저금리 현상은 앞으로 고착화 될 가능성이 높다. 우리나라의 저출산, 고령화는 경제 활동 인구를 감소시켜 저성장 시대를 도래시키고 있으며 저성장•고령화 시대는 필연적으로 저금리 시대가 뒤따른다고 봐야 한다.
시장에선 올 해 안에 한번 더 금리인하가 예상되는 만큼 저금리•저성장 기조에 물가상승을 감안하면 은행에 마냥 돈을 묻어 두는 것은 실질적으로 손해기 때문에 은행이자로 생활하는 이자생활자나 금리연동형 연금 상품에 가입한 사람들은 부동산 투자 등 투자계획을 잘 짜서 저금리시대를 헤쳐 나가야 한다.
대출 활용한 부동산투자도 활발해져
저금리시대에선 은행이자보다 높은 임대수익을 바라는 투자자들이 더욱 늘어날 것으로 보인다. 최근 은행금리가 떨어지다 보니 부동산시장에선 은행 대출 등을 활용한 재테크가 확산되고 있다. 이자가 싼 은행대출을 받아 대출이자 보다 월세수익이 더 많이 나오는 도시형주택이나 오피스텔 같은 역세권의 소형 수익형부동산을 여러 채 매입해 월세를 받는 사람들이 늘고 있다. 싼 대출을 활용해 여러 채 매입했을 경우 초기 투자비용도 적게 들지만 가장 큰 걱정거리인 공실에 대한 부담을 줄여 나갈 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
예를 들어 세 채를 매입하여 임대를 놓을 경우 한 채가 공실이 나면 다른 두 채에서 대출이자와 월세가 보충되기 때문이다. 또한, 역세권 소형 수익형부동산은 비교적 금액대가 크지 않아 필요할 때 현금화시키기가 용이해 입지와 개발호재 등 경쟁력과 차별성을 갖춘 상품이라면 한번 도전 해 볼만하다.
배후수요 없는 무조건의 역세권은 조심, 고정 배후수요가 가장 중요하다
최근 2~3년간 오피스텔, 도시형생활주택의 무분별한 공급으로 인해 공실에 대한 리스크가 어느 때보다 높아지고 있다. 최근에 분양하는 오피스텔이나 도시형생활주택을 보면 역세권이 아닌 지역은 거의 없다. 하지만 같은 역세권이라 하더라도 배후수요 없이 유동인구만 있는 역세권이 있고 반면 고정 배후수요가 탄탄한 역세권도 있다
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여기서 거리 개념이 중요하다. (최소 3킬로미터 범위 안을 생활권이라고 볼 수 있다면 )
⑴ 전철역 기준 3킬로미터 안에 아무런 고정 배후수요(대학가, 업무단지, 산업단지 등) 없이 흘러가는 유동인구만 있는 역세권에 분양하는 수익형부동산은 직접적인 임대수요자가 적어 당연히 수익률 저하와 공실에 대한 부담이 따를 수 밖에 없을 것이고
⑵반대로 3킬로미터 이내에 이동이 가능한 대학가나 업무지구, 산업단지를 끼고 분양하는 역세권 수익형부동산이라면 안정적이고 꾸준한 임대소득을 기대 할 수가 있다.
⑶수익형부동산은 지금 당장 월세가 나오는 것도 중요하지만 과연 앞으로도 꾸준히 잘 나올 수 있는 지가 문제다. 그래서 당장의 수익률보다는 지속적이고 안정적인 배후임대수요가 잘 확보되었는지 꼭 확인해 보아야 한다.
경쟁 치열한 서울보다 수도권이 오히려 수익률 높아
현재 서울지역은 높은 분양가와 공급과잉으로 적정 수익률과 공실에 대한 부담이 증가함에 따라 분양가가 저렴하고 수익률이 높은 수도권 지역으로 관심이 모아지고 있다. 아파트도 2~3년 전 부산이나 광주등 지방아파트 가격이 오를 줄 누가 알았을까? 발품을 팔면 수도권 역세권 중에서도 대학가나 산업단지가 밀집된 지역들이 있는데 이런 지역들은 오히려 경쟁이 치열한 서울보다 임대수요가 잘 확보되어 안정적이고 높은 임대소득을 올리고 있다.
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