|
|
현 부동산시장의 과제와 해법
경제 뉴스
절반 이상이 부동산이다.
정작 잡혀야 하는 전셋값은 끝을 모르고 올라만 가고 있고 전세난에 지치고 시달린 수요자들이 어쩔 수 없이 내 집
마련에 나서고 있기 때문에 8.28대책 이후 주택 거래가 조금씩 살아나고 있다. 이러한 현상은 반짝 효과일 뿐 회복세가 확산되기에는 많은
어려움이 예상된다.
지금과 같은 온기는 일시적인 현상에 그칠 공산이 크다는 이야기이다.
제비 한 마리가 온다고 해서 봄이 온다고 할
수 있겠는가?
최근의 분위기가 지속되기 위해선 넘어야 할 ‘산’들이 너무 많다.
대표적으로 넘어야 할 산은 크게 두 개인데,
우선 근본적인 해결책이 못되는 최근 발표된 ●‘정책의 문제점’이란 ‘산’이고
다음은 ●‘국회’라는 ‘무지막지한 ‘산’이다.
이 ‘두 개의 산’이
존재하는 한 부동산 시장의 봄은 절대 오지 않는다.
부동산시장의 위기가 곧 한국 경제의 위기임을 결코 망각해서는 안 된다.
부동산을
포함한 건설업은 우리나라 GDP의 16%를 차지하고 있고 관련 일자리가 약 250만개가 넘는다. 4인 가족 기준으로 보면 우리나라 전체 인구의
1/5 정도인 약 1000만명에 해당하는 인구가 해당하는 업종이다. 그 업종의 절반 이상이 부도가 났거나 부도일보 직전에 직면하고 있다. 즉,
부동산을 포함한 건설업은 지금 산소호흡기를 달고 연명하고 있다. 주택시장 침체가 길어지면서 연간 약 14만 명의 건설근로자가 일자리를 잃고
있으며, 2012년도에는 중개업소 1만 6500여 곳이 문을 닫았고, 10만 명이 종사하는 이사업체 중 약 40%가 폐업하는 등 자영업자와
가구, 인테리어, 도배, 전기, 설비 등 관련업체들이 생계를 걱정하고 있는 등 서민들이 삶에 위협을 받고 있는 실정이다. 또 소득의 25~35%
이상을 집세로 내는 렌트푸어는 약 240만 명에 육박하였고, 10만 여명이 집을 팔아도 빚을 못 갚는 하우스푸어로 전락하고 있으며, 경매시장에
집을 팔아도 전세금과 대출금을 충당할 수 없는 깡통주택은 시간이 갈수록 점점 늘어가고 있고, 수도권에서 약 19만 명은 보증금도 못 건지는
깡통전세 세입자로 살고 있는 등 주택시장이 끝없이 추락하고 있는데 정부가 하는 일이 고작 국민들에게 대출해주는 정책만 발표하고 있으니 참으로
안타깝기만 하다.
발표되는 부동산 정책을 보면 가장 중요한 수요와 공급에 대한 내용은 전혀 없이 툭하면 대출관련 내용만 쏟아내고 있으니
그저 한숨만 나올 뿐이다.
수도권에서 저소득층의 약 40%가 월세로 내 몰리고 있는 등 랜트푸어들은 막다른 길목에서 비명만 지르고 있는
형국인데도 끝끝내 대출을 알선 하는 전세 대책만 쏟아내고 있으니 그저 답답하기만 할 뿐이란 말이다.
정부에서 발표하는 정책은 국민들에겐 그 중요성이 너무 너무 크다.
한 번 잘못된 정책을 내 놓으면 국민과 경제가 걷잡을 수 없는
수렁에 빠져버린다.
도시형생활주택이란 정책을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 전세난을 잡겠다고 도입한 도시형생활주택으로 전세난을 해결했는가?
해결 하기는 커녕 보금자리주택과 함께 두고두고 정책실패의 대표적 사례로 평가될 것이다.
필자가 생각하는 부동산 정책은 국민이 원하는
것을, 국민이 원하는 수준으로, 국민이 원하는 시기에 공급해 주어야 성공할 수 있다고 본다.
첫 번째 넘어야할 '산'인 "정책에 대한 문제점"으로는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, "로또식 정책"이 문제이다.
"로또식 정책"으로는 전체 시장을 움직이지 못하고 또 다른 형평성만 야기 시킬 뿐이다. 그 “로또식 정책”이 바로 '수익·손익공유형 모기지(mortgage)'상품이다.
먼저, 3000명에만 연 1~2%의 금리를 적용해 대출해 주기 때문에 당첨만 되면 로또라는 말이 나올
정도로 극히 일부에게만 혜택을 주는 정책은 근본적으로 문제가 심각하다. 그리고 대출 대상을 객관적인 시세 파악이 용이한 '아파트'로만 대상을
정한 것이다. 주택유형 중 약 42%가 아파트가 아닌 연립주택, 다세대주택, 단독주택인데 그런 주택을 매입하는 국민들은 도대체 어떻게 하란
말인가?
또, 리모델링이나 재건축을 앞둔 노후된 아파트는 사실상 모기지 대상에서 제외시켜 특정 상품과 특정지역이 제외되는 "역차별 정책"
등이 심각한 문제성을 안고 있는 것이다. 그리고 대상인원을 한정시킨 것이 또 하나의 문제이다.
전월세 상승으로 많은 분들이 고통을 받고
있는데 생애최초 구입자에만 한정시킨 것이 참으로 안타깝다. 과거에 주택 보유 경력이 있지만 현재는 무주택자인 경우까지도 지원을 확대했어야 하는
아쉬움이 크다.
둘째, 집주인에게 혜택이 없는 월세대책이 문제이다.
정부는 세입자의 부담을 줄여주기 위해 임차인의 월세 소득공제 한도를 확대했지만 현재 2채 이상 주택 소유자 가운데 월세 수익을 거두는 자는 종합소득세를 내야 하고 전세의 경우 3채 이상 보유했을 때 합계 3억원을 넘는 보증금에 대해 주택임대소득을 신고해야 하기 때문에 세입자가 소득 노출을 꺼리는 집주인으로 인해 소득공제 신청을 쉽게 하지 못하고 있으며 혹시 집주인의 허락으로 몇 만원의 소득공제를 받게 되더라도 집주인의 세금 폭탄으로 인해 공제금액이상의 추가 월세를 요구하여 오히려 월세가격이 상승할 가능성이 크고 계약서에 소득공제를 하지 못하도록 조건을 거는 등 실제 현장에서는 많은 어려움이 예상된다
.
월세가 점점 늘어나는 상황에서 월세 소득공제 확대만으로는 월세 세입자에 대한 지원책으로 너무 약한
것이다. 월세 소득공제가 효과를 발휘하기 위해서는 집주인에게도 재산세와 양도세 감면, 성실신고자 세금감면 등 파격적이고 실질적인 혜택이
돌아가야만 제도가 정착될 수 있다고 본다.
즉, 월세 소득공제의 가장 큰 핵심은 세입자가 아닌 바로 집주인이다.
그렇기 때문에
우선적으로 집주인의 세원 노출과 세금부담 등 성실납세 할 수 있는 정책을 토대로 세입자의 부담을 줄이는 정책이 나와야 할 것으로 보인다
.
셋째, 취득세율의 부적절성이 문제이다.
가격구간별 차등세율의 부적절성이 부동산 시장을 더 얼어붙게 하고 있다.
최근 정부는 취득세율을 6억원 이하는 1%, 6억원
초과~9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3%로 확정하였다. 지난 6월까지 한시적으로 적용된 세율이 1%였다는 점을 감안하면 실질적인 세금
부담은 오히려 두 배가 된 6억원 초과~9억원 이하 주택에 대한 취득세율이 2%로 확정돼 세금 감면 혜택을 전혀 못 받게 된 것이 큰 문제이다.
1%대 저리의 모기지 대출도 못 받는데 취득세만 오히려 예전의 2배가 됐고, 특히 서울 강남권과 수도권 1기 신도시의 상당수가 이에
해당되어 주택거래에 심각한 문제를 주고 있는 것이다. 정부가 자금력 없는 서민에게는 대출을 권장하고 정작 구매력 있는 실수요자들을 외면한
정책으로 인해 부동산 시장의 활성화에 큰 제약을 받는 요소로 작용될 수가 있기 때문이다. 부동산 시장이 살아나기 위해서는 구매력이 있는
실수요자들을 포용할 수 있는 정책이 필수적임을 간과해서는 안 될 것이다.
부동산시장의 활성화를 위해 “9억원 이하는 1%, 9억원 초과는
2%가 바람직하다”고 필자는 생각한다.
넷째, 부실한 수요예측과 형평성에 어긋난 정책이 문제이다.
'하우스푸어'와 '랜트푸어', '목돈 안드는 전세 Ⅱ' 등 서민들의 부채 연착륙을 돕겠다는 취지로 도입한 제도가 부실한 수요 예측으로 인해 판매실적이 지지부진하고 있다.
예를 들어 '목돈 안 드는 전세 Ⅱ' 상품의 경우 가입자가 40명도 안 되고, 월세자금대출은 고작 15명도
안 된다. 서민을 돕겠다고 도입한 정책이 부실한 수요예측과 현실성의 부족으로 인해 찬바람만 맞고 있는 것이다. 참으로 심각한 문제가 아닐 수
없다.
더 경악할 일은 생애최초주택의 형평성에 대한 것이다. 생애최초로 주택을 구입하지만 결혼을 안했으면 취득세 혜택을 전혀 받을 수
없다는 것이다. 기혼자의 경우에는 20살부터 취득세를 면제해주지만 미혼 단독세대주의 경우에는 35살이 되지 않으면 취득세를 물어야 한다. 정부는
지난 6월, 생애 최초 주택대출 자격을 35살에서 30살로 낮췄다. 하지만 취득세 면제 규정은 35살 이상으로 그대로 두었기 때문에 이런 일들이
벌어지고 있는 것이다.
다음은 두 번째 넘어야할 '산'인 '국회'라는 무지막지한 '산'에 대한 것이다.
정부가 내놓은 정책의 상당수는 법 개정 사안으로 ‘국회’라는 '산'을 넘어야만 한다.
국내외 경제 여건이 여전히 불투명해 시장
전망에 대한 불안감이 아직까지도 크기만 한데 '국회'라는 '산'으로 인해 매번 탄력을 받지 못하고 나락으로만 떨어지고 있으니 그저 답답하기만
하다. 지금은 여야가 정쟁을 바닥에 묻어두고 대승적인 타협을 반드시 해야만 한다.
지금 국민들은 경제가 어려워 산소 호흡기를 달고 겨우 겨우 숨 쉬고 있는데 싸우고만 있으면 되겠는가? 선거 때만 되면 당선되려고 그저 서민! 서민! 서민! 당선 되고 나면 ‘서민’은 안중에도 없이 서로 싸우기만 하고 있으면 되겠는가?
리모델링 수직 증축과 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 담긴 4.1부동산종합대책조차 발표한 지 반년이
지나가지만 국회에서 낮잠만 자고 있어 주택시장이 살아나려고 할 때마다 매번 죽이고만 있는 것이다. '국회'라는 무지막지한 '산'이 주택시장을
더욱 힘들게 하는 것이다.
과거에 필요했지만 지금은 필요 없는 정책들은 국회에서 발 빠르게 움직여 부동산 활성화에 숨통을 트게 해 주어야 한다.
분양가 상한제만 보더라도 지금은 상한제 가격 밑에서 분양이 이루어지고 있는데 분양가 심의를 하면서 쓸데없는 비용과 시간을 버리고 있는 것이다. 왜 지금은 전혀 필요가 없는 정책을 국회에서 붙잡고 있어야 하는가? 과거처럼 집값이 폭등하는 시기에 만든 정책을 하루라도 빨리 손질해서 부동산 활성화하는데 도움이 되어야 하는데 '국회'라는 '산'에만 가면 답이 없으니 도대체 어찌해야 하는가?
지금 대한민국은 '집과의 전쟁'을 하고 있는데 국민을 대변하는 국회는 '자기들끼리의 전쟁'만을 하고 있으니 이게 어디 있을 법이란 말인가?
수시로 발표되는 핵심 정책들이 '국회'라는 ‘무지막지한 산’에 막혀 있으면 결코 부동산 시장은 살아나지 않음을 반드시 기억해야 할 것이다.