임대차계약시 기존 임차권등기에 대한 중개업자의 확인설명의무범위

 

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임대차계약시 기존 임차권등기에 대한 중개업자의 확인설명의무범위

최광석 2013-12-23 조회수: 216 추천: 4 목록

임대차계약을 하는 과정에서 해당 임대차목적물의 전 임차인에 의해 등기부에 등재된 임차권등기가 말소되지 않고 있다면, 중개업자는 임차인을 위해 어떤 범위의 확인설명을 해야할까?

임차권등기는 주택임대차보호법에 따른 제도로서 임대차보증금을 반환받지 못한 채 주민등록을 다른 곳으로 이전하게 되는 기존 임차인에게 기존 임대차목적물에 주민등록을 그대로 유지하는 것과 같이 대항력과 우선변제권을 유지하게 하는 목적으로 이용되는 것이 일반적이다. 그런데, 이렇게 임차권등기가 된 주택에는 다른 임차인이 임대차계약을 하고서 주민등록과 확정일자를 받더라도 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못하게되는 점에서 임대차계약시 유의할 필요가 있다.


★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항 또는 제2항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.


그 때문에, 임대차계약을 체결함에 있어 기존 임차인의 임차권등기가 되어있으면 가급적 임대차계약을 체결하지 않는 것이 합리적인데, 이 과정에서 적절한 중개업자 확인설명의무가 무엇인지 논란이 될 수 있다.

다음의 사안은, 임대차계약과정에서 기존 임차인의 임차권등기가 등기부에 등재되어 있는 사실이 발견되자 임대차계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한다’고 기재하면서 임대차계약을 체결하고 일부 계약금이 수수되었지만, 말소키로 한 잔금지급일에도 여전히 임차권등기가 말소되지 않은 채 등기부상에 존재하는 상황에서 중개업자가 이 사실을 임차인에게 확인시켜주는 정도로 행동했다면, 중개업자로서의 적절한 확인설명의무를 다한 것인지, 아니면 더 적극적으로 위험을 알리거나 잔금지급을 하지 말도록 임차인을 설득해야 할 의무가 있는지가 논란이 되었다. 법원은, ‘중개업자가 잔금 지급 당일에 임차권등기말소의무가 이행되지 않은 사실을 임차인에게 고지한 이상 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여도 임차인에게 충분히 설명하였다고 봄이 타당하다’고 판단하였다.


★ 서울고등법원 2013. 12. 5.선고 2013나2013960 손해배상(기)

1. 기초사실
가. 피고 김00는 팔00공인중개사무소를, 피고 추00은 00공인중개사무소를 각 운영하는 사람이다. 피고 한국공인중개사협회는 2011. 8. 18. 피고 김00과 사이에, 2011. 10. 5. 피고 추00과 사이에 각각 위 피고들이 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 거래당사자가 입은 손해를 보상한다는 내용으로 기간 1년, 공제금액 1억 원으로 하는 공제계약을 체결하였다.
나. ① 원고는 피고 김00의 중개로 2012. 1. 7. 피고 추00의 중개를 받은 권00로부터 서울 관악구 00동 1671-10 지상 연와조 평옥개지붕 1층 52.99㎡, 2층 51.90㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 2층 51.90㎡(이하 ‘이 사건 건물 2층’이라 한다)을 보증금 1억 2,000만 원, 임대차기간 2년으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 계약금 1,200만 원을 지급하면서, 2012. 2. 17.에 이 사건 건물 2층을 인도받음과 동시에 잔금 1억 800만 원을 지급하기로 약정하였다. ② 그런데 당시 이 사건 건물 전체에 관하여 채권최고액 각 1,200만 원, l,990만 원, 근저당권자 각 주식회사 국민은행으로 하는 각 근저당권설정등기가, 이 사건 건물 중 1층 일부에 관하여 전세금 6,500만 원, 전세권자 서울특별시 관악구로 하는 전세권설정등기가, 이 사건 건물 2층에 관하여 보증금 1억 2,000만 원, 임차권자 연00으로 하는 임차권등기가 각 마쳐져 있었다. ③ 이에 피고 김00의 중개보조인 이00과 피고 추00은 원고에게 등기부를 확인하게 하고, 그 확인사실을 기재한 중개물건확인서를 교부하였으며, 이 사건 임대차계약서에 ‘본 계약은 현장확인 후 등기부 등본 확인 후의 계약임. 임대인은 근저당권설정등기 및 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한다’는 이 사건 특약사항을 기재하였다. ④ 한편 원고는 2012. 2. 17. 00공인중개사무소에서 이 사건 특약사항이 이행되지 않았음을 확인하고도 남편으로 하여금 권00에게 잔금 1억 800만 원을 송금하도록 하였다.
다. 그 후 이 사건 건물에 관하여 서울중앙지방법원 2012타경19711호로 강제경매절차가 개시되었고, 원고는 2013. 6. 13. 그 절차에서 위 보증금 1억 2,000만 원 중 49,303,111원만을 배당받았다.

 

2. 원고의 주장 및 판단
 

가. 원고의 주장
피고 김00, 추00은 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고에게 임차권등기가 말소되지 않는 경우의 위험성을 설명하지 않았을 뿐만 아니라, 이 사건 특약사항이 이행되지 않았으면 잔금지급을 만류할 업무상 주의의무가 있음에도 이를 게을리한 채 이 사건 특약사항이 이행되지 않았음을 확인하고도 원고가 잔금 1억 800만 원의 지급하는 것을 그대로 묵인함으로써 원고로 하여금 보증금 중 배당액을 공제한 70,696,889원(120,000,000원 - 49,303,111원) 상당을 회수하지 못하는 손해를 입게 하였다. 따라서 원고에게, 피고 김00, 추00은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제30조 또는 민법상의 불법행위책임에 근거하여 위 손해를 배상할 의무가 있고, 피고 김00, 추00이 이와 같이 손해를 배상할 책임이 있는 이상 피고 한국공인중개사협회는 공제사업자로서 위 손해액에 해당하는 공제금을 지급할 의무가 있다.
 

나. 판단
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사한 것으로서 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있고, 공인중개사법 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 할 의무가 있으며, 같은 법 제25조 제1항에 의하여 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 성실로써 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 그리고 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 부동산중개업자의 개입을 신뢰하여 거래를 하기에 이른 거래 상대방에 대하여도 부동산중개업자는 신의성실의 원칙상 목적부동산의 하자, 권리자의 진위, 대리관계의 적법성 등에 대하여 각별한 주의를 기울여야 할 업무상의 일반적인 주의의무를 부담한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 등 참조). 그러나 부동산중개인의 업무는 부동산의 ‘거래’를 중개하는 것이므로 별도의 약정이 없는 한 그 거래의 이행까지 책임지거나 거래 상대방이 그 채무를 이행하지 않았다는 이유로 동시이행의 관계에 있는 거래 의뢰인의 채무 이행을 적극적으로 만류할 주의의무까지 부담한다고 보기는 어렵다.
  

이 사건으로 돌아와 살피건대, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물에 관하여 채권최고액 각 1,200만 원, l,990만 원, 근저당권자 각 주식회사 국민은행으로 하는 각 근저당권설정등기가, 이 사건 건물 중 1층 일부에 관하여 전세금 6,500만 원, 전세권자 서울특별시 관악구로 하는 전세권설정등기가, 이 사건 건물 2층에 관하여 보증금 1억 2,000만 원, 임차권자 연00으로 하는 임차권등기가 각 마쳐져 있었던 사실, 피고 김00의 중개보조인 이00과 피고 추00은 원고에게 등기부를 확인하게 하고, 그 확인사실을 기재한 중개물건확인서를 교부하였으며, 이 사건 임대차계약서에 ‘본 계약은 현장확인 후 등기부 등본 확인 후의 계약임. 임대인은 근저당권설정등기 및 임차권등기를 입주 시 말소시키기로 한다’는 이 사건 특약사항까지 기재한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고 추00이 잔금 지급일인 2012. 2. 17. 당시 원고에게 권00이 위 특약사항의 말소의무를 이행하지 아니한 점을 알려준 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 갑 제4호증의 1 기재에 의하면 원고는 2012. 2. 17. 그러한 특약사항의 말소의무 미이행 사실을 알고도 이삿짐을 이미 가져왔다는 등의 이유로 남편으로 하여금 권00에게 잔금 1억 800만 원을 송금하도록 한 사실을 인정할 수 있다. 
  

사정이 이러하다면, 피고 김00, 추00은 이 사건 임대차계약 체결 당시 중개업자에게 요구되는 조사·확인의무를 다하였다고 할 것이고, 피고 추00이 잔금 지급 당일에 원고에게 권00이 위 특약사항의 말소의무를 이행하지 아니한 사실을 고지한 이상, 원고에게 이 사건 건물에 설정되어 있던 근저당권, 전세권, 임차권으로 인하여 원고가 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여도 충분히 설명하였다고 봄이 타당하다. 나아가 피고 김00, 추00이 원고의 잔금지급을 적극적으로 만류하지 아니하였다고 하더라도 위 법리에 비추어 이러한 사정만으로는 피고 김00, 추00에게 이 사건 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실이 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.