전세시장의 흐름과 전망

 

부동산리더스

박원갑의 마켓리서치

부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

전세시장의 흐름과 전망

박원갑

 

집값은 주춤한데, 전세값은 계속 오르면서, 지난 달, 전국 아파트의 전세가율은, 12년만에 68%를 넘어서서 사상 최고치인 70%에 육박했습니다. 대출을 더 받아야 하는 세입자들의 고통이야 더 말할 필요도 없겠고, 전세거품은 나중에 집주인에게도 근심이 될 수 있다는데, 전세값이 주택매매값까지 계속 치솟고, 이렇게 가다, 거품이 꺼지기라도 한다면, 어떤 일이 벌어질 수 있는 지 알아보겠습니다.

 

1/ 평균 전세가율이 70%에 도달했다는 건, 부동산 시장에서, 어떤 의미인가요?

=전세가 비율은 매매가격 대비 전세가격 비율이다. 전세가 비율이 계속해서 치솟으면서 70%를 넘어섰다는 것은 두 가지 의미로 볼 수 있을 것이다. 전세가비율이 높아진다는 것은 세입자입장에서는 공간을 빌렸는 대가로 집주인에게 무이자로 돈을 더 많이 빌려줬다는 것을 의미한다. 전세가비율이 70%에 달한다는 것은 올라가는 것은 집값의 70%까지 돈을 빌려줬다는 것을 뜻할 것이다. 전세가비율이 올라가면 세입자가 주거공간을 빌리기 위해 더 많은 돈을 지출한다는 것을 의미할 것이고 전세난으로 고통을 겪고 있는 셈이다. 집주인은 전세값이 오르면서 이익을 볼 것이다. 하우스푸어들은 오른 전세금으로 은행대출을 많이 갚으면서 시간을 벌 수 있게 됐다. 그래서 가계부실이 하우스 푸어에서 전세 푸어로 이전되는 측면도 있는 것 같다. 금리인상 등 시장에 충격이 올 경우 하우스 푸어보다는 전세푸어가 더 심각해질 수 있다. 전세 푸어에 대한 체계적인 관리가 필요하다.

 

2/ 평균이 70% 가까이 됐다는 말이니, 사실상 70% 넘는 곳도 있겠네요?

=그동안은 전세가비율 70%는 지방도시에서 많았다. 하지만 최근 수도권에서도 전세가비율 70%를 넘는 지역들이 속출하고 있다는 점이다. 경기도 안양,수원,군포 등에서 이미 70%를 넘어선 상황이다. 서울에서도 70%넘는 단지들이 나타나고 있는데, 중소형 아파트가 몰려 있는 성북구가 70.4%를 기록했다. 새 아파트 단지들은 70,80%를 넘어서 90%를 넘는 곳도 많이 등장하고 있다. 성북구 종암동의 60제곱미터 아파트는 거래가격이 2억2200만원인데, 전세가격은 2억1000만원에 달한다. 전세가비율이 94.5%에 달하는 것이다.

 

3/ 매매가 대비 전세가격이니까, 상황에 따라 오를 수도 있고, 내릴 수도 있고, 상대적인데, 통상 어느 정도가 적정치라고 봅니까?

=적정치는 따로 없다. 시장에서 가격이 결정될 것이다. 만약 집을 사지 않고 전세로 사는 것이 최고의 재테크라는 분위기가 계속된다면 높은 전세금을 지불하려는 사람들이 더 늘어날 것이다. 그 사람들에게 전세살이는 집값 하락 위험을 피할 수 있는 방법이므로 더 높은 가격의 전세금을 지불하려고 할 것이다. 이 경우에는 집값의 100%를 넘어설 수 도 있다.

 

4/ 과거 부동산 업계에서는 전세가율이 60% 넘으면 전세 구하려던 사람들.. 차라리 사려는 사람으로 바뀐다고 했는데요. 현재, 그런 현상 나타나고 있나요?

=과거 ‘60% 룰’이 통했던 시절이 있었다. 전셋값이 매매값의 60%를 넘어서면 집값을 밀어 올린다는 경험이었다. 그런 경향성이 강하게 나타났던 2000년대 초반 당시에는 소비자들은 이런 생각을 했을 것이다. “집값은 계속 오르니까 조금만 더 보태면 나도 상승열차에 탈 수 있겠구나.” 소비자들은 주로 전세에서 매매로 옮겨 타기를 시세차익 차원에서 접근했다. 60%룰에 따라 집을 샀던 사람들은 짭짤한 돈을 벌었다. 하지만 지금은 60%룰은 잘 통하지 않는다.

 

5/ 과거 전세가율이 처음 60%을 넘어섰을 때와 지금 70%에 육박한 지금.. 주택 시장에 다른 패턴이 나타나는 이유는 뭐죠?

=이는 세입자들의 집값 상승 기대감이 크지 않기 때문인데, 집값이 떨어질지 몰라 전세를 사는 사람들인데,전세가격이 올라서 과거처럼 집을 사려고 하지는 않을 것이다. 그리고 전셋값 급등으로 이미 빚을 낸 상황이라 또 빚을 내서 집을 사기가 녹록치 않다. 그러나 전세가 비율이 70~90%에 이른 지역에서는 전세 세입자들이 매매로 돌아서는 모습이 일부 포착된다. 60%룰은 무너졌지만 새로운 현상이 생겨나고 있는 것이다. 그 이유는 두가지다. 하나는 전세보증금을 더 올려주면 집주인에게 더 많은 돈을 빌려주는 것인데, 자칫 깡통전세가 될지 모른다는 걱정 때문이다. 두 번째는 매매가격과 전세가격과 차이가 크지 않는데다 이사하기 힘들고 돈이 많이 드니까 주로 편의성이나 비용측면에서 집을 사는 움직임이 나타나고 있다. 다만 전세가격이 올라 집을 사는 사람들의 움직임이 집단적이기보다는 산발적인 현상이 나타난다. 전세가격이 오르면 매매가격을 밀어 올리는 상관관계는 분명히 존재한다. 하지만 과거처럼 파워풀하지 않다. 즉, 전세 보증금은 내집 마련 기차로 갈아타는 환승역 역할을 하지만 과거처럼 그 환승역을 이용하는 사람들이 많이 줄었다는 얘기다.

 

6/ 그런데, 전세 보증금이 계속 올라간다는 건, 집주인 입장에선, 세입자에게 지는 빚이 점점 더 커진다는 거잖아요? 보증금을 받아서 보통 딴 데 쓰니까.. 이러다 전세값이 꺾이면, 집주인 입장에서도 문제 아닌가요?

=전세는 본질적으로 집주인과 세입자간의 채권 채무관계다. 사금융이어서 충분히 역전세난 같은 파동이 일어날 수 있다. 많은 집주인들은 이미 전세 종말시대에 접어들었다고 하니 전세 공급은 모자랄 것이고, 따라서 전세난은 계속될 것으로 생각한다. 그러나 무슨 일이든 중단기 파동은 있는 법이다. 우려되는 상황은 집주인이 전세금을 되돌려주지 못하는 역전세난이다. “한국 집주인이 전세를 내주고 받은 돈을 어디에 두나요? 그 돈을 쓰는데 무슨 제약이 없습니까.”라고 외국사람들이 묻더라. 세입자로부터 받은 전세보증금으로 위험자산에 투자하는 것은 집주인의 책무를 다하지 못하는 도덕적 해이다. 전세보증금은 내 돈이 아니라 잠시 맡고 있는 돈, 주인이 찾으러 오면 언제든지 내줘야 할 돈이라는 생각을 할 필요가 있는 것이다. 전세 보증금이 내 호주머니에 들어와 있지만 소득이 아니라 부채라는 인식이 필요한 것이다.

 

7/ 전국 전세가율은 갈수록 오르지만, 시장의 '바로미터'로 꼽히는 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 전세값은, 지난주에 떨어졌답니다. 아파트 전세 시장.. 어떻게 진행될 것 같습니까?

=전반적으로 상승세는 한풀 꺾이면서 가을이사철까지는 불안하지만 안정세를 유지할 것으로 예상된다. 다만 전세시장은 지역에 따라 편차가 유난히 큰 것이 특징이다. 강남,서초,송파구,분당,판교, 여의도,목동 일대에는 지난 2월이 전세가 단기적으로 피크를 찍은 것 같다. 많이 하락한 곳은 5000만원 가량 떨어진 곳도 많다. 단기간 급등에 따른 피로감에다가 학군 이사수요가 끝났고, 봄 이사철에 전세값이 더오를지 몰라서 미리 2월로 당겨서 전세를 구했기 때문이다. 하지만 신혼부부 수요가 많은 상계동 같은 소형 저가주택 전세는 여전히 강세를 유지하고 있다. 지역에 따라 각개전투 양상이 전개될 전망이다.