상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가.

상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가.
작성자 : 김은유	싸이월드 밴드

상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가.

1. 문제의 제기

 상가건물임대차보호법(이하 상가법이라 함) 제10조제2항은 “임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하고 있다.

 한편 동법 제10조제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.”고 규정하여, 이른바 법정갱신을 규정하고 있다.

 

 

 이렇게 동법 제10조제4항에 의하여 법정 갱신된 경우에도 동법 제10조제2항에 적용되어, 총 임대기간은 5년을 초과할 수 없는 것인지가 문제된다.

2. 대법원 판례

 이에 대하여 대법원은 임차인의 갱신 요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 동법 제10조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 하여, 상가임대인이 일정한 기간 내에 계약갱신 거절의 의사를 밝히지 않으면 총 임대기간과 상관없이 임대계약이 1년간 자동연장된 것으로 보아야 한다고 판시하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307판결).

 즉, 대법원은 임대차계약기간이 최초 임대차를 포함하여 5년 이상인 경우 임차인이 갱신요구를 할 수 없다고 하더라도 임대인이 적극적으로 일정기간 내에 계약갱신거절의 의사표시를 하지 않으면 5년의 갱신요구기간이 지난 후에도 총 임대기간에 상관없이 계약이 1년 단위로 자동갱신된 것으로 보아야 함을 명백히 인정한 것이다.

 한편 상가법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차기간’이라 함은 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 법 시행 이전에 체결되었다가 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결, 대법원 2006. 7. 13. 선고 2006다22272 판결).

 또한 공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 하는바, 상가법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하고 따라서 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다(대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905판결).

3. 결론

 따라서 임대차계약을 종료시키고 싶은 임대인으로서는 법정갱신이 되지 않도록 주의하여야 한다. 또한 공유자는 지분의 과반수로서 통지하여야 한다.<법무법인 강산 김은유 변호사>

김은유 現 법무법인 강산 대표변호사 現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수 저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등 상가임대차기간이 5년을 초과하여도 기간연장이 가능한가. 아파트에서 물이 새면 무조건 위층 책임인가. 과도한 위약금을 몰수당한 경우 구제책