돈을 내지 않은 최고가매수신고인과 임대차계약을 체결한다면?

                                                                 

돈을 내지 않은 최고가매수신고인과 임대차계약을 체결한다면?

대법원 뉴스레터 2018.03.08.

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Q. 甲은 경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 경매목적물인 주택에 관하여 임차보증금 1억 원인 임대차계약을 체결한 후, 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 다음날 A는 매각대금을 완납하고 乙에게 근저당권설정등기를 마쳐주었다. 甲은 乙에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있을까?

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A. 주택임대차보호법은 주택임차인의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기는 것으로 정하고 있습니다(이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

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그런데 위와 같은 대항력과 우선변제권을 유효하게 취득하기 위한 전제로서 주택임차인의 상대방으로 누가 적법한 임대 권한을 가지는지 문제될 수 있습니다.

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이에 대해 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 보고 있습니다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조).

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그래서, 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다고 판단한 적이 있습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결 참조).

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하지만 대법원은 위 사례와 유사한 사건에서, 아직 매각대금을 납부하지도 않은 최고가매수신고인에 불과한 사람으로부터 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날 오전 영시에 우선변제권을 취득하였다고 단정할 수는 없다고 판단한 적이 있습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조)(대금을 납부한 경우에 소급하여 효력이 발생한다는 해석도 가능함;옮긴이가 첨부함)

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민사집행법 제135조는 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다고 규정하고 있습니다. 따라서 매각대금을 납부하지 않은 단계에서 최고가매수신고인이라는 지위만으로는 주택에 관하여 적법한 임대 권한을 가질 수 없다고 할 것이므로 주택임차인이 되려는 사람은 이를 명심해야 할 것입니다.[법무법인 강산]

[출처] 돈을 내지 않은 최고가매수신고인과 임대차계약을 체결한다면? |작성자 보상박사