분양대금 이자반환의 범위와 약관

부동산리더스

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

 

분양대금 이자반환의 범위와 약관

 

체결한 분양계약이 누구의 귀책사유로든간에 해제되면 납부한 분양대금의 반환문제가 남게 되는데, 이 때 이자는 어떤 범위로 반환해야 하는지가 실무상 많이 논란되고 있다.
당사자간에 구체적인 약정이 없다면, 통상은 민사이율인 연5%가 아닌 상사이율인 연6%를 가산하여 지급하게 될 것이다.



★ 상법 제54조(상사법정이율)
상행위로 인한 채무의 법정이율은 연 6분으로 한다.

★ 상법 제3조(일방적 상행위)
당사자중 그 1인의 행위가 상행위인 때에는 전원에 대하여 본법을 적용한다.



하지만, 분양회사들은 이자부담경감 차원에서 반환할 이자를 면제하거나 저리의 이율로 반환한다는 취지의 약정을 미리 분양계약서에 못박아두는 경우가 많다. 이처럼 약관의 형식을 통해 이자부담을 아예 면제하거나 경감하는 취지의 약정이 있다면 그 효력은 어떠할까? 이에 관한 대법원판결이 선고되어 소개한다.



★ 대법원 2014.12.11. 선고 2014다39909 판결 [부당이득금반환청구등]

【판시사항】

[1] 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 ●이자의 반환의무를 배제하는 약관조항이 무효인지 여부(적극) 및 이자를 가산하여 반환하기로 한 경우, ●가산이자율이 공정을 잃은 것으로 무효인지 판단하는 방법

[2] ‘분양계약이 해제되는 경우 분양자는 수분양자가 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 2%에 해당하는 이자를 부가하여 수분양자에게 환불한다’고 정한 약관조항 중 이자율을 연 2%로 규정한 부분이 약관의 규제에 관한 법률 제9조 제5호에 해당하여 무효인지가 문제 된 사안에서, 위 가산이자율 부분이 분양자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 보기 어렵다고 한 사례

1. 관련 법리

약관의 규제에 관한 법률(이하 ‘약관규제법’이라 한다) 제9조는 “계약의 해제, 해지에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다.”고 규정하고, 같은 조 제5호는 ‘계약의 해제, 해지로 인한 사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항’을 들고 있는바, 민법 제548조 제2항은 계약이 해제된 경우 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 가산하여야 한다고 규정하고 있으므로 계약 해제로 사업자가 이미 받은 금전을 반환함에 있어 이자의 반환의무를 배제하는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 무효라고 할 것이지만, 이자를 가산하여 반환하기로 한 경우에는 그 가산이자율이 공정을 잃은 것으로서 무효인지를 판단함에 있어 일률적으로 그 이자율이 법정이율보다 높거나 낮다는 것만을 기준으로 하여서는 아니 되고, 당해 약관을 설정한 의도 및 목적, 당해 업종에서의 통상적인 거래 관행, 관계 법령의 규정, 거래대상 상품 또는 용역의 특성, 사업자의 영업상 필요 및 고객이 입을 불이익의 내용과 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다.

2. 상고이유 제6점에 관하여

(1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 분양계약서 제3조(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)는 ‘분양계약이 해제되는 경우 피고(분양자:회사)는 원고(수분양자:개인)가 기납부한 대금에 대하여 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 2%에 해당하는 이자를 부가하여 원고에게 환불한다(단, 제1항의 경우 위약금 및 ‘기타 공제금'에 대하여는 이자를 부가하지 아니하며, 위약금은 계약금부터 순차로 공제한다)’고 정하고 있는바, 여기서의 ‘기타 공제금’은 중도금 대출금의 대위변제금, 중도금 대출이자 후불제에 따른 대납이자 및 연체금 등 이 사건 분양계약에 따라 원고가 피고에게 지급하여야 할 채무액을 예정한 것으로서, 그 금액 상당의 분양대금이 시행사 내지 시공사인 피고에게 당연히 귀속되는 것이 아니라 피고가 원고에 대하여 가지는 별도의 채권에 불과하므로 원칙적으로 원상회복의 대상에 포함되고 다만 피고가 상계권의 행사를 통해 정산받을 수 있을 뿐이라는 이유로, 이 사건 조항 중 ‘기타 공제금’ 부분에 대하여 원상회복 시 이자의 반환의무를 배제한 부분은 사업자인 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감(축소)하는 조항으로서 약관규제법 제9조 제5호에 해당하여 무효라고 판단하였다.

(2) 이와 관련하여 피고는 상고이유로서, 이 사건 조항의 ‘기타 공제금’에 관한 부분은 공정거래위원회가 표준약관 제1001호로 제정, 고시한 2002. 5. 30.자 아파트표준공급계약서 제2조 제1항 제3호 단서와 같은 내용으로서 불공정한 것이 아니라고 주장하나, 위 단서 조항은 사업자가 분양계약을 해제하기 전에 위약금이나 대출원리금 등이 공제되는 불이익을 입게 됨을 해당 수분양자에게 주지시키라는 의미만이 있다고 보일 뿐 더 나아가 그 금액 상당에 대한 반환 이자까지 배제된다는 의미를 포함하고 있다고 볼 수는 없다. 그리고 기록에 의하면 이 사건과 같이 ‘기타 공제금’을 수분양자가 납부한 분양대금 원금에서 공제하는 내용의 분양계약서가 사용되는 경우가 흔하다고 보이지도 아니한다.

이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 조항의 ‘기타 공제금’ 부분이 사업자인 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감(축소)하는 것이어서 무효라고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 약관해석의 일반원칙에 반하는 잘못이 없다.

3. 상고이유 제1 내지 5점에 관하여

(1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 조항 중 이 사건 분양계약 해제 시 피고가 반환해야 할 금전에 대한 이자율(이하 ‘가산이자율’이라 한다)을 연 2%로 규정하고 있는 부분에 관하여,

 

① 계약 해제로 인한 원상회복 시 가산되는 이자는 부당이득반환의 성질이 있으므로 반환의무자가 계약 해제 이전까지 급부를 보유함으로써 얻은 이익이나 그로 인하여 상대방이 입은 손해에 상응하는 정도여야 할 것인데, 피고가 원고에게 반환하여야 할 금액 상당을 금융기관으로부터 대출받거나 원고가 위 금액 상당을 금융기관에 예치하였다고 가정할 경우와 비교하여, 연 2%의 가산이자율은 금융기관의 예금이나 대출금리, 원고의 중도금 대출금 이율에 비해 현저히 낮아 원고가 받은 손해를 전보할 수준에 이르지 못하는 점,

 

② 원고는 주식회사 한국외환은행으로부터 중도금을 대출받으면서 이율을 ‘CD 기준금리 － 0.73%’로 정하였는바, 그 이율이 2009년도에 9개월가량 연 2.68~2.89% 정도였던 것을 제외하고는 대출기간 내내 연 5%를 초과하고 최대 연 9.15%에까지 이르러 원고로서는 분양계약이 해제되지 않고 대출기간이 연장될수록 손해가 더욱 커지게 되고 이러한 결과는 원고의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우뿐만 아니라 피고의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에도 동일한 점,

 

③ 공정거래위원회는 아파트표준공급계약서 표준약관(2002. 5. 30.자로 개정 승인된 것)을 공시하면서 당초 계약 해제로 인한 원상회복 시의 가산이자율을 시공사 등이 자율적으로 정할 수 있도록 공란으로 기재해 두었으나, 2013. 11. 8. 이 부분을 ‘민법 소정의 법정이율(단, 상법 적용 시는 상법 소정의 법정이율)에 해당하는 이자를 가산하여 환급’하도록 개정하여 공시한 점에 비추어 보면, 이 사건 조항 중 가산이자율 부분은 사업자인 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항으로서 약관규제법 제9조 제5호에 해당하여 무효라고 판단하였다.

(2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다.

① 원심은 원고가 중도금 대출 이자를 지급한 사정을 근거로 들고 있으나 수분양자가 중도금 대출을 받았거나 얼마의 대출 이자를 지급하였는지 등의 사정은 모든 수분양자에게 공통된 사정이 아니므로, 이러한 개별적, 구체적인 사정을 약관 해석의 근거로 삼아서는 안 된다.

② 원심은 시중 금융기관의 대출이나 예금 이자율과 비교하더라도 가산이자율 연 2%는 현저히 낮다고 보았으나, 기록을 살펴보아도 그와 같은 판단을 뒷받침할 만한 충분한 근거를 찾을 수 없을 뿐 아니라, 기준금리나 금융기관 예금 또는 대출 이자율이 오래전부터 지속적으로 내림세에 있음은 이 법원에 현저한 사실이고, 예금의 경우 이자소득세를 공제해야 하므로 실질 수령액은 약정 이자율로 계산한 금액보다 낮아질 수밖에 없는 점 등을 고려하면 이자율 비교에 관한 위와 같은 판단이 적정하다고 보기도 어렵다.

③ 공정거래위원회가 공시한 아파트표준공급계약서 표준약관이 2013. 11. 8. 개정되기 전에는 계약 해제로 인한 원상회복 시의 가산이자율에 관하여 시공사 등이 자율적으로 정할 수 있도록 공란으로 해 두었는바, 피고는 그 표준약관에 따라 이 사건 분양계약서를 작성한 것이다.

④ 위약금과 더불어 가산이자율을 낮게 정하는 것은 분양계약의 중도 파기를 방지하여 분양사업의 원활한 추진을 도모하는 데 도움이 된다는 점을 고려하면 이 사건과 같이 수분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 그 약관 조항의 적용을 정당화할 만한 합리적인 사유가 존재한다고 볼 여지가 있다.

위와 같은 사정을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 조항의 가산이자율 부분이 피고의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 보기 어렵다고 할 것인바, 원심이 이와 달리 이 사건 조항의 가산이자율 부분이 불공정하여 무효라고 판단한 것은 약관의 객관적, 통일적 해석의 원칙에 반할 뿐 아니라 약관규제법 제9조 제5호에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.