지 아니한 지역이고 전 국토의 84%이다. 이 비도시(농촌)지역의 용도지역은 관리/농림/자연환경보전지역이고 이 3개 용도지역으로 지정된 곳은 당연 비도시지역일뿐 아니라 개발계획이 수립되지아니한 곳이기도 하다. 따라서 우선 대상토지가 도시지역에 있는 토지인가 비도시(농촌)지역에 있는 토지인가를 먼저 방점하고 그 다음에 법에서 원하는 절치로 들어 가야한다~! 우선 도시지역은 개발위주 지역이라 법에서 개발을 독려(?)하고 있는데 그 방법이 3가지 이라고 생각하시라. 첫째-도시계획사업(국토계획법),   둘째-도시개발사업(도시개발법), 셋째-도시정비사업(도정법) 바로 해당토지가 도시지역에 있는가 비도시지역에 있는가를 먼저 확인하고 그 다음에 면적별로 점검하는데... 예를 들면 도시지역인 주거/상업/공업지역의 토지라면 이미 개발위주이기에 별도 절차없이 건축허가의 개발행위허가로 가면 된다. 즉, 농지전용과 산지전용 절치를 생략하고 없다는 말이다. 허나 도시지역의 녹지역과 비도시(농촌)지역의 3개용도(관리/농림/자연환경보전지역)인 경우 내용이 복잡해 지는 것~! 이때 쉽게 이해하자면~! 면적이 보통인가 면적이 중규모인가 아님 면적이 매우 큰가 이다. 왜 이리 애매한 표현을 쓰는가 하면 도시개발사업에 얼마는 일정 규모라는 용어 때문이며.... 따라서 3천평(1만㎡) 이하의 소규모인 경우 개발행위허가로.... 그 이상인 3천평(1만㎡) 이상의 중규모의 경우 지구단위계획으로.... 대규모는 도시개발사업으로 가라는 말~! 따라서 무작정 다른 까페에서 올린 글을 억지로 외운다고 이해되는 것이 아니고.... 우선 황막사 회원이라면... 도시지역인가 바도시지역 내에 있는 땅인가 획인하고.... 면적이 3천평(1만㎡) 이하라면 으흥...'개발행위허가'로 가야하겠구먼 하고... 넘는 면적이라면 으흠...지구단위계획으로 가야하는 땅이구먼 하며... 도시지역내 땅은 1종지구단위로, 비도시지역내 땅은 2종 지구단위계획구역으로 가야하야 하는구나 라 생각하면 100점 만점에 98점~! 자...형질변경이란? 토지의 형상을 바꾸는 행위로 그 원인으로는 개발행위허가를 득하고 토지의 절토, 성토, 정지작업 등 토지의 형상이 바뀌는 행위로 농지에서는 농지전용, 임야에서는 산지전용허가를 득하고 작업 후 지목변경이 일어나는 그 자체로 이해하시라. 헌데 또 대형 토지전문 까페는 이글 저글 눈에 좋은 글만 퍼다가 올려놓으니... 땅에 관심있는 분들을 까막눈으로 맹그는데도 이를 모를고 잇는 실정~! 우선 땅은 손대고 가치를 올 릴 것인가? 아님 자연 뽕으로 손 안대고 가치를 올 릴 것인가? 자 이게 뭔고 하면 주변 토지는 대부분 100만원/평당 하는데 형질변경해서 200만원으로 올렸다고 봅시다~! 그걸 사람들은 나도 하겠다라 하며 그 가치를 받아드리려 하질 아니하고 부정한다. 이게 형질변경이고 그 다음 행위인 지목변경이다.