여러 사람들의 공동 부동산 취득과 명의신탁

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

여러 사람들의 공동 부동산 취득과 명의신탁

최광석  

 

여러 사람이 함께 자금을 투자하여 부동산을 취득하는 경우가 적지 않은데, 이 과정에서 명의신탁문제가 소홀히 다루어지는 경우가 적지 않다. 

  예를 들어, 甲, 乙이 공동으로 부동산을 취득하면서 甲, 乙의 지분형태가 아니라 甲 명의로만 이전등기를 하게 되면, 乙 몫의 지분에 대해서는 乙이 甲에게 명의신탁을 하게 되는 결과가 되어 부동산실명법에서 정하는 각종 불이익을 피하기 어렵게 된다.

더구나, 여러 사람이 부동산을 기반으로 하는 공동사업을 목적으로 하는 동업체를 결성하여 동업체 차원에서 함께 매수하였음에도 불구하고 동업체 앞으로 합유등기하지 않고 동업자들 앞으로 단순공유등기를 하는 것도 명의신탁일 수 있다는 점에서, 공동매수의 성격에 맞추어 명확한 등기를 염두에 둘 필요가 있을 것이다.



★대법원 2012.8.30. 선고 2010다39918 판결 [소유권이전등기의말소등기절차이행등]

[1] 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다.

 

공동매수의 목적이 전매차익의 획득에 있을 경우 그것이 공동사업을 위하여 동업체에서 매수한 것이 되려면, 적어도 공동매수인들 사이에서 매수한 토지를 공유가 아닌 동업체의 재산으로 귀속시키고 공동매수인 전원의 의사에 기하여 전원의 계산으로 처분한 후 이익을 분배하기로 하는 명시적 또는 묵시적 의사의 합치가 있어야만 하고,

 

이와 달리 공동매수 후 매수인별로 토지에 관하여 공유에 기한 지분권을 가지고 각자 자유롭게 지분권을 처분하여 대가를 취득할 수 있도록 한 것이라면 이를 동업체에서 매수한 것으로 볼 수는 없다.

[2] 갑, 을, 병 등이 전매차익을 얻을 목적으로 각자 매수자금을 출연하고 이에 상응하는 지분을 정하여 을 명의로 토지를 매수한 다음 을, 병과 친인척 관계에 있는 정 등에게 명의신탁한 사안에서,

 

각자의 매수지분에 상응하는 대내적 소유지분의 보유를 서로 인정하고 이에 대하여 개별적인 권리행사를 하여 온 점 등에 비추어 볼 때 갑, 을, 병 등은 을 명의로 토지를 공동매수한 후 처분하여 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것일 뿐

 

이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 할 수 없는데도, 이들 사이의 법률관계를 민법상 조합이라고 본 원심판결에 부동산 공동매수인 상호 간의 법률관계 등에 관한 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

★대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결[대여금등]

[1] 수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과하여 매도인은 매수인 수인에게 그 지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하는 경우도 있을 수 있고, 그 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것으로서 매도인이 소유권 전부의 이전의무를 그 동업체에 대하여 부담하는 경우도 있을 수 있다.

[2] 부동산의 소유자가 동업계약(조합계약)에 의하여 부동산의 소유권을 투자하기로 하였으나 아직 그의 소유로 등기가 되어 있고 조합원의 합유로 등기되어 있지 않다면, 그와 조합 사이에 채권적인 권리의무가 발생하여 그로 하여금 조합에 대하여 그 소유권을 이전할 의무 내지 그 사용을 인용할 의무가 있다고 할 수는 있지만,

 

그 동업계약을 이유로 조합계약 당사자 아닌 사람에 대한 관계에서 그 부동산이 조합원의 합유에 속한다고 할 근거는 없으므로, 조합원이 아닌 제3자에 대하여는 여전히 소유자로서 그 소유권을 행사할 수 있다.

[3] 민법 제271조 제1항은 "법률의 규정 또는 계약에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 때에는 합유로 한다.

 

 합유자의 권리는 합유물 전부에 미친다."고 규정하고(이는 물권법상의 규정으로서 강행규정이고, 따라서 조합체의 구성원인 조합원들이 공유하는 경우에는 조합체로서 물건을 소유하는 것으로 볼 수 없다.),

 

민법 제704조는 "조합원의 출자 기타 조합재산은 조합원의 합유로 한다."고 규정하고 있으므로, 동업을 목적으로 한 조합이 조합체로서 또는 조합재산으로서 부동산의 소유권을 취득하였다면, 민법 제271조 제1항의 규정에 의하여 당연히 그 조합체의 합유물이 되고(이는 민법 제187조에 규정된 '법률의 규정에 의한 물권의 취득'과는 아무 관계가 없다. 따라서 조합체가 부동산을 법률행위에 의하여 취득한 경우에는 물론 소유권이전등기를 요한다.),

 

다만, 그 조합체가 합유등기를 하지 아니하고 그 대신 조합원들 명의로 각 지분에 관하여 공유등기를 하였다면, 이는 그 조합체가 조합원들에게 각 지분에 관하여 명의신탁한 것으로 보아야 한다.

★ 대구지방법원 2014. 9. 19.선고 2014구합20171 과징금 등 부과처분취소

☞ 여러사람이 공동매수한 부동산을 공동매수인 중 1명의 명의로 등기한 것에 대해 명의신탁 과징금이 부과되자, 수인을 조합원으로 하는 동업체가 매수한 것이라는 이유로 과징금부과처분취소청구소송이 제기된 사안

수인이 부동산을 공동으로 매수한 경우, 매수인들 사이의 법률관계는 공유관계로서 단순한 공동매수인에 불과할 수도 있고, 수인을 조합원으로 하는 동업체에서 매수한 것일 수도 있는데, 부동산의 공동매수인들이 전매차익을 얻으려는 ‘공동의 목적 달성’을 위하여 상호 협력한 것에 불과하고 이를 넘어 ‘공동사업을 경영할 목적’이 있었다고 인정되지 않는 경우 이들 사이의 법률관계는 공유관계에 불과할 뿐 민법상 조합관계에 있다고 볼 수 없다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다39918 판결 등 참조).

  위 인정사실 및 앞서 든 증거에 의하면 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉

 

㉠ 원고 곽00이 이 사건 ①토지의 소유자인 문00을 소개하였고, 원고들과 정00(아들인 한00이 정00을 대리함)은 이 사건 ①토지가 토지거래허가구역 내에 위치한 관계로 허가요건을 갖춘 정00 명의로 이 사건 ①토지를 매수하기로 약정한 점,

 

 ㉡ 이에 매수인 겸 명의수탁자인 정00이 2006. 12. 15. 문00과 사이에 이 사건 ①토지에 관한 매매계약을 체결하고, 같은 달 26. 피고로부터 토지거래허가를 받은 후, 원고들과 정00이 매매대금을 분담하여 지급하고, 같은 달 29. 정00 명의로 소유권이전등기를 마친 점,

 

㉢ 원고들과 정00은 2006. 12. 29. 이 사건 ①토지에 관하여 각 1/4 지분을 보유한다는 내용의 부동산분배계약서를 작성하였는데, 이는 명의신탁에 따른 대내적 소유지분 관계를 명확하게 합의한 것인 점,

 

㉣ 그 후 이 사건 ①토지의 일부가 도로확장 공사에 편입되어 수용되자 원고들과 정00은 수용보상금(각 67평 상당)을 나누어 가진 점,

 

㉤ 정00은 2009. 11. 17. 이 사건 ②토지를 이00에게 매도하였는데, 원고들도 이 사건 양도로 양도차익이 발생하여 이를 분배받은 사실은 인정하고 있으며, 다만 양도소득세 부담액을 한00에게 모두 지급하였다거나 세금을 공제한 후 분배받았다고 주장하고 있을 뿐인 점,

 

㉥ 이에 대해 정00을 대리한 한00은 당시 양도소득세를 분담하지 않았고 관련 행정소송에서 패소하였으므로 원고들이 양도소득세를 분담하여야 한다는 취지로 주장하고 있는 점 등에 비추어 보면,

 

원고들과 정00은 정00 명의로 이 사건 ①토지를 공동매수하여 원고들의 각 지분을 정00에게 명의신탁하였고, 그 후 이 사건 ①토지를 처분하여 전매차익을 얻으려는 공동의 목적 달성을 위해 상호 협력을 하였으나 이를 넘어 공동사업을 경영할 목적이 있었다고 할 수 없으므로 이들 사이의 법률관계를 민법상 조합관계라고 볼 수 없다.

 

따라서 원고들이 정00에게 명의신탁한 것이 아니라 투자약정을 한 것에 불과하다거나 단순한 협력을 넘어 공동사업을 경영할 목적이 있었다는 취지의 원고들의 위 주장은 모두 이유 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.