매도자 우위시장에서 투자방법

부동산리더스

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

매도자 우위가 시작됐을 때 투자법

오윤섭  

일주일 전까지도 올 겨울에 눈이 너무 안 온다는 얘기들을 했는데요. 하지만 영동에는 지난 주중부터 이번 주까지 여샛째 폭설이 와 주민들이 큰 피해를 입었습니다. 인생사에서 일희일비(一喜一悲) 하지 말고 과유불급(過猶不及) 해야겠습니다.

이번 주 닥터아파트 오윤섭의 부자노트에서는 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 돌아섰을 때 매수자는 어떻게 투자에 나설 것인가?를 정리해봤습니다.

매수자는 언제나 그렇듯 한 발짝 빨리 움직여야 합니다. 현재시점으로 보면 매수자가 지금 움직인다는 건 한발 짝 늦게 움직이는 겁니다. 하지만 늦었다고 생각할 때가 빠르다는 말도 있습니다.

주택시장은 한 순간에 동시 다발로 움직이지 않습니다. 지역적으로, 주택종류별로, 단지별로, 평형별로 시차를 두고 움직입니다. 대세상승이 오기 전까지는 말입니다.

현재는 대세상승 전입니다. 매수자 우위 시장이 매도자 우위 시장으로 돌아서고 있는 시점입니다.

우선 1년 전인 2013년 1월 이후 주택시장을 간략하게 되돌아봅니다. 매수자 투자행동을 따라서 말입니다.

지난해 1월부터 선제적 투자자들이 움직였습니다. 1, 2월에 강남 재건축단지의 소형 평형을 중심으로 급매물을 매수했습니다. 거래절벽이 왔다고 언론에 떠들어댈 때 말입니다.

거래절벽을 우려한 박근혜정부는 서둘러 취득세 감면혜택을 그 해 6월말까지 연장했습니다. 여기에 4.1대책에 따라 생애최초 주택구입자에 대한 취득세를 연말까지 면제해줬습니다. 양도소득세 면제도 시행됐구요.

선제적 투자자에 이어 주택시장에서 구매력 있는 실수요자들은 1차로 지난해 3~6월에 주택을 구입했습니다. 그래서 주택시장은 5월 전후로 바닥을 친 거구요. 이어 생애최초 주택구입자들이 2차로 2013년 하반기에 양도세 취득세 면제혜택을 받는 소형 평형을 집중적으로 구입했구요.

따라서 수도권에서 소형 급매물은 지난해 말 소진됐다고 보면 됩니다. 그리고 2014년 1월이 찾아왔지요.

세제 감면 일몰이 끝나면서 거래절벽이 온다는 일부 전문가들의 예측은 완전히 빗나갔습니다. 왜 빗나갔을까요?

바로 2013년에 주택을 판 사람의 투자행동을 간과했기 때문입니다. 주택을 팔기 전에 매도자였던 이들은 팔고나서 다른 주택을 구입하려는 매수자가 됐습니다. 하우스 푸어들도 팔고, 갈아타려는 실수요자와 투자자도 팔았습니다. 이들이 바로 신규 매수자가 됐지요.

매도자에서 매수자로 입장이 바뀐 수요자들이 새해 1월부터 주택구입에 나섰지만 급매물이 사라진 뒤였습니다. 결국 하한가 저가매물을 찾아 강남권에선 추격매수가 이뤄진 것입니다.

하지만 설 연휴가 지나고 2월이 되자 1월 단기급등에 따라 살만한 저가매물이 사라졌습니다. 매도자들은 집값 상승에 대한 기대감으로 매도하는데 아주 소극적입니다.

본론으로 들어갑니다. 그러면 매도자 우위 주택시장에서 매수자들은 어떻게 투자해야 할까요?

폭넓게 보면 선택의 여지는 많습니다. 쉬는 것도 투자라는 말이 있지요. 추격매수를 하기보다는 쉬면서 다시 저가매물이 출현할 때까지 기다리는 것입니다.

하지만 현 주택시장에서 이는 소극적인 투자전략이라고 생각합니다. 매도자 우위 시장으로 돌아서고 있는 시장에서는 더욱 그렇습니다.

그럼 적극적인 투자전략은 무엇일까요? 주택시장에서 다른 투자대상을 연구 조사 분석하라고 권하겠습니다. 입주예정 분양권도 좋고 청약접수에 들어가는 분양아파트도 좋습니다. 또 리모델링 수혜 단지도 좋습니다.

만약 당신이 투자자라면 분양권에 투자할 것을 권하겠습니다. 중소형은 물론 지역 수요층만 풍부하다면 40평형대 중형을 매수하라고 조언하겠습니다.

세종시처럼 입주물량이 2014년 전후 일시적으로 많은 지역의 분양권을 싸게 매입한 뒤 3년 이상 보유한 뒤 매도하는 것도 좋은 방법입니다.

또한 수도권에서 신도시, 택지개발지구 등과 같은 대형 주택개발사업이 중단된 상황에서 광교신도시나 동탄2신도시 등 입주예정 분양권을 매입하는 것도 좋습니다. 위례신도시는 말할 것도 없습니다. 새 아파트와 신도시라는 희소가치를 누릴 수 있는 분양권이라면 투자가치는 매우 높다고 생각합니다.

또 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청할 수 있는 단지나 관리처분인가후 조합원 동호수 추첨이 끝난 조합원 분양권도 매수할 타이밍입니다.

당신이 투자자라면 지금 급매물, 저가매물이 없다고 한탄하고 있으면 안됩니다. 상대적으로 상승폭이 적은, 아직 추격매수가 붙지 않은 주택을 찾아 매수하면 됩니다.

올해 분양물량이 크게 늘어나고 있습니다. 특히 재건축 등 민영아파트 물량이 크게 늘어나고 있습니다. 올 들어 분양물량이 늘어나는 이유는 간단합니다. 아파트를 팔아서 돈을 벌수 있는 시기가 왔기 때문입니다. 그래서 주택건설사가 분양에 나서는 것입니다. 시행사가 돈이 된다고 하니까 주택사업을 하는 것입니다.

인생사에서 가야할 길은 무수히 많습니다. 그 많은 길 중에서 어느 길을 갈 것인가는 부자노트 독자님 여러분이 선택해야 합니다. 투자의 세계에서 남이 가는 길을 가면 필패(必敗)입니다. 반면 남이 가지 않은 길을 가면 필승(必勝)입니다.

2월 현재 지난해 하반기부터 집값이 오르다, 횡보하다, 오르다 또다시 횡보하는 혼조세(混潮勢)가 계속되고 있습니다. 혼조세에서 기회를 잡으려면 자금력은 물론 결단력이 있어야 합니다.