부동산 금융알기(2)

 

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부동산금융의 소비자 및 투자자의 입장에서 관련 유동화 상품인 부동산투자회사에 대해서 알아보기로 한다. 부동산투자회사(REITs; real estate investment trusts, 이하 리츠)는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집한 후 실물 부동산이나 부동산에 관련된 유가증권 등에 투자, 운용하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배분하는 회사 또는 투자신탁으로 정의된다 . 부동산 투자는 일반적으로 상당 규모의 자금과 전문적인 지식을 필요로 하기 때문에 이러한 투자의 특성상 전문기관 에 의한 간접투자 형식이 발전하였는데, 부동산 간접투자의 가장 대표적인 형태가 리츠라고 할 수 있다. 부동산간법투자기구는 부동산 펀드와 리츠로 구분되는 바 이 둘은 거의 동일한 의미로 사용되고 있으나, 굳이 구분하자면 리츠는 공모를 통해서 자금을 모집하며, 투자자가 자산운용에도 주도적으로 참여한다는 점에서 차이가 있다. 부동산 펀드에 대해서는 다음회에서 자세히 다루도록 한다. 리츠의 대표적인 장점은 다음과 같다.   첫째, 부동산의 유동성 증대이다. 리츠 주식은 공개된 주식시장에서거래가 이루어지기 때문에 투자자들이 다양한 자금운용방식을 선택할 수 있게 한다.   둘째, 리츠는 여러 종류의 부동산과 지역에 투자함으로써 단일 부동산 투자에 내재하는 리스크를 분산할 수 있다. 반면, 자산 취득과 매각이 쉽지 않고 투자수익 방법이 제한적이라는 단점이 있다. 더불어 설립에 오랜 기간이 소요 되고 구조가 복잡하다는 것이 불편한 점이기도 하다. 리츠의 연혁, 리츠의 구조와 종류, 그리고 리츠의 분류에 관해서는 관련서적 등을 참조하는 것을 추천한다(한국의 부동산금융(2008). 손재영편). 또한 현재 주식시장에 상장되어 있는 리츠의 주식가격은 매일 가격이 변동되어 거래되고 있으니 이는 경제신문 등을 참조할 것을 추천한다. 개인투자자로서의 부동산초보가 가장 궁금하게 생각하는 리츠의 수익률에 관하여 알아보자. 한국부동산투자운용협회에서 비교적 최근인 지난 2007년부터 2009년까지의 3년간 리츠의 연평균 수익률을 조사한 결과 31.31%로 발표한 바 있다.   이는 동일 기간의 대표적 직접투자 대상인 코스피200지수의 연평균 상승률(14.13%)에 비해 2.2배, 코스닥의 연평균 상승률(6.00%)에 비해 5.3배 높은 것이다. 또한 부동산 간접투자시장의 대표적인 경쟁상품인 부동산펀드에 비해서도  리츠의 수익률이 크게 앞섰다. 한편 지난 2002년 첫 리츠가 출시된 이후 2009년까지 8년간 1회 이상 배당을 실시한 리츠의 투자수익률은 연평균 17.78%를 기록했다. 반면, 2010년 이후부터는 글로벌 경기침체와 맞물려서 리츠의 수익률이 상당히 저조한 성과를 보이고 있다. 2011년 연말을 기준으로 골든나래리츠는 액면가(500원)를 크게 밑돌고 있으며, 상장 후 연속 상한가에 오르며 주가가 1만2650원에 달하였던 광희리츠 또한 상당 폭의 가격하락을 겪고 있다. 이처럼 리츠의 주가 및 수익률이 저조한 원인으로 리츠의 사업포트폴리오 다변화 실패, 투자자의 불신팽배, 부동산경기 불황 등이 대두되고 있다. 최근에 상장된 자기관리 리츠는 도시형생활주택 건설을 주요 테마사업으로 진행하기도 한다. 자기관리 리츠의 경우 주택사업자들이 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받기 어렵게 되면서 새로운   자금조달을 목적으로 설립한 경우가 많다. 이런 이유로 자기관리 리츠는 도시형생활주택이나 오피스텔, 아파트 등에 집중하고 있으며 분양실적의 불확실성이 주가에 반영되기 때문에 리츠의 주가 및 수익률이 저조란 것으로 생각된다.   반면, 코크렙8호와 15호 등 주로 대형빌딩을 매입해 임대수익을 올리는 리츠들은 주가가 상대적으로 안정된 흐름을 보이고 있다. 리츠 관련 실무자들은 리츠 주가가 임대수익률 수준에서 움직이는 게 정상적인 현상이라고 조언하며, 이러한 이유는 배당수익을 크게 웃돌 만큼 리츠가 미래 성장성을 갖고 있지 않기 때문이라고 판단하고 있다. 최근에 각종 뉴스를 장식하던 다산 리츠의 사태 등을 종합적으로 고려해 보면 리츠의 성장성에 대해서는 반론의 여지가 없으나, 현대의 국내 상황을 고려하여 본다면 아직까진는 부동산 초보인 우리들의 정서와는 약간의 거리가 있는 분야가 아닐까 조심스레 판단해 본다. 이는 국내의 리츠 시장이 연기금이나 기관 등의 비중이 상당하고, 개인들이 접근하기 쉽지 않다는 구조적인 문제점과 더불어 소액투자자의 리츠 투자를 활성화 할 수 있는 법률적인 규제 완화가 동반되어야 할 것으로 생각된다. 리츠와 관련된 보다 상세한 정보에 관해서는 리츠와 관련된 다양한 협회 등의 홈페이지를 활용하여 알아보도록 하자.   다음회에는 부동산 펀드에 대해서 자세히 알아보기로 한다.