1+1 재건축의 함정, 2채 못 받을 수도 있다/리얼캐스트

1+1 재건축의 함정, 2채 못 받을 수도 있다/리얼캐스트               

┃1+1 신청했는데, 왜 한 채만?     # A씨는 은퇴 후 살 집과 임대로 활용할 집을 함께 알아보던 중, "지분이 큰 물건을 가지고 있으면 새 아파트 2채를 받게 된다"는 중개업자의 말만 듣고 소형 빌라보다 투자금이 큰 단독주택을 매수했습니다. 하지만 분양 우선권을 가진 1주택 조합원들이 A씨가 분양신청한 주택형으로 몰리면서 한 채만 받게 됐습니다.   도시 및 주거환경정비법 제76조 제7항다목에 따르면, A씨처럼 재개발∙재건축 지역 내 대형주택 1채를 소유한 조합원들은 그 주택의 평가액 또는 전용면적 범위 내에서 아파트 2채를 분양 받을 수 있습니다. 아파트 2채의 분양가는 종전주택 평가액보다 커지기 때문에 통상적으로 전용면적이 1+1 재건축의 기준이 되는데요. 아파트는 세대 전용면적을, 단독주택 및 다가구주택은 본 건축물의 주거전용면적(지하실은 거실로 사용하는 면적만 포함)을 합한 면적을 기준으로 합니다.    '1+1 재건축'이라고 불리는 이 규정은 1~2인가구의 증가에 따라 소형주택의 공급을 늘리고 주택경기 활성화를 도모하려는 목적으로 지난 2013년 신설됐습니다. 추가로 받게 되는 1채는 전용 60㎡ 이하의 소형이어야 하고, 2채 전용면적의 합은 종전 주택을 넘을 수 없죠. 가령 전용 60㎡와 전용 84㎡ 아파트 2채를 받으려면 적어도 종전주택의 면적은 전용 144㎡ 이상이어야 합니다.   A씨가 전용면적 조건을 만족하고도 새 아파트 2채를 받지 못한 까닭은 ‘1+1 재건축’이 임의규정이기 때문입니다. ‘반드시 2채를 받는다’가 아닌 ‘받을 수 있다’는 의미죠. 조합원 분양 시, 주택 1채만 신청한 조합원과 2채를 신청한 조합원이 동일 면적에서 경합하면 1채만 신청한 조합원에 우선권이 주어지는데요. B씨가 신청한 전용 114㎡와 전용 59㎡ 중 전용 59㎡에 1주택 조합원들이 대거 몰렸고, 결국 순위에서 밀린 B씨는 전용 114㎡ 한 채만 받게 된 것입니다.   B씨처럼 1+1 매물을 가지고도 2주택을 받지 못할 가능성이 더욱 커질 것이란 의견도 있습니다. 1+1 분양신청 시 전용 60㎡ 이하 1채가 반드시 포함돼야 하는데, 최근 급등한 집값에 맞춰 분양가도 상승하는 추세여서 조합원들의 소형 쏠림 현상이 예상되어섭니다.   이와 관련해 성수전략정비구역 내 서울공인 장정철 대표는 “1+1 재건축 입주권을 노리는 투자자들은 최대한 지분이 큰 주택을 매수해야 안정적으로 2주택을 공급받을 수 있다. 다만 희소가치가 높은 1+1 재건축 입주권은 가격이 비싸 초기 자금이 많이 필요하므로 투자에 신중해야 한다”라고 조언했습니다.     ┃분양권∙입주권도 주택으로 간주, 다주택자 대출 규제 타격 입어     1+1 재건축의 장점은 재개발∙재건축 사업의 이익을 두 배로 얻을 수 있고, 향후 소형아파트로 임대수익 창출이 가능하다는 데 있습니다.   하지만 9.13대책으로 규제지역 내 분양권∙입주권도 주택 수에 포함된데다 정부가 규제지역 내 다주택자의 대출을 금지하면서 1+1 재건축 사업이 난항에 빠졌습니다. 조합원들이 이주비를 대출받아 세입자들의 보증금 또는 임시거처를 마련해야 하는데, 2주택자로 대출이 안 나오면서 이주조차 못할 상황이 된 것입니다.   이에 서울시의 1+1 재건축 단지들은 사업 추진에 차질을 빚게 됐습니다. 잠실 진주아파트, 서초구 반포주공1단지(1, 2, 4주구), 신반포4지구 등은 대표적인 1+1 재건축 단지인데요. 일부 재건축 단지들은 설계도를 다시 만드는 방안도 검토 중이라고 합니다.     ┃매도 어렵고 세 부담 커져, 자금여력 따져본 후 접근해야 추가로 받은 아파트가 애물단지로 전락하는 경우도 있습니다. 2주택 중 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시 이후 3년간 전매가 금지돼, 급전이 필요해도 쉽게 매도할 수 없기 때문입니다. 이전고시란 새 아파트의 소유권이 조합원들에게 넘어가는 단계인데요. 청산절차가 지연되면 이전고시까지 수 년씩 걸리기도 합니다.     또한 2주택자로 분류돼 세 부담도 커집니다. 양도소득세 비과세 대상에서 제외되고 종합부동산세 납부 가능성도 높죠. 1채를 임대주택으로 등록해 세 부담을 줄이는 방법도 있지만 조정대상지역 내 주택이라면 그마저도 제한됩니다.   9.13대책 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대 등록 시에도 양도소득세 중과(△2주택 일반세율+10%p △3주택 이상 일반세율+20%) 및 장기보유특별공제 배제를 적용 받기 때문입니다. 뿐만 아니라 종합부동산세도 합산 과세되는데요. 다주택자이므로 주택 합산 공시가격이 6억원 초과시 종합부동산세 대상이 됩니다.     ┃1+1 재건축, 선호도 떨어질까? 대출규제와 세 부담 등으로 1+1 재건축의 매력이 반감되면서 1+1을 신청하는 조합원들도 줄어드는 모습입니다. 반포주공1단지에서는 사전조사 때 1+1을 신청하겠다고 밝힌 조합원이 전체의 70%에 달했지만, 정작 분양신청한 조합원은 50% 대에 그쳤습니다. 한 재건축 조합 관계자는 “9.13대책 후 1+1을 신청한 조합원들 상당수가 대형 하나만 받게끔 분양신청을 변경하고 싶다고 문의해왔다”고 전했죠. 1+1 재건축에 대한 선호도가 다소 떨어지긴 했지만, 무조건 기피할 필요는 없어 보입니다. 1+1을 신청하는 것이 나은 경우도 있기 때문인데요. 관련해 전문가의 조언을 마지막으로 들어보겠습니다.    “조합원의 개별 사정에 따라 1+1 신청이 유리할 수 있습니다. 조합원이 자신의 권리가액보다 조합원 분양가가 낮은 아파트를 신청해 환급금을 받으면 양도소득세가 발생하는데요. 다주택자는 1주택자에 비해 세 부담이 크기 때문에 1+1을 신청해 환급금이 안 나오도록 할 수 있습니다. 또한 집값 상승기나 강남권처럼 우수한 입지에서 진행되는 재건축의 경우, 1+1로 수익을 얻을 수 있습니다. 물론 조합원 개인의 자금 여력이 된다는 가정 하에서 말이죠.