상가투자 보증금레버리지 자금포트폴리오 무리없어야 한다

상가투자 보증금레버리지 자금포트폴리오 무리없어야 한다 |

안병관

상가투자 보증금레버리지 자금포트폴리오 무리없어야 한다 상가보증금은 상가투자자들이 임차인의 임차료 연체 등과 같은 채무불이행이 발생할 경우 채권을 확보하기 위해 임대인이 미리 받아두는 담보적 자금성격도 있지만 또 다른 측면에서는 상가투자자의 실투자금을 줄여주는 역할도 하는 이중적 성격을 가지고 있다. 이런 보증금도 업종이나 물건의 성격 등에 따라 하늘과 땅차이로 형성되다보니 적정보증금 수준에 대해서 시장의 시각차가 크다. 보통 월세임대료의 12개월 내외를 최저수준 기준으로 산정하는데 이는 임차인의 임차료연체 3회시 계약해지에 따른 관리비담보나 향후 명도소송기간과 이자비용 등을 감안할 때 임대인의 채권확보차원의 금액 이상을 확보할 수 있는 수준이 형성되기 때문이다. 하지만 월세 일년분 정도의 보증금으로는 임대사업을 위한 투자시 자기자본 실투자금이 많아지게되는 경우가 많아 보증금을 조금 더 많은 매매거래금액 가치의 10%정도로 책정하는 경우가 더 많다. 가령 5억대의 상가라면 전세가치를 상권에 따라 60%내외 수준으로 평가하고 매매가의 10%인 5천만원을 보증금으로 책정하고 전세가치에서 보증금을 뺀 금액을 상권 수준에 따라 0.8할-1할 수준의 임대료로 책정한다. 보통의 경우와는 달리 보증금의 수준이 크게 달라지는 경우들도 있는데 자금규모가 큰 고액 상가나 임차업종에 따라서는 이런 보증금 비율이 전혀 다른 특수한 시장을 형성한다. 가령 매매금액이 커진 50억원대의 상가라면 상가투자자의 총 투자금액도 커지지만 이와함께 임차인의 임대료 지불 총액도 커져 임대료 부담이 급격하게 증가하게 되다보니 매월 지출 부담이 생기는 월세납부부담을 줄이려는 임차인의 필요성과 큰 자금을 투입하는 부담을 덜어야 하는 임대인의 필요성이 맞아떨어져 보증금 비율을 2배나 3배 수준으로 조정하기도 한다. 이때 제3의 변수가 임대인의 자금 사정에 따른 금융권 대출 정도에 따라 임차보증금의 선순위설정 여부등과 연계해 보증금 비율이 달라지기도 한다. 업종에 따라서는 대형 면적을 사용하게 되는 금융점포나 SSM마트들도 보증금을 키워 월세 부담율을 낮추는 등 업종에 따라 보증금 비율이 달라지기도 하고, 비싼 부동산 가격이 형성된 명동, 강남역 등과 같은 상권들도 고가부동산 지역의 경우도 보증금 비율을 높게 형성하는 경향이 있다. 실례로 도심권역에 42억 5천만원에 매각하는 한 금융점포를 살펴보면 보증금 12억7천2백만원, 월세 1500만원으로 통상 보증금 수준의 3배 수준의 보증금이 형성되어 있으며, 국내 빅3상권 내 금융도 46억5천만원에 매각중으로 보증금이 38억원 월세750만원으로 금융점포가 영업중이어서 자기자본 8억5천만원으로 월세 750만원을 확보할 수 있어 보증금이 통상수준의 5배에 달하고 연수익율은 10.5%에 이르는 마술같은 보증금레버리지 투자기법이 발생하기도 한다. 하지만 보증금 레버리지가 대출레버리지보다 부채적 성격이 덜해 이자부담을 상쇄하긴 하지만 결국 반환을 전제한 잠재적 채무이기 때문에 보증금 레버리지를 활용할 경우 당장에 준비성 현금자산이 아니라하더라도 임차인 변동 상황에 대처할 자금유동성이 확보될 수있어야하고, 간주임대소득 관리범위를 따져 비율을 조절해야 안전한 투자가 될 수 있다. 임대차연장이 이루어지지 않을 경우 통상 수준의 대출을 활용함으로서 보증금을 편하게 반환해줄 수 있거나 별도의 개인자금력으로 대체가능할 수 있어야 보증금레버리지 활용기법이 안전할 수 있다는 뜻이다. 아울러 저금리 기조에 따라 보증금 예치권도 수입으로 간주하는 간주임대소득이자율 고시가 2012년 4% 정부고시에서 2013년 3.4%로 낮아졌지만 매입상가의 자금포트폴리오 구성이 건축물매입신축 등과 연계해 소득간주여부에 대한 비율여부도 따져서 보증금레버리지를 활용해야 한다. 종합한다면 대출레버리지보다 자금의 성격이 편하기는 하지만 자기자본 조달능력이 부족한 투자자가 보증금 레버리지를 극대화해 고수익만 ?을 경우 예측하지 못한 임대차환경 변화 발생 시 적절히 대응하지 못해 대출을 극대화한 무리한 투자처럼 낭패를 볼 수도 있기 때문에 투자자금에 대한 설계를 꼼꼼히 계산해보아야 한다.