[스크랩] 명도확인서를 먼저 요구하는 세입자 대처방법

명도확인서를 먼저 요구하는 세입자 대처방법

 

명도확인서는 세입자가 배당금을 수령하기 위해 낙찰자에게 받아야 하는 서류입니다. 다른 말로 한다면 명도확인서는 낙찰자가 세입자를 명도하기에 좋은 주도권을 잡는 힘입니다. 그런데 세입자가 낙찰자에게 집을 인도(명도)하기도 전에 명도확인서를 먼저 요구할 때는 세심한 주의를 기울여야 합니다. 왜냐하면 세입자의 어려운 사정을 생각해서 미리 명도확인서를 써 줬다가 물에 빠진 사람 구해 주었더니 보따리 내 놓으라는 것처럼, 나중에는 세입자가 욕심이 생겨서 이사비를 요구함으로서 큰 낭패를 당하는 경우를 종종 보기 때문입니다.

 

[명도확인서를 먼저 요구하는 세입자 명도비결]

 

① 한 가지 우리가 분명히 알아야 할 것은 세입자가 명도확인서를 받기 전에 먼저 집을 인도(명도)하고 명도확인서를 받는다는 것입니다. 즉 먼저 세입자가 집을 비우는 것이고, 그 다음이 낙찰자가 집을 비운 세입자에게 명도확인서를 작성하여 줌으로서 세입자는 배당금을 받을 수 있는 것입니다.

② 예를 든다면 이런 경우입니다.

 

세입자가 보증금 4,000만원에 전세로 살고 있었는데, 대항력이 없어서 최우선변제금 1,6000만원만 배당을 받게 되었습니다. 보증금 2,400만원은 못 받게 되었던 것입니다. 낙찰자가 낙찰대금 납부 후에 세입자를 만나 명도를 위하여 대화를 하였습니다. 그랬더니 세입자가 명도확인서를 먼저 써 주면, 이사 갈 집을 알아보고 바로 가겠다는 것입니다. 그래서 낙찰자는 배당금만 받고 바로 이사 간다는 세입자의 말을 믿고는 아무런 의심없이 명도확인서를 써 주었습니다. 배당기일이 지나서 낙찰자가 최우선변제금 1,600만원을 배당받은 세입자에게 찾아가서 명도를 요구하였습니다. 그런데 1,600만원을 챙긴 세입자가 못 나간다고 버틴 것입니다. 다시 말하면 도저히 방을 구할 수 없기에 이사비용으로 500만원을 주지 않으면 한 발짝도 나갈 수 없다고 엄포를 놓았던 것입니다. 결국에는 낙찰자가 이사비용으로 300만원을 주는 것으로 합의를 보고 명도를 받을 수 있었던 것입니다.

 

③ 명도확인서는 세입자가 집을 비워 주지 않는 한 명도확인서를 써 주면 안 된다는 것입니다. 꼭 세입자가 이사 가는 것을 확인하고 명도확인서를 써 주어야 합니다.

④ 다만 부득이 한 경우 세입자가 배당을 받기 전에 이사를 갈 수 없는 경우에, 즉 배당을 받기 위해 명도확인서를 먼저 요구하는 경우에 세입자의 부탁을 거절하지 말고, 세입자의 인감증명서가 첨부된 합의이행각서를 받은 후에 명도확인서를 써 주면 나중에 아무런 문제가 발생하지 않습니다.

⑤ 세입자와 합의이행각서 작성시 적은 돈으로 명도비(이사비)를 주고, 나중에 이행각서는 세입자에게 압박수단이 되므로 명도를 수월하게 할 수 있고, 훗날 분쟁에서도 유리한 증거로 활용됩니다.

⑥ 이행각서를 작성한 경우에 반드시 세입자의 자필서명과 인감도장을 날인 받도록 하며 이행각서용 인감증명서 1통을 받아 두어야 합니다.

⑦ 명도합의 및 이행각서에 들어갈 내용

① 점유자는 목적부동산을 타인에게 이전하지도 않고 점유명의를 변경하지도 않는다. ② 이삿날을 명시한다. ③ 점유자는 이삿날까지 관리비 등 각종 공과금을 정산한다. ④ 점유자는 건물에 부착된 시설물(전기, 가스, 수도 등)을 그대로 두고 이사한다. ⑤ 점유자가 위의 조항을 성실히 이행할 경우, 이삿날에 이주비용으로 금 000만원을 점유자에게 주기로 한다. ⑥ 점유자가 상기 약정일까지 약속 불이행시 점유자는 민·형사상 모든 책임을 진다.   * 명도합의 및 이행각서 양식은 [부동산경매에 필요한 서식]에 몇가지 있습니다. 정형화 된 양식은 없습니다. 상황에 맞게 가감하시면 됩니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

메모 :