가장 임차인 증명 누가 하나요????

“가장임차인 같은데… 증명은 누가 해주나요?”

A씨는 2011년 11월 19일 인천 남동구에 위치한 오피스텔에 임대차보증금 3000만원 임대차기간을 2011년12월 4일부터 2012년 12월 3일까지로 하는 임대차계약을 체결했다.

당시 이 오피스텔에는 B생명보험의 근저당이 2011년 11월 16일자로 설정돼 있었다. 이후 오피스텔은 경매에 부쳐졌고 두 차례의 유찰 후 감정가인 1억8000만원의 절반 정도의 가격인 9399만원에 낙찰됐다.

낙찰 후 배당과정에서 A씨는 소액임차인으로 우선변제를 받았고 압류권자인 대한민국이 B생명보험의 근저당에 앞서 배당을 받게 되자 B생명은 배당이의의 소를 제기했다.

A씨는 가장임차인으로 우선변제를 받을 수 없으며 대한민국이 교부를 청구한 국세의 법정기일은 불분명하므로 B생명의 근저당과 서로 누가 우선하는지 확인할 수 없다는 것이 B생명의 주장이었다.

하지만 재판을 맡은 인천지법은 A씨의 손을 들어줬다.

재판부는 배당이의 소송에 있어 상배방의 채권이 가짜임을 주장하는 채권자는 이에 대한 입증책임을 부담해야 한다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 등 참조)고 전제하며 B생명의 제시한 증거만으로는 A씨가 가장임차인이라는 것을 증명하기 어렵다는 판결을 내렸다.

B사는 A씨가 소유주를 대리한 C씨와 임대차계약을 체결 후 보증금을 다시 돌려 받았다고 주장했으나 역시 재판부는 이를 뒷받침할 증거가 부족하다며 이를 받아들이지 않았다.

A씨가 임대차계약서에 기재된 소유주의 우체국 계좌로 임대차보증금을 입금한 자료가 남아 있지 않다는 점을 지적했지만 이 계좌는 일시적으로 사용된 계좌로 소유주가 실제로 사용한 계좌가 아닌 해당 오피스텔의 임시 계좌인 것으로 인정됐다.

반면 대한민국에 교부한 국세에 대해서는 법정기일에 따라 B생명의 근저당권 이전에 교부된 국세에 대해서만 우선 배당할 것으로 판결했다. <인천지방법원 2013가단55316>


오늘 소개하는 판례에서 주의깊게 봐야 할 부분은 배당이의 소송에 있어 상대방의 채권이 가짜임을 주장하기 위해서는 이에 대해 입증 책임이 소를 신청하는 채권자 본인에게 있다는 것이다.

최근 가장임차인에 대한 배당이의의 소가 적지 않게 제기되고 있으며 실제로 가장임차인임을 증명한 판례가 화제가 되기도 했다.

만약 자신이 채권자가 됐고 해당 부동산에 가장임차인이 있어 배당이의를 제기하게 된다면 가장임차인임을 증명하는 책임은 자신에게 있다.

따라서 증명 방법과 근거를 확실히 갖출 수 있는 물건을 고르는 것이 중요하다.반대로 증명에 대한 확신이 없다면 깨끗이 포기하고 물러나는 것 또한 시간과 비용, 열정을 아끼는 한 가지 방법이라 하겠다.