아버지 건물 점포 한칸을 무상으로 사용 중인데…|

아버지 건물 점포 한칸을 무상으로 사용 중인데…|

최승호

문답으로 알아보는 장경철의 부동산 투자가이드 (질문) 서울 영등포 여의도에 거주하는 30대 중반의 정태성입니다. 아버지가 노량진에 건물을 하나 보유하고 계신데 제가 점포 한 칸을 이용해 음식점을 운영하려고 합니다. 근데 문제는 아버지 건물이라고 무상으로 사용할 경우와 임대료를 지급하는 경우에 어떤 차이가 있는지 궁금하네요. (문답) 부모님과 자녀간 또는 부부간 등 가족간에도 부동산을 무상으로 사용하거나 시가보다 높거나 낮게 임대료를 지급하는 것에 대해서는 증여세라는 세금을 과세하고 있습니다. 부동산의 무상사용에 대한 이익에 대해서는 5년간의 이익을 합하여 그 금액이 1억원이상인 경우에만 과세하며, 부동산을 무상으로 사용하기 시작한 날 증여한 것으로 보고 증여세를 과세합니다. 그리고 5년이 지나면 증여가 다시 발생한 것으로 보고 증여세를 과세합니다. 5년간의 부동산 무상사용 이익의 계산은 부동산가액의 2%를 1년간의 부동산 사용이익으로 보고 이를 5년간 합한 금액의 현재가치로 계산합니다. 이때 부동산의 가액은 상속, 증여세법에 의해 계산한 시가를 말합니다. 계산식은 다음과 같습니다.   예를 들면 아버지 소유의 시가 20억원 토지 위에 아들이 건물을 신축하여 임대하거나 자녀가 직접 사업용 건물로 사용하면서 토지사용료를 지급하지 않는다면 아래 산출내역과 같이 아들은 5년간 1억 5,160만원(=20억X2%X3.790787: (PV 함수 ;5년 후의  자산의 현재가치 계수 )의 이익을 증여받은 것으로 보고 무상으로 사용하기 시작한 날을 증여일로 하여 증여세를 과세합니다.     부동산을 무상으로 사용하였다고 하여 무조건 증여세를 과세하는 것이 아니라 위 산식으로 계산한 금액이 1억원 이상인 경우에만 과세하며 1억원에 미달하면 증여세는 과세하지 않습니다. 이 규정은 2004년 1월 1일부터 적용됐으며 그 이전부터 무상사용한 경우에는 2004년 1월 1일부터 무상사용한 것으로 보고 5년이 경과한 후에는 다시 이 규정을 적용하여 증여세를 과세합니다. 증여세를 납부한 후 5년 이내에 상속이나 증여 또는 양도 등으로 인해 부동산을 무상으로 사용할 수 없는 경우가 발생하면, 잔여기간에 대해서는 경정청구를 하여 이미 납부한 증여세를 환급받을 수 있겠습니다. 부동산을 무상으로 사용하는 자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되면 증여세의 일부 또는 전부를 면제받을 수 있으며, 면제를 받으려면 능력이 없다는 것을 납세자가 입증하여야합니다. 고가 또는 저가 사용에 대한 증여세의 경우 부동산을 사용하면서 임대료를 지급은 하는데 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 과세합니다. 이때 시가는 자녀가 아닌 불특정다수의 사람에게 임대하였을 경우 받아야 되는 통상적인 대가를 말하며 이러한 시가가 불분명한 경우에는 부동산 가액의 2%를 시가로 보며 적거나 많은 기준은 ±30%입니다. 또한 적거나 많이 준 금액이 1,000만원 이상일 때만 증여세를 과세합니다. 고가나 저가 임대의 경우에는 무상사용과 다르게 1년 단위로 계산하여 증여세를 과세합니다. 예를 들면 질문의 내용처럼 부친소유 20억 건물의 점포 한칸을 자녀가 임대하여 음식점을 운영할 경우 부친에게 임대료를 월 100만원씩 연 1,200만원을 지급하였다면 다음과 같은 순서로 증여세를 계산합니다. 먼저 부동산 임대료의 시가를 먼저 산정합니다. 시가는 부동산가액의 2%임으로 20억X2%=4,000만원입니다. 다음에는 고저가의 적용 범위를 계산합니다. 4,000만원±4000만원×30% ;고저가 적용범위는 ±30%임)인 2,800만원 미만으로 받으면 저가이고 5,200만원 이상 받으면 고가입니다. 그 다음으로 증여금액을 산정합니다. 증여금액은 시가에서 대가를 뺀 금액인데 시가는 위에서 산출한 2,800만원이 되고 대가는 실제로 지급한 1,200만원이기 때문에 증여세 과세대상금액은 4,000만원에서 1,200만원을 차감한 금액이 아니고 2,800만원에서 1,200만원을 차감한 1,600만원이 됩니다. 마지막으로 증여금액이 과세제외금액인 1,000만원이 넘는지 확인합니다. 바로 위에서 계산한 증여세 과세대상금액은 1,600만원으로 과세제외대상금액인 1,000만원을 초과함으로 자녀는 1년에 1,600만원에 대한 증여세를 내야 합니다. 만약 자녀가 부친에게 임대료를 월 200만원씩 1년간 2,400만원을 지급했다면 시가에서 대가를 차감한 400만원(2,800만원-2,400만원)이 되는데 400만원은 증여세 과세제외기준금액인 1,000만원에 미달함으로 증여세를 과세하지 않습니다. 위 사례는 저가사용에 대한 것이지만 반대로 7,000만원을 임대료로 지급하였다면 시가보다 많이 지급한 것이 되기 때문에 위 산식대로 계산해보면 1,800만원(7000만원-5200만원)이 증여세 과세대상이 되며, 이때는 자녀가 부친에게 시가보다 임대료를 더 많이 준 것이기 때문에 반대로 부친께서 증여세를 내야합니다.