부동산 투자 회사제도와 업계의 변화전망

[ study] 부동산 투자 회사제도와 업계의 변화전망 Ⅰ. 序 論 내년부터 도입되는 한국형 REITs제도의 활성화를 위하여는 투자자의 확보 못지 않게 중요한 것이 있다. 어떻게 보유 자산을 적정하게 관리 운영하여 목표수익률을 확보할 것인가 하는 자산운영의 문제가 그것이다. 한국형 REITs의 토착화와 지속적 발전을 위하여서는 어떻게 투자회사가 적정한 자산을 취득하고, 이를 잘 관리 운영할 수 있는가에 달렸다고 하여도 과언이 아니다. 그만큼 국내 자산운영 관련 인프라가 취약하기 때문이다. 여기서는 이러한 문제를 해결하기 위한 전문 자산운영회사의 필요성과 앞으로의 발전방향에 대하여 논의하여 보고자 한다. 미국의 경우, 부동산관리(Property Management)의 역사는 70∼80년의 역사를 갖고 있다. 즉 1920∼1930년대 IREM, BOMA, 그리고 NAA의 조직으로 거슬러 올라간다. 특히 1570∼80년대 REITs의 발전과 더불어 폭발적인 관리수요 증대에 따라 자산관리에 대한 수요도 늘어 큰 발전을 이루어 왔고 이러한 추세는 오늘날에도 변함없이 계속되고 있다. 즉, 경기가 어려우면 어려운 대로, 좋으면 좋은 대로 부동산관리의 중요성과 전문화의 필요성은 증대되고 있는 게 사실이다. Ⅱ. 不動産投資會社法의 基本構造 및 導入方向 건설교통부가 추진하는 『부동산투자회사법(안)』은 기본적으로 미국의 회사형 REITs와 유사하지만, 국내 금융시장 및 부동산시장의 여건을 감안하여 한국적 상황에 맞추어 변형한 것이다. 건교부의 안에서 정의된 부동산투자회사의 실체에 대해 간략히 소개하자면 , 첫째, 특수한 부동산회사로서 핵심 자산운용은 주주총회 및 이사회에서 수행하고 부수적 관리업무는 자회사 또는 외부 위탁하여 수행하는 형태로서 부동산관리업의 일종이라 할 수 있으며,   둘째, 자산을 운용하여 얻은 수익의 90% 이상을 매년 지분소유자에게 배당한다는 점에서 투자의 도관체로서 기능하도록 하였고, 셋째, 투자자의 입장에서 보면 부동산 간접투자기관으로서 부동산에 대한 Mutual Fond 성격이 강하고, 자산운용측면에서는 자산의 대부분이 부동산 및 부동산 관련 채권 등으로 구성되어 있는 자산집중적인 조직의 형태를 취했으며, 넷째, 부동산 증권화의 한 방편으로서 부동산투자회사의 주식은 주식시장에 상장시켜 유동성을 확보하였다. 따라서 단순한 돈의 집합체인 한시적인 페이퍼 컴퍼니가 아니고 핵심적인 자산운용을 최근 미국의 회사형 REITs와 같이 내부기관(주주총회, 이사회, 전문인력 등)이 수행하는 영속기업이라고 할 수 있다. 부동산투자회사의 조직은 내부와 외부조직으로 구성되어 있으며, 내부조직으로는 부동산투자회사의 주주총회, 이사회, 감사 및 자산운용전문인력이 있고, 외부조직으로는 시설관리, 투자자문 등 부동산투자자문회사 등의 지원조직이 있다. 부동산투자회사는 주주인 기관 및 개인투자자로부터 자본을 조달하여 부동산이나 부동산 관련 유가증권 등에 투자하여 임료나 이자수입 등을 얻어 배당 가능한 이익을 투자자에게 배당하는 구조로 되어 있다. 부동산투자회사의 자산운용을 위해 시설관리나 부동산 투자자문업 등은 자회사로 운영할 수 있으며, 부동산이나 부동산 관련 유가증권 등은 투자자 보호나 정책적 목적을 위해 자산보관기관에 위탁·보관하도록 하였다. 여기서 가장 논란이 될 수 있고 또 우리가 관심을 가져야 할 사항은 바로 자산운용 및 관리방안으로 자기관리방안을 택하고 있다는 점이다.   호주의 경우, 전문적인 자산운용회사의 설립을 통하여 자산을 위탁 관리하는 것이 일반적이며, 자기 관리를 하고 있는 미국의 회사형 REITs도 오랜 경험 및 전문지식의 축적으로 자기 관리가 가능하게 되었다.   미국의 REITs가 외부관리(externally-managed)에 자기관리(self-managed)로 전환하게된 결정적인 계기는 1986년의 조세개혁법(Tax Reform Act of, 1986)으로서, 동 법은 최초로 REITs가 REITs 소유의 부동산을 직접 관리할 수 있도록 허용했는데, 이와 같은 결정은 REITS의 적극적인 경영 활동을 지원하기 위한 것이며, 그 동안의 오랜 경험 및 전문지식의 축적에서 비롯된 것이다. 따라서 제도도입의 초기단계에 있는 우리나라의 경우 과연 자기관리방식이 타당한가 여부에 대한 논란이 충분히 있을 수 있으며 이에 대해서는 보다 신중하고 심도 있는 검토가 있어야 하고 위탁관리방식과 비교, 서로의 장·단점이나 시장여건, 관련 인프라의 구축정도 등을 감안하여 결정되어야 할 것이다. Ⅲ. 制度導入에 따른 不動産業界의 變化 展望 부동산투자회사법이 시행되면 가장 많은 사람이 관심을 갖는 분야는 크게 2가지이다. 부동산가격이 어떻게 움직일 것이고 또 제도시행과 관련하여 기존사업의 성쇠나 Make-money가 가능한 신규사업이 어떻게 전개될 것인가 하는 문제이다 . 우선 REITs의 주된 투자대상이 수익부동산이나 수익부동산으로서 개발 가능한 토지 등이 될 것이므로 일부지역에 국한하여 동 부동산의 가격상승을 가져올 가능성이 있다. 즉, 매입 가능한 우량 부동산 물건이 한정된 상황에서 공급에 비해 투자수요가 더 많을 경우 REITs간에 매입경쟁이 불가피하며 개발형 REITs가 속속 설립되어 대형 부동산 건설 프로젝트에 나설 경우 대상부동산 가격이 상승할 우려도 있다 . 그러나 앞서 언급했듯이 실제 국내 수익부동산의 투자수익율이 연 5∼7% 정도에 불과하고 대부분 수익가치가 아닌 매매사례가격위주의 가격형성을 고려할 때 아직도 투자를 정당화 해주지 못하는 실정이다. 그리고 부동산투자회사는 법상으로도 시세차익이 아닌 정상적인 현금흐름, 즉 임대소득, 이자소득, 자본소득을 확보, 투자자에게 안정적인 수익을 제공하는 회사라는 점에 비추어 볼 때 고가 매입한 부동산에 대하여 투자 수익률을 정당화하기 위해서는 임대료를 상향시켜야 하는 데 이에는 한계가 있는 것이다. 가령 부동산가격이 수익가치를 상회할 경우 상당수 REITs는 부동산 매입을 포기하고 MBS, ABS 등 부동산 관련 채권으로 포트폴리오를 구성하게 될 것이므로 부동산의 급격한 상승은 기대하기 어렵고 개발형 사업도 이러한 관점에서 매우 제한적이다. 다만 국지적으로는 임대료 상향 조정이 가능한 일부 우량한 상업용 부동산이나 부가가치가 매우 높은 토지에 국한하여 가격 상승이 이루어질 것으로 예상되나 이 또한 제한적이지 과거 7∼80년대의 예는 찾기 힘들 것이다 . 다음으로 부동산투자회사제도가 도입됨으로써 관련산업은 어떻게 변할 것인가에 대하여 살펴보기로 하자. 결론적으로 부동산투자회사제도 도입되면 부동산 산업의 참여주체가 확대·분화되고, 이들 간의 역할분담도 재 설정될 것으로 예상된다.   우선 부동산 금융의 축이 간접금융시장에서 자본시장으로 옮겨감에 따라 자본시장의 이해당사자들이 부동산산업에 참여가 활발해질 것이고 이들이 지니고 있는 각종 금융기법이나 전문지식의 사업화가 예상되며 부동산 투자가 간접투자 방식으로 전환함에 따라서, 간접투자를 지원하는 다양한 참여주체가 전문성 제고를 등에 업고 등장할 것이다. 즉, 우리가 생각해 볼 수 있는 기능과 기관으로 다음과 같은 것이 있는데 신규 업무개발이나 기존 업무의 전문성 보강 등의 형태로 개별주체들의 참여가 예상되는데 부문별로 살펴보기로 하자   · REITs의 부동산 투자 포트폴리오 구성과 관련하여 부동산 투자자문, 부동산 수익성 평가, 부동산 정보제공 등을 담당할 기능과 기관이 창출 · REITs의 IPO와 관련하여 REITs의 회사에 대한 신용평가, REITS의 IR 등을 담당할 기능과 기관이 창출 · 보유 부동산의 운영과 관련하여 부동산 수익성 평가 지표 개발, 부동산 정보, 부동산 관리운영 메뉴얼 개발 등을 담당한 기능과 기관이 등장 1. 자산관리 · 운용 및 투자자문의 전문화 무엇보다 제도가 시행될 경우 부동산투자회사가 보유한 또는 투자할 자산을 종합적으로 관리 또는 투자자문을 해줄 자산관리회사나 투자자문회사의 역할이 가장 커질 것으로 예상된다. 특히, 자산관리에 있어서는 과거 단순 시설관리(Facility Management)차원에서 벗어나 재산관리(Property Management)전문회사나 적극적인 의미에서 자산관리(Asset Management)회사의 개념이 정착될 것이다. 즉 빌딩의 설비·기계운영, 예방적 차원의 유지보수, 에너지관리, 보안, 가구/집기관리등 전반적 Building Management System(기술적 측면 중시)의 업무를 담당하는 중견 시설관리회사를 중심으로 부동산 투자회사제도가 활성화될 경우 기존의 영세성을 극복하기 위해서 업계내에 전문화 ·종합화가 급속도로 진전 될 것이며 있는 그대로의 자산을 가치증대와 효율화를 통해 자산가치 상승을 도모하며 개별자산이나 특정지역의 자산을 전문적으로 관리하는 재산관리 기능 즉, 수지분석, 시장분석 등의 기획, 마케팅, 공간배치, 임대유치·협상, 임료수집, Maintenance, 보험·조세공과관리, 운전기록 유지, 재무보고 등 기존 Consulting업계의 일부 영역까지 제한적으로 수행하는 재산관리전문회사의 등장도 예견할 수 있다. 역으로 기존의 Consulting회사가 제한적인 업무영역을 벗어나 시설관리회사는 물론 외국계 Consulting사와의 제휴나 또는 합병 등을 통해 임대차관리, 건물 유지·관리업무 외에 재산관리기능까지도 포괄 운영할 수 있을 것이다.   동시에 부동산투자회사의 부나 가치를 극대화하기 위하여 부동산의 가치(Value)를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 적극적 관리의 방법으로 투자자문회사의 기능까지도 수행함으로써 REITs 자산의 포트폴리오 구성 및 보유부동산의 수익성 증대까지 자문 또는 관리 할 수도 있다. 즉, 일상적인 관리업무 외에 기업의 필요공간기획 개발부지선정. 금융대안모색, 보유 부동산의 재활용방안. 각종 부동산거래에 대한 협상을 대신 수행하거나 투자 자산의 포트폴리오 관점에서의 관리(자산＋부채 종합관리 및 부동산과 금융상품 운용비율)나 Risk Management에 대한 자문까지 행하는 종합적인 자산관리전문회사로 변신도 가능할 것이다. 2. 부동산서비스 기능의 분화와 종합화 증권화를 통한 부동산 유동화가 촉진됨에 따라 이를 지원하기 위한 새로운 기능이 분화될 것으로 전망되는 바 REITs의 기업공개(IPO) 및 유가증권 발행 업무와 관련하여 신용평가 및 신용보완기관의 역할이 증대될 것이다.   예를 들어 해당 부동산에 대한 가치평가를 담당하는 부동산평가회사나 또는 기존 평가업계의 재편과 맞물려 평가기관간의 특화가 나타날 수 있으며 REITs회사에 한 신용평가를 담당하는 신용평가회사의 신규 출현도 경우에 따라 예상할 수 있으며 기존 회사의 업무확장을 통하거나 부동산 가치평가 및 신용평가를 위한 부동산 정보수집 관련회사도 발달할 것으로 예상된다. 다만, 수익성 평가에 필요한 자료축적이 되어 있는 국내 업체가 거의 없기 때문에 이 부문에서는 해외의 전문 부동산정보회사의 제휴도 활발할 것으로 예상된다.   한편으로는 부동산투자회사에 투자자문을 해주는 기관 외에도 개별투자자에 대한 자문을 하는 부동산 투자자문기관이 생겨날 수 있다. 부동산시장이 증권화 되고 투자상품이 다양화됨에 따라 개인 및 기관에 대한 투자자문 수요가 증가되며 금융상품과 부동산 상품을 포함한 재테크 상품의 포트폴리오 재구성이 필수적이므로 기존 금융기관 내나 또 새로운 업종으로 동 부문의 성장여지가 많다. 그리고 정보수집, 가치 평가, 투자자문 기능 등에 있어서 가장 중요한 문제는 기관의 공신력인 만큼 이를 해결하고, 부동산 서비스기능의 규모 및 범위의 경제를 확보하기 위해 이들 기능을 통합하는 종합 부동산 서비스회사의 출범도 예상되며 이 경우 새로이 임대료 및 그 변동율 조사나 임대현황조사, 적정임대료 산출 등의 기능이 중요한 부분을 차지할 수 있으며 Consulting 업계의 우위가 점쳐지는 분야이다   . 끝으로 부동산중개서비스 부문으로서 지금까지 부동산 중개는 일반적으로 개별 중개업체를 중심으로 이루어져 왔으나 REITs의 도입으로 부동산 중개기능도 전문화되면서 부동산 서비스회사 및 관리전문회사의 역할이 증대될 것으로 예상되며 특히 임대 Marketing부문에서 특화된 중개법인의 탄생도 예상된다. 부동산투자회사와의 거래를 위해서는 부동산 중개가 매도자와 매입자를 수배하여 단순히 물건을 소개하는 차원을 넘어서 부동산의 수익성 분석이 뒷받침되어야 하기 때문에 종전의 중개업체들은 소규모 부동산의 거래로 특화되고 기업용 또는 간접투자용 부동산은 전문 부동산 업체가 담당하는 시장분화가 일어날 것이다. 3. 건설·개발기능에 있어서 Developer 역할의 전문화 REITs와 부동산 개발사업을 연결하는 고리로 디벨로퍼의 역할이 전문화될 전망이다. REITs는 직접 부동산개발에 참여하기보다는 디벨로퍼가 개발한 부동산을 매입하는 역할에 주력하는 것이 바람직하므로 디벨로퍼는 REITs와 개발사업을 담당하는 건설회사 등을 연결하는 고리로서 역할을 수행하게되며 부동산 금융의 활성화로 개발금융의 규모도 확대될 경우 디벨로퍼는 금융과 개발기능을 가진 종합 부동산회사로 변신할 가능성이 있다 . 또한, 현재 경영상 어려움이 많은 부동산신탁회사, 건설회사 등이 종합 부동산회사로 변신하여 디벨로퍼로 역할을 재정립할 가능성 등 높은 것으로 전망되는데 개발, 건설, 금융을 통합하는 종합 부동산회사로서 이들이 부동산회사로 변신할 경우 역으로 REITs를 설립하는 주요한 스폰서가 될 수도 있다.   개발형 REITs의 경우 건설회사에게 개발 단계에서부터 투자자들을 끌어모을 수 있는 수단이 되는데 건설회사가 REITs의 스폰서로 참여가 가능하며 이때 건설회사는 REITs와의 도급계약을 통해 시공회사로 참여할 수 있다. 또한 매입형 REITs와의 관계에서는 부동산투자회사와 옵션계약을 통해 완성된 개발사업의 고객으로서 이용이 가능하며 이 경우 건설회사가 REITs를 설립하여 활용할 경우. 자금조달 기능을 보유할 수 있으므로 건설회사가 개발한 프로젝트를 REITS가 매입하는 형태를 통해 자금 개발. 시공 기능의 일관화가 되는 종합부동산 그룹이 될 수도 있다.   공공부문에 있어서도 부동산투자회사제도는 여러가지 의미를 지닐 수 있다. 성업공사의 부실채권의 경우 주로 외국인을 대상으로 매각하고 있으나 현물출자의 형태로 부동산투자회사를 설립, 중요한 스폰서의 역할을 할 수 있다. 토지공사, 주택공사의 경우도 보유 부동산의 현물출자를 통해 REITs 시장에 적극 참여할 것이 예상되며 이 경우 법상 자산운용기능을 겸할 수 있으므로 개발형 부동산 사업에 일부 투자가 예상되나 평가기준(수익환원방식) 및 내부거래제한 여부에 따라 참여의 정도가 결정 될 것이 다. 대기업계열 보험회사나 지주들 역시 Consortium을 구성, 현물출자를 통한 사모방식에 의하여 부동산 투자회사 설립에 참여할 것으로 예상되며 현물출자의 대상을 시행령에 정하도록 한 법안의 제정취지가 부동산의 보유주체에 대한 기준인지 부동산의 용도에 대한 기준인지에 따라 가능성 여부가 결정지어질 것이다. 따라서 이 경우 막강한 자본력과 공신력을 가진 주체들이 부동산투자회사의 주주, Developer, 자산운용에서부터 개발까지 직·간접적으로 참여할 수 있어 업계의 Deal Sourcing이 다양해지는 반면 경쟁에 있어서 불리할 수도 있다 4. 부동산가치평가의 대전환 지금까지는 부동산 감정평가를 담당하는 기관이 부동산의 수익성에 근거하기 보다는 유사 물건의 거래가격과 주변여건. 입지환경 등을 비교하여 당해 부동산의 가격을 산정하는 경량이 있었으며 감정평가를 통해 결정된 가격은 부동산에서 발생하는 수익성과 별도로 결정되는 경우가 많아, REITs의 가치 결정 메커니즘으로 부적당한 만큼 부동산투자회사가 보유한 부동산 가치평가는 부동산에서 발생하는 수익(cash flow)에 근거하여 결정되는 수익환원법에 의해 이루어지는데, 이에 따라 부동산시장 전반에서 가치평가 방법이 수익환원법으로 전환이 불가피하다. 수익환원법에 기초한 가격산정은 부동산의 수익에 대한 과거 데이터가 상당 부분 축적되어 있어야 가능하며 경험도 필요하므로 축적된 과거 데이터를 활용하여 투자지표를 설정하고 투자자에게 공시하는 역할이 필요한데 법이나 시행령에 규정된 경우를 제외하고는 NPL의 예에서와 같이 공인회계사나 회계법인의 Eval‍uation과정에서 적극 참여가 예상되며 경우에 따라서는 부동산 가치평가 전문기관의 신설이 예상된다 . 물론 이 경우 기존 평가법인이 기능확대를 통하여 동 업무에 적극 진출할 수도 있다. 한편 부동산의 수익성에 기초하여 부동산의 종류별로 전문적인 투자지표를 산정하는 기능이나 관련 데이터의 수집·분석·공시도 중요해질 전망인데 이와 관련된 산업의 탄생이 예상된다. 미국의 경우 이러한 기관이 매우 많은데 우리나라도 이러한 산업이 불가피하게 생겨날 것이며 초기시장에서는 외국사와의 합작 또는 제휴가 주를 이를 것으로 예상된다.   그리고 부동산투자회사가 발행하는 출자증권 및 회사채의 등급을 평가하기 위하여 동 회사에 대한 신용도를 평가하는 신용평가 기능이 중요한데 REITs의 신용평가에 있어서 주요한 평가 요소로는 REITs 운영과 관련된 현금흐름의 특성, 현금흐름의 기대 성장률의 평가, 적정 할인율의 계산을 축으로 하고 있다. 따라서 이러한 각각의 평가요소의 개발과 관련하여,이를 뒷받침하기 위한 데이터의 축적이 중요한 바 부동산투자회사만을 평가하는 전문기관의 탄생도 생각해 볼 수 있으며 또는 기존 신용평가기관의 기능확대를 통해 동 업무의 수행도 가능하다. 다만 현실여건과 기존 업계의 반발 등을 예상할 때 후자의 가능성이 더욱 높으나 부동산투자회사의 가치평가는 운용부동산 및 부동산 관련 상품(개발형사업,ABS, MBS)의 평가와 밀접한 관계가 있으므로 역으로 한국감정원과 같은 기관이 평가에 참여할 수도 있으며 영업권 공장·기업평가 등의 경험도 있는 만큼 기존 신용평가회사의 업무까지도 점진적으로 수행하는 것을 생각해 볼 수 있다. Ⅳ. 結 論 부동산투자회사제도는 다수의 투자자로부터 금전을 위탁받아 부동산 및 부동산관련 상품 등에 투자하고,수익을 투자자들에게 배당하는 투자 도관체로서 당면한 기업 및 금응기관의 구조조정지원과 소액투자자의 투자기회 확대라는 정책적 이유 외에도 부동산시장의 투명성과 효율성제고를 위한 촉매제로서 충분한 역할이 기대되는 신종 금융상품이다 . 그러나 아무리 좋은 제도라도 시장에서 수용이 가능해야 하며 100여년의 역사를 가지고 있는 미국과 달리 이제 도입초기 단계에 있는 우리 나라로서는 발생 가능한 부작용을 최소화하고 성공적인 제도의 도입·정착을 위해서는 정부는 물론 관련 기관이나 업계의 노력이 무엇보다 중요하다. 그러기 위해서는 무엇보다 부동산투자신탁제도의 본래 취지를 십분 이해하고 달리는 쪽으로 제도를 투명하고도 우리 실정에 맞게 재구성하여 운영해야 할 것이며 무엇보다 중요한 것은 투자자보호나 운용주체의 도덕적 해이를 방지할 수 있는 제도적 장치를 반드시 시장경제논리 속에서 마련해야 한다. 특히 관련 Infra의 조속한 정비 및 구축이 선행되어야 할 것이다.   아직도 REITs에 대한 이해가 잘못되어 있는 많은 만큼 동 제도는 개발이익이나 시세차익만을 겨냥한 부동산투자제도가 아니라 매년의 안정적 현금흐름을 통하여 투자 수익을 회수하는, 즉 Cash Flow가 매우 중요한 금융상품이라는 확고한 인식이 투자자나 제도운영과 관련된 모든 주체에게 인식되어야져야 할 것이다.   또한 동 제도가 이제 도입준비단계에 있다는 사실을 감안할 때 실제 자산운용이나 평가, 투자자문 등 관련분야의 전문인력이 절대 부족하다는 점이 앞으로 우리가 극복해 나가야 할 가장 큰 과제 중의 하나이다 . 초기 단계에서는 시행착오를 최소화하기 위하여서는 부득이 해외 유수기관과의 합작이나 제휴형태를 통한 새로운 선진운용기법과 그들의 시장 실패 및 성공사례 등을 거울로 하여 가장 효율적인 방법으로 시장에 진입해야 하며 또 관련 전문인력을 지속적으로 발굴 양성하여 제도의 정착과 성장·발전을 도모해야 한다. 물론 이러한 측면 외에도 부동산 관련 정보의 공신력제고나 수익환원방식의 평가기법 정착노력 등 여러 가지 Infra가 갖추어져야 하며 정부의 지원책이 우선되어야겠지만 만에 하나 업계에서 목전의 이익만을 구하여 장기적으로 시장을 망쳐버리는 우를 범한다면 아무리 좋은 제도라도 또 정부의 지원이나 의지가 아무리 강해도 동 제도는 시장으로부터 외떤을 당할 것이겨 일회성에 그칠 것이다.   끝으로 제도시행까지는 정부의 세제지원이나 관련제도 정비 등 많은 관문이 남아 있고 관계부처 협의나 경제장·차관회의 그리고 국무회의 및 국회심의과정에서 충분한 토의와 검토를 거쳐야 하므로 관련업계에서는 사전준비 시간이 어느 정도 있는 만큼 관심만큼이나 실제에서도 제대로 본질을 파악하고 각 주체별로 해야 할 일이 무엇이며 어떤 노력을 기울여야 할지 심각히 생각해 보고 행동에 옮겨야 할 것이다.