부동산 투자도 '손절매'를 잘 해야 '고수'

부동산 투자도 '손절매'를 잘 해야 '고수'

최승호 |

/자료사진=머니투데이DB 부동산 경기침체의 장기화로 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 갈수록 매매가격 상승에 따른 시세차익을 기대하기 어려운 환경이 조성되고 있기 때문이다. 지난 십 수 년 동안의 ‘활황’의 시기가 마감되고 ‘불황’의 시기를 겪고 있는 지금, 부동산 투자는 이제 무모한 행동일까. 물론 일각에서는 지금은 무조건 자제하고 기회를 기다려야 한다고 조언한다. 하지만 분명한 것은 요즘처럼 어려운 부동산 환경에서도 수익을 거두고 있는 투자자들이 존재한다. 과연 이들은 어떻게 수익을 올리는 것일까. 전문가들은 현재 부동산 투자에 성공하고 있는 투자자들은 전략을 갖춘 투자자들이라고 말한다. 이들은 무리한 투자보다는 기존의 포트폴리오를 정비하고 위험 관리를 하면서 시장의 흐름을 살필 줄 안다는 것. 전문가들은 손절매를 잘하는 사람들을 흔히 ‘주식 고수’라고 하듯이 부동산도 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 투자 가치가 없다고 판단되면 하루빨리 매도하는 것이 좋다고 강조한다. 예를 들어 2주택 모두 매도할 예정이라면 양도 차익이 적은 것을 먼저 매도해 양도세를 내고, 양도 차익이 많은 것은 나중에 1주택 상태에서 매도해 양도세 비과세를 적용받는 것이 유리하다. 또 경기가 침체될수록 일자리를 우선순위로 놓고 주거지를 선택하는 것이 좋다. 일자리가 풍부한 지역일 수록 실수요자들이 많이 찾아 매매가 대비 전세비율이 높기 때문이다. 다른 지역과 비교하더라도 불황기에 가격 하락폭이 작고 상승기에는 상승 폭이 크기 때문에 급하지 않다면 매도 타이밍을 느긋하게 잡아도 된다. 반면 매매가와 대비해 전세가율이 극히 낮은 지역으로 단기 투자자들이 많이 몰려 있는 지역은 임대용으로도 전환하기 힘들기 때문에 이런 지역은 가급적 빨리 매도를 고려해봐야 한다. 예를 들어 지난해 수도권 아파트 시장이 하락세를 나타냈음에도 불구하고 직주근접형인 아파트는 강세를 보였다. 국민은행의 전국 주택 가격 동향 조사에 따르면 지난 한 해 경기 평택과 오산에 있는 아파트 매매가는 평균 10% 정도 올랐다. 대표적으로 삼성전자 화성·기흥사업장을 비롯해 수많은 협력 업체를 배후로 둔 화성·동탄신도시 역시 꾸준한 집값 오름세를 나타내는 지역이다. 매매가 대비 전세가율이 높은 지역의 여유 부동산을 가지고 있다면 적당한 임대 수익률도 기대할 수 있고 수익형 부동산으로 활용 가치도 높기 때문에 서둘러 매도하기보다 장기 보유하는 것도 좋다. 매매가 대비 임대 수익률이 월 0.4~0.5%라면 보유해도 수익형 부동산으로 손색이 없다. 하지만 실거주용이 아니라 투자용 주택으로 주거 환경을 비롯해 교육 및 교통 환경이 떨어지는 지역은 매도를 고려해야 한다. 게다가 주변에 미분양이 산재해 있다면 더욱 더 매도에 속도를 가해야 한다. 이 외에도 보유세를 고려해 매도시기를 고려해야 한다. 팔리지도 않는데 과도한 보유세까지 내게 되면 더 힘들어질 수 있기 때문이다. 가령 재산세나 종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일 소유권이 있는 자에게 부과되기 때문에 6월 1일 이전에 매도하는 것이 좋다. 농지를 대지로 형질 변경한 경우에는 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 착공해야 한다. 업무용 토지는 기준시가가 40억원이 넘어야 종합부동산세 대상이 된다. 나대지를 갖고 있다면 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 주택 건설 사업자가 종부세를 면제받기 위해서는 종합부동산세 과세 기준일 현재 사업자 등록 요건을 갖추고 있는 것이 필요하다. 이처럼 지금처럼 부동산 경기가 불안정하고 침체기인 상황에서는 투자 가치가 없는 부동산은 과감히 매도하고, 투자는 전략적으로 하는 것이 바람직하다. 또 종부세처럼 시기를 잘 고려해 매매를 하는 전략이 필요하다.