분양카달로그와 다르게 시공된 경우 손해배상청구가 가능한지

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

  

분양카달로그와 다르게 시공된 경우 손해배상청구가 가능한지

 

 

 

1. 선분양 후시공 아파트 분양계약

 

선분양·후시공 분양에서는, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질에 대한 분양카달로그 내용은 지켜야 하고, 이를 시공하지 않거나 이행이 되지 않은 경우는 손해배상청구가 가능하다.

상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다.

  

그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다.

  

따라서 분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아, 광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만, 이와 달리 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서, 콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서, 각 분양계약의 내용이 된다(대법원 2007. 06. 01. 선고 2005다5812 판결).

   

2. 선시공·후분양 방식 분양계약

 

반면 선시공·후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 계획되었으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이루어지지 아니하여 준공 후에 분양이 되는 아파트 등의 경우에는 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형․재질등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다.

  

따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공되었다고 하더라도, 완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현되어 있는 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

  

3. 선분양·후시공 분양계약과 선시공·후분양 분양계약이 혼재하는 경우

 

그리고 선분양·후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형·재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입되었다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를

분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단하여야 한다.

   

따라서 이 경우에 일부는 준공이후에 분양계약을 체결한 자들의 경우에는 분양계약 시에 준공현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양카달로그와 다르게 시공되었다는 사정만으로 손해배상 청구를 할 수는 없는 것이다(대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다29601 판결).

  

4. 분양계약자 주의점

 

요약하면, 선분양·후시공으로 분양계약을 맺은 자들은 아파트의 외형 재질에 관한 부분이 분양카달로그와 다르게 시공되었거나 시공되지 않았다면 손해배상청구가 가능하다.

그러나 선시공·후분양 방식으로 시공된 상태를 보고 분양계약을 체결하는 경우에는 기존에 있었던 분양카탈로그는 청약의 유인에 불과하므로, 분양카달로그 내용을 분양계약서에 기재하여야만 손해배상을 청구할 수 있다.

 

다시 말하여 시공된 상태를 보고 분양계약을 체결하는 자들은 계약서에 표시된 내용만 보장받지 분양카달로그 내용은 보장을 받지 못하므로, 이점 주의하여야 할 것이다.<법무법인 강산 대표변호사 김은유, 임승택>