임대투자수익률의 두 얼굴이 뭐지/임대수익률과 자본수익률 모두 따져야|

임대투자수익률의 두 얼굴이 뭐지/임대수익률과 자본수익률 모두 따져야|

최승호 

자본은 이윤을 추구하고 이윤을 남기기 위해 투자한다. 투자는 수익률을 좇는다. 투자성은 수익률에 달려 있다. 주거용 시설을 통해 주로 월 단위의 안정적인 수입을 기대할 수 있는 임대투자 역시 수익률을 우선해야 하는 것은 너무나 자명한 일이다. 그런데 임대투자는 임대수익률만 봐서는 안 된다. 임대투자성=임대수익률은 잘못된 공식이다. 손으로 만져지는 수익(임대소득) 외에 손으로 만질 수 있는 수익(가격 상승에 따른 자본이득)도 같이 따져야 한다. 그래서 임대투자성=임대수익률+자본수익률이어야 한다. 임대수익률+자본수익률=투자수익률이다. 임대투자 때 임대수익률이 아닌 투자수익률을 기준으로 해야 하는 것이다. 임대수익률은 실제로 돈이 들어간 구입가격이 아니라 현재 시세를 기준으로 임대소득을 얼마나 많이 올리느냐다. 과거 싸게 구입했고 그 동안 월세가 많이 올라 피부로 느끼기에는 들인 돈에 비해 임대수입이 더 짭짤해졌다 하더라도 임대수익률 기준으로는 수익률이 떨어질 수 있다. 시세가 많이 올랐다면 말이다. 임대수익률은 현 시점에서 구입해 얻는 수익을 따지는 것이다. 임대수익률이 기존 투자자의 수익성 지표가 아니라 지금 투자하려는 사람에게 주는 정보이기 때문이다. 이러다 보니 월세를 더 많이 받아도 매매가격이 비싼 지역의 임대수익률이 떨어지게 된다. 임대료, 가격 상승 기대, 투자기간 등 변수 많아 3월 말 기준으로 발표된 국민은행의 오피스텔 임대수익률 자료를 보면 월세가 훨씬 낮은 인천의 임대수익률이 서울보다 높다. 인천 연 7.02%, 서울 5.62%다. 월세는 인천 51만원, 서울은 94만원이다. 서울 매매가격(2억1971만원)이 인천(1억756만원)의 두배 가량 되기 때문이다. 서울의 월세가 더 많다 하더라도 같은 돈을 들여 더 많은 월세 수입을 올리려면 임대수익률이 높은 지역을 골라야 한다. 1억원짜리 오피스텔의 경우 서울에선 매달 37만원의 월세가 나오지만 인천의 월세는 47만원이다. 그렇다면 인천의 임대투자성이 서울보다 나은 것일까. 꼭 그렇다고 볼 수 없다. 구입한 이후 인천보다 서울 오피스텔 가격이 훨씬 더 올라 나중에 팔 때 시세차익이 크다면 어떻게 될까. 월세는 적어도 시세차익이 훨씬 더 많다면 서울에 투자한 게 돈 버는 게 아닐까. 이게 자본수익률이다. 자본수익률은 자산가격변동액(시세 차이)를 기준으로 한다. 결국 투자성은 월세소득과 가격 상승분을 합쳐서 판단해야 한다. 그런데 현재 구입 시점에서 앞으로 가격이 얼마나 오를지 판단하기가 쉽지 않다. 과거 추이도 큰 도움이 되지 않는다. 많이 오른 지역의 가격이 떨어지고 별로 오르지 않은 곳이 더 많이 오를 수 있다. 오르더라도 얼마나 오를지 오름폭을 예상하기는 더욱 어렵다. 2000년대 초중반 부동산 호황기 때와 달리 앞으로 가격 상승세는 크지 않을 것이라는 예상 뿐. 이처럼 임대투자에는 단순한 임대수익 외에 기대 투자수익률, 가격 상승 기대감, 투자기간 등 복잡한 변수들이 많다. 임대수익률에 혹해서도 안 되고 이전에 많이 오른 지역이니 임대수익률은 낮더라도 가격이 많이 올라 자본수익은 크겠거니 막연히 생각하고 투자하는 것도 금물이다. 정부의 지난해 오피스빌딩과 매장용빌딩 투자수익률 조사 자료에 따르면 오피스빌딩은 서울(6.26%)이 부산(5.99%)보다 높았지만 매장용빌딩의 경우는 부산·울산·충북이 6% 이상으로 서울(5.1%)보다 높았다. 시세와 월세 모두 서울이 비싸지만 각종 변수를 감안해 구체적으로 계산하면 일반적인 예상과 크게 다를 수 있는 것이다. 임대투자 역시 복잡한 함수가 들어있는 방정식 문제 풀이다.