모르면 손해 보는 환지방식 도시개발사업에 있어서 토지소유자 체크사항

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

                  

모르면 손해 보는 환지방식 도시개발사업에 있어서 토지소유자 체크사항

김은유  

 

모르면 손해 보는 환지방식 도시개발사업에 있어서 토지소유자 체크사항

<법무법인 강산>

 

토지소유자들에게는 강제수용이 되면 땅값을 제대로 받지 못한다는 의식이 너무 강하다.

그래서 토지소유자들은 강제수용을 하지 않고 환지를 주는 토지구획정리사업을 환영한다. 이러한 토지구획정리사업은 1966년에 제정된 토지구획정리사업법(법률 제1822호)에 의하여 이루어져 왔다. 그러다가 도시계획법상 일단의 주택지조성사업, 일단의 공업용지조성사업, 시가지조성사업과 토지구획정리사업법상 토지구획정리사업을 합하여, 하나의 법률로 제정된 것이 도시개발법이고, 이 도시개발법은 2000. 1. 28. 제정되어 2000. 7. 1.부터 시행되고 있다.

 

도시개발법에 의한 도시개발방식은 수용방식과 환지방식, 혼용방식이 있다.

수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하여 진행하므로, 토지소유자 입장에서는 ●정당한 보상금을 받는 것이 최대의 목표이다. 반면 환지방식은 수용을 하지 않고 종전 토지에 대체되는 환지를 주는 것이므로, 토지소유자들의 목표는 보다 ●좋은 위치에 환지를 받는 것과 ●감보가 적게 되거나 청산금을 적게 내는 데 있다.

 

환지방식은 먼저 종전 토지들에 대해 감정평가를 실시한 다음 이를 기초로 환지계획을 수립하고, 공사를 완료한 후 환지처분을 하는 방식으로 이루어진다. 그런데 환지방식은 수용방식과는 달라서 내 토지에 대한 정리 전 토지에 대한 가격이 달라지면 전체 환지계획이 달라지므로, 한번 정해진 환지계획을 소송으로 뒤바꾸기는 매우 어렵다. 즉, 환지방식은 정리 전 토지의 가격, 정리 후 토지의 가격, 환지위치 및 면적 등에 대해 한번 환지계획이 수립되면, 이에 불만을 가진 자가 이를 소송으로 번복하기는 어렵다. 따라서 토지소유자들은 환지방식을 이해하고 적극적으로 조합에 참여를 하여야만 권익을 지킬 수가 있다. 그런데 도시개발법은 사업시행자인 조합에 대해서 매우 빈약한 조문을 두고 있고, 대부분은 정관으로 위임하고 있는 실정이다. 그런데 국토교통부는 법에서 규정한 표준정관조차도 발표하지 않고 있다.

 

따라서 환지방식이야말로 토지소유자들의 적극적인 참여가 있어야 한다.

먼저 환지방식의 도시개발사업을 실시하려면 토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는데, 이때 신중한 동의가 필요하다.

1)동의를 하기 전에 각종 정보(환지설계 등에 대한 정보)를 요구하여 철저히 확인하고 동의를 하여야 한다.

 2)다음 조합운영은 대부분 정관에 위임되어 있으므로, 정관을 철저히 따져 보아야 한다.

3)또한 조합임원이 도덕성은 있는지 등을 철저히 검증하여야 하고,

4)환지설계를 위한 감정평가 관련 규정을 살펴야 하고,

5)자신의 토지가 과소토지 기준에 해당하지 않는지를 검토하여야 하고,

 6)집단환지를 받을 지 여부를 결정하여야 하고,

7)체비지가 적정한 위치에 적정한 규모로 지정되는지,

8)장애물제거는 적법한 절차를 거치는지 등에 대한 철저한 확인을 하여야만 자신의 권리를 지킬 수가 있는 것이다. 

 

환지를 준다는 이유만으로 아무 생각 없이 동의를 하고, 관심도 기우리지 않는다면 그만큼 토지소유자들에게 피해가 온다. 즉, 불리한 위치에 환지가 되고, 감보율이 높아진다는 것이다. 그런데 무서운 것은 이런 것은 한번 정해지면 소송으로 바로 잡기도 어렵다. 어찌 보면 수용보다 무서운 것이 환지방식이다.<법무법인 강산>