분양권투자, 확실하게 실패하는 방법

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

                   

분양권투자, 확실하게 실패하는 방법

오윤섭  

     

올 들어 분양열기에 힘입어 주택건설사들은 밀어내기식 분양을 하고 있습니다. 또 청약통장 가입자들은 저금리에다 청약1순위 완화로 분위기에 휩쓸려 분양권 프리미엄을 기대하고 묻지마 청약을 하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 잘못된 분양권투자가 엄청난 재앙이 될 수 있다는 경고성 메시지를 전할까 합니다. 바로 분양권투자, 확실하게 실패하는 5가지 방법 입니다.

1. 레버리지를 최대한 이용한다

1%대 초저금리 시대를 맞아 대출받아 분양권에 투자하는 사람이 많습니다. 즉 당첨받아 바로 되팔거나 아니면 계약금 또는 계약금+프리미엄만 있으면 분양권투자를 하겠다는 것입니다.

중도금은 대출받아 무이자 또는 이자 후불제로 충당하면 된다는 것입니다. 추가부담 없이  잔금을 내기전 분양권 전매로 프리미엄을 받고 팔면 된다는 생각입니다.

실수요보다 가수요, 투자수요가 많은 분양권시장에서 무리한 레버리지로 투자할 경우 실패할 확률이 높습니다. 분양권을 사려는 사람은 없고 팔려는 사람만 있는 상황에서 입주가 다가오면 중도금 대출 및 대출이자, 잔금 부담으로 손절매해야 하는 상황이 올 수 있습니다. 분양권투자에 확실하게 실패할 수 있습니다.    

2. 초기투자비가 적은 단지를 노린다

한마디로 싼 게 비지떡입니다. 최근 분양열기로 계약금이 분양가의 10%에서 인기단지는 20%로 옮겨가고 있는 중입니다. 하지만 과거 미분양이 많을 때는 수도권에서 분양아파트 계약금이 300만원까지 낮아지기도 했습니다.

아직도 계약금은 분양가의 10%로 책정하는 경우가 많습니다. 또 중도금도 대출해주고 이자를 잔금 납부할 때 납부하게 하거나 무이자로 해주고 있습니다.

이는 건설사들이 분양아파트에 대한 초기투자비를 줄여 가수와 투자수요를 끌어들여 청약경쟁률과 계약률을 높이기 위해서입니다. 그러나 세상에 공짜 점심은 없습니다. 결국 중도금 무이자도 이자비용이 분양가에 반영됐다고 보면 됩니다.

초기투자비를 최대한 낮춰 분양계약을 유도하는 것은 청약자를 현혹하는 ‘미끼’일 수 있습니다. 참고로 계약자가 본인 사유로 계약을 해제하려면 계약금 금액과 상관없이 분양가의 10%를 위약금으로 부담해야 합니다. 특히 중도금을 1회라도 납부했다면 건설사(분양회사)가 동의해주지 않는 한 계약을 해제할 수 없습니다.

3. 보유기간은 짧을수록 좋다

개미들은 분양권투자는 어차피 치고 빠지는 단타 상품이 아니냐고 반문합니다.

결코 그렇지 않습니다. 매수세가 지속적으로 있는 분양권은 블루칩 분양권중에서도 지역 대표인 랜드마크 분양권에 한합니다. 분양권 대부분은 장세에 따라 매수자가 늘어났다 줄었다 합니다. 변동폭이 큰 시장입니다.

특히 실수요자가 선호하는 분양권은 입주 1년 미만 남았을 때 매수세가 늘어나기 시작합니다. 분양계약후 1년 이상 매수세가 뜸한 경우가 많습니다. 분양권시장 비수기인 분양시장 성수기에는 매수세가 끊기는 경우가 흔합니다.

따라서 분양권을 1년 이내 단기 보유하고 단타로 투자수익을 올리기가 쉽지 않습니다.

4. 당첨이 우선이다

최근 이슈가 되고 있죠? 인기단지의 청약경쟁률이 워낙 높으니 일단 당첨되고 보자며 구름처럼 사람이 몰려든 모델하우스 분위기에 편승해 묻지마 청약을 하는 것입니다.

하지만 당첨이 되고 계약전 전매로 팔려고 하는데 팔 사람은 많고 살 사람은 없는 상황을 맞습니다. 프리미엄을 주고 살 사람이 없으니 계약을 하지 않는 것입니다. 1순위 청약통장만 날리는 꼴입니다.

“아파트에 당첨되면 프리미엄 받고 팔면 되지”라는 막연한 생각으로 분양권투자를 하다가는 엄청난 재앙을 맞을 수 있습니다. 분양받아 계약하고 전매로 팔려고 했으나 입주할때까지 팔리지 않는다면 재앙이 현실화될 것입니다. 

5. 안팔리면 입주하면 된다

안팔리면 입주하면 된다는 말에는 엄청난 위험이 도사리고 있습니다. 분양권투자란 말그대로 분양권을 사고팔아 수익을 내는 것을 기본으로 한다는 말입니다.

안팔리면 입주하면 된다는 것은 손실을 보더라도 상관없다는 말과 같습니다. 투자를 포기한다는 말과 같습니다.

분양권투자는 부동산의 선물옵션입니다. 선물(분양권)의 미래가치가 상승할지, 하락할지를 예측하고 투자하는 것입니다. 한마디로 보통 사람이 분양권투자로 성공하기가 만만치 않습니다. 잔금 납부전 매도해 수익을 낼 수 있는 분양권을 사야 합니다.

안팔려서 입주하면 분양권투자에 실패하는 것입니다. 모든 부담을 입주이후까지 안고 가야 합니다. 중도금 이자는 물론 잔금 납부 및 추가대출, 기회비용, 이자비용, 취득세, 재산세를 모두 부담해야 합니다.

따라서 분양권투자에서 가장 중요한건 환금성입니다. 팔릴 수 있는 아파트를 분양받아야 하고 팔릴 수 있는 분양권을 사야 합니다. 잔금전에는 반드시 팔 수 있는 분양권을 사야 합니다.

환금성이 높은 분양권이란 한마디로 남들이 입주해서 살고 싶은 분양권입니다. 공급보다 수요가 많은 분양권입니다. 가수요보다 실수요가 많은 분양권입니다. 지하철 개통 등 호재로 실수요층이 두터워지는 분양권입니다. 신규주택공급물량이 입주시점 전후에 일시적으로 많은 곳은 피해야 합니다.