한국 공인중개사협회 인터넷 동영상 강좌(2)

한국 공인중개사협회 인터넷 동영상 강좌

 

이 공 원

한국공인중개사협회 중앙회교수

경영학박사(부동산마케팅전공)

서경대학교 경영대학원 교수

 

1. 부동산컨설팅과 풍수지리

 

흔히 부동산은‘재료를 먹고 사는 시장’이라고 하는데, 이러한 재료 중에서‘눈에 보이는 재료’는 역세권이나 학군, 조망권 등을 말하고‘눈에 보이지 않는 재료’는 바로 풍수지리로 부동산 투자와 컨설팅에 적용하는 것이다.

 

이러한 부동산을 풍수적으로 본다는 것은 부동산을 보는 색다른 관점으로, 이러한 풍수는 부동산의 기운을 중심으로 여러 기운의 성격을 해석하고 활용하는 학문이다. 즉 풍수의 목적은 생기를 받고 살기를 피하는 추길피흉(追吉避凶)의 원리이다.

기(氣)는 형태가 없으나 주위에 영향을 미치는 것으로 과학에서는 에너지나 힘으로 표현하기도 한다. 이 힘들은 눈에는 보이지 않으나 힘을 전달해 주는 전달자를 가지고 있다는 사실은 물리학과 과학으로 증명되고 있는데, ‘눈에 보이지 않는다고 바람이 없다’고 할 수 없는 것과 같다.

 

이러한 기는 음. 양으로 구분하지만 고정적인 것이 아니고 시간과 환경에 따라 변하는 것으로, 한번 명당(明堂)은 영원한 것이 아니고 시간이 변하고 주위의 환경이 변하면 흉당(凶堂)이 될 수 있는 것이다. 지구과학적인 입장에서 보더라도 땅의 모습은 지금도 지각변동으로 변하고 있다.

기(氣)는 현재의 기도 중요하지만 앞으로의 기가 어떻게 변화해갈 것인지에 대해 더 많은 관심을 두고 연구해야 도시나 나라의 발전을 예측할 수 있어 성공하는 부동산투자가 되리라고 확신한다.

 

풍수지리의 뜻은 문자 그대로 풀이하면 ‘바람과 물이라는 요소로 땅의 이치를 밝히는 학문’이라고 할 수 있는데, 이러한 풍수지리는 “기(氣)가 모여 있는 곳을 찾거나, 기(氣)가 모이도록 하는 조화(造化)로운 방법론”이다. 주자는 “산이 감싸주고 물이 감아 돌면 기가 모이는 땅이다[山盡水回].”라고 했는데 기가 모인다는 것은 기장력(氣場力)이 강하게 작용하는 곳이란 뜻이다.

 

풍수지리에서는 이러한 기장(氣場)의 힘을 오랜 선사시대 때부터 알아낸 것이다. 기가 운행하는 공간을 기장(氣場)이라고 하는데 기는 ‘모이고 흩어지고 멈추는 특징’이 있다.

 

즉 감싸주는 환경을 만나면 모이고, 바람이 몰아치는 환경을 만나면 흩어지고, 흐르는 물을 만나면 멈추게 된다. 이러한 기를 음․양으로 구분하지만 고정적인 것이 아니고 시간과 환경에 따라 변하는 것이다.

 

옛 선조들은 태양에서 비롯된 생기(生氣)를 지구의 생태계로 전달하는 중요한 동적인 매개체가 바람과 물 이라는 것을 경험이나 직관을 통해 알았다는 것이다.

 

이러한 풍수지리(風水地理)는 형태상으로 양택(陽宅)과 음택(陰宅)으로 나눌 수 있는데, 양택(陽宅)이란 살아있는 사람의 집터를 비롯하여 사무실, 상점, 창고 등이며, 음택(陰宅)은 묘(墓)를 가리키는 것으로, 즉 죽은 사람이 사는 집을 양택(陽宅)에 상대하여 부르는 말인데, 이제는 풍수지리가 음택보다는 도시, 조경, 등 개발되어지는 환경분야에 풍수지리가 적극적으로 활용되어야 만이 뿌리를 내릴 수 있을 것이다.

 

일반적으로 사람들이 풍수에 관심을 갖게 되는 시기는 국민소득이 20.000달러부터 라고 하는데, 우리나라도 이제 20,000달러 시대에 접어들게 되어 이른바 ‘웰빙시대’가 도래하고 있는데 부동산에다 풍수지리를 접목해야만이 궁합이 맞다.

 

우리가 눈으로 세상을 보고 있지만 본다고 해서 다 보이는 것이 아니고‘아는 만큼 보이는 것’이므로 눈으로 보는 것 이상의 그 무엇을 알아야 하는 이유는 풍수지리(風水地理)의 근본목적이 부동산을 디자인하고 코디하는 것이기 때문이다.

 

하늘로 상징되는 양(陽)은 움직임이고 발산이지만, 땅으로 상징되는 음(陰)은 멈춤이요, 수렴이기에, 풍수지리는 하늘의 양기가 땅으로 스며들어 음기로 수렴되어 생기(生氣)가 되고, 그 생기가 다시 적당한 지점에서 양으로 발산하는 원리를 풍수지리의 발복(發福)이라고 하였다.

이러한 땅은 하늘의 활동적인 에너지를 응축시킨 축전지와 같다고 표현할 수 있다. 따라서 좋은 땅과 주택에 머무는 것은 몸에 좋은 에너지를 쌓는 접속 과정이라고 할 수 있다.

 

동기감응(同氣感應)은 같은 기(氣)를 가진 사람들끼리는 서로 영향력을 준다는 이론으로, 부모와 자식 간이 가장 강하게 작용하고 촌수가 멀어질수록 동기감응력(同氣感應力)은 약해진다. 동기감응(同氣感應)의 뜻은 조상의 유골에 무슨 선악의 상념이 있어 영향을 준다는 뜻이 아니고 유골의 상태가 좋으면 좋은 상태로 나쁘면 나쁜 상태로 그 기운[정보]을 그대로 자손에게 전달한다는 뜻이다.

마치 카메라가 자신이 본 그대로를 찍어서 보여주는 것처럼 무슨 판단을 해서 보여주는 것은 아니라는 것이다.

 

풍수지리(風水地理)에서는 형태상으로 양택(陽宅)과 음택(陰宅)으로 나눈다. 그러나 아직도 풍수지리를 말하면 음택(陰宅)을 연상시키는 사람이 많다.

좋은 터를 고르는 방법은 양택(陽宅)이나 음택(陰宅) 이론이 비슷하다. 같은 자리에 집을 짓고 사람이 살면 양택(陽宅)이 되고, 죽은 사람을 묻으면 음택(陰宅)이 된다. 즉 양택(陽宅)이란 살아있는 사람의 집터를 비롯하여 사무실, 상점, 창고 등이며, 음택(陰宅)은 묘(墓)를 가리키는 것으로, 즉 죽은 사람이 사는 집을 양택(陽宅)에 상대하여 부르는 말이다.

 

이러한 양택(陽宅 : 이른바 집터)풍수이론과 음택(陰宅 : 묘자리)풍수이론은 비슷하지만, 실제로는 양택(陽宅)으로 적합한 땅은 음택(陰宅)으로는 부적합하다. 즉 사람이 모여 사는 곳에는 묘(墓)를 쓸 곳이 없으며, 묘(墓)가 있는 곳에는 사람이 살기에 부적합한 곳이 대부분이다. 흔히 말하는 음택(陰宅) 명당은 사회 경제적으로 효용가치가 없는 땅이 대부분이다.

 

 

풍수에 대해 잘 모르는 문외한도 ‘들은풍월’로 좌청룡(左靑龍) 우백호(右白虎)는 안다. 그러나 사방이 고층빌딩으로 둘러싸여 있는 현대에 그것이 무슨 영향이 있으며, 어떻게 양택(陽宅) 풍수에 적용을 하여야 하는지에 대해 많은 의문이 있고 회의감이 있는 게 사실이다.

빌딩에 가려 잘 보이지도 않고 이미 다 망가져 버린 좌청룡(左靑龍) 우백호(右白虎)가 어떻다는 말인가...

 

개발이냐 보존이냐를 풍수논리로 쉽게 결론을 내기가 어렵겠지만, 풍수지리를 환경의 한분야로 개발해 나간다면 길이 있으리라 본다.

 

예를 들어, 그동안 서울의 강북은 한강을 바라보고 자연스럽게 남향으로 개발이 되어왔지만, 곧 재건축이 되어야하는 강남의 아파트들은 종전과 같이 남향으로 지어야 하는 것인지, 아니면 조망권을 생각하여 북향으로 한강을 바라보고 좌향을 정해야 하는지를 풍수지리학적인 입장에서 진지한 논의와 연구가 된다면 풍수지리가 하나의 학문으로서 대중 속으로 접목이 되지 않을까 생각한다.

 

왜냐하면 풍수지리는 좋은 음택(陰宅)과 양택(陽宅)을 잡고 좋은 환경을 만들어 가는 일종의 디자인이고 코디가 근본 목적이기 때문이다. 이러한 측면에서 이 시대를 살아가는 우리에게 맞는 풍수(風水)는 풍수에 기대어 수동적으로 발복(發福)하기만을 기다리는 것이 아닌 능동적인 풍수가 현시대에 맞는 것이다. 이제는 자연 상태를 잘 보존하는 것도 중요하지만, 개발되어지는 환경분야에 풍수지리가 적극적으로 활용되어야 뿌리를 내릴 수 있다.

우리가 눈으로 세상을 보고 있지만 본다고 해서 다 보이는 것이 아니고‘아는 만큼 보이는 것’이므로 눈으로 보는 것 이상의 그 무엇을 알아야 하는 이유는 풍수지리(風水地理)의 근본목적이 부동산을 디자인하고 코디하는 것이기 때문이다.

 

우리나라 화장율(火葬率)은 1994년에는 20%대였으나 2005년에 50%가 넘어서 2010년대에는 대도시인 서울과 부산의 경우 이미 80%대를 넘어서고 있는 실정이다. 원래 장례풍습은 쉽게 변하지 않는다. 이렇게 가장 보수적인 부분이 변했다는 것은 한국인의 사생관(死生觀)이 변했다는 것을 의미한다.

 

화장(火葬)을 하면 무해무득(無害無得)이 된다. 조상과 후손과의 교통수단인 뼈를 태워버렸기 때문이다. 요즈음은 국토가 난개발이 되어서 갈수록 명당을 찾기가 어려워 화장율(火葬率)이 높아지는 경향이고, 화장(火葬)한 뼈를 납골당에 안치하는 것보다 수목장(樹木葬)이 늘어나는 추세이다. 이러한 수목장(樹木葬)은 주검을 화장(火葬)한 뒤 뼛가루를 물에 뿌리는 것이 아니고, 지정된 나무뿌리 주변에 묻는 장묘법으로 1999년 스위스에서 처음 도입되어 독일과 일본 등지에서 널리 확산됐다.

 

앞으로 산림청은 2017년까지 전국지방자치단체와 함께 10여 곳에 수목장(樹木葬)을 추가로 조성할 계획이다. 수목장(樹木葬)은 우리나라와 같이 산이 많은 나라는 권장해야 되는 장묘제도로 일명‘뿌리는 장례식’으로 ‘eco-dying’인 ‘무덤이 없는 친환경 장례’이다.