꼬마빌딩, 뜨는 상권의 기반 구별하기

꼬마빌딩, 뜨는 상권의 기반 구별하기  

안병관시샵 |    

꼬마빌딩, 뜨는 상권의 기반 구별하기      꼬마빌딩 투자에 있어 뜨는 상권의 선택이 중요하다. 그리고 그 상권의 기반과 발전단계의 수준을 파악하는 것이, 높은 시세차익의 핵심이다.   뜨는 상권의 매물은 상권자체의 가치가 급격히 오르기 때문에 많은 관심을 갖는다. 따라서, 그 상권의 주기가 어느 시점인가를 볼 줄 알아야 한다.   즉 뜨는 상권인가를 알아야 하는데, 단순히 언론기사나 몇몇 전문가 얘기만 듣고 판단할 것이 아니라는 것이다. 이는 여러 가지 관점에서 해석해야 한다.   사람들이 많이 찾는 상권은 어떤 이유가 있는지, 그리고 사람들이 왜 그 곳을 좋아하는지를 알아야 한다. 그 이유는 각 상권마다 특성이 있으며, 그 특성에 따라 뜨는 상권의 여부도 결정되기 때문이다. 그리고 기본적으로 어떤 상권인가를 이해하기 위해서는 상권이 어떻게 형성되는가를 먼저 관찰할 필요가 있다. 상권이 탄생되는 배경에는 수요기반이 중요한 역할을 하는데, 크게 주거, 상업, 문화, 그리고 복합 상권으로 구분해 볼 수 있다.   ① 주거기반 상권   주거기반의 상권은 상권의 배후에 거주하는 인구를 기반으로 탄생된다. 이러한 상권은 주로 1차 상권의 범위라고 할 수 있는 반경 500M 이내의 주거 배후지를 끼고 발달되어 있다. 주거기반이기 때문에 필요한 물품을 가까운 곳에서 소비하는 편의 의주의 근린생활 업종이 업종의 중심이 된다.   ② 상업기반 상권   상업기반의 상권은 사무실 같은 업무시설로 형성된 오피스 빌딩과 상가빌딩이 많은 지역이다. 상권 내에서의 배후 수요도 있지만, 주로 상권 내에서 거주하지 않는 직장인이나 다른 지역에서 상가를 이용하기 위해 모이는 수요를 중심으로 주로 역세권을 기반으로 형성되어 있다   서울의 강남역 상권이 대표적인데, 남북으로 가로지르는 강남대로의 상가중심 상권과 동서를 가로지르는 테헤란로의 업무중심의 상권이다. 테헤란로 상권은 주로 직장인이 근무하는 평일에 수요가 많은 반면, 주말에는 거의 휴점을 할 정도로 이용객이 확연히 줄어드는데, 반대로 강남역 상권은 평일 저녁이나 주말에 이용객이 더 많다. 그리고 1차 상권을 포함하여 선매품 위주의 2차 상권, 전문품 위주의 3차 상권의 업종까지 분포되어 있다.   ③ 문화기반 상권   문화기반의 상권은 주로 문화와 관련된 작품들을 제작하고 전시, 판매, 공연을 하는 공간을 중심으로 형성되는데, 상권 형성에 시간이 많이 소요되는 특징이 있다. 과거에는 임대료가 저렴한 지역을 중심으로 갤러리나 공방, 작업실 등 예술가들이 이용하는 공간들이 많았고, 시간이 지남에 따라 독특한 카페, 음식점, 패션 상점들이 생겨나는 특징을 보이고 있다. 특히 문화적이고 독특한 분위기로 지역이 유명해지면서 방문객들이 증가함에 따라 다양한 종류의 대기업의 프랜차이즈까지 대거 진출하는 특징도 보이고 있다.   ④ 복합 상권   복합 상권은 역세권에 대규모 주거단지가 증가하면서, 이런 주거기반과 역세권의 상업기반이 합쳐져 생성되는 상권이라고 할 수 있다.     매일경제 정호진    대표적인 상권으로는 강남권 역세권을 기반으로 형성된 압구정역 상권, 반포역 상권 등이 있다. 이런 지역들은 다른 지역에 비해 부동산 가격이 비싸기 때문에 주거수요의 소득수준도 높다. 그렇다 보니, 자연히 백화점이나 금융센터, 대형 쇼핑몰이나 고급 업종들이 많은 특징이 있다.   이들 상권의 수요들이 어떤 특징이 있는지를 지역별로 관찰해보면, 투자 대상의 꼬마빌딩이 속한 상권의 향후 발전 가능성, 매입가치 그리고 매각시점 등의 예측과 적합한 투자전략을 수립하는 기본적인 근거로 활용되는데 도움이 될 수 있을 것이다.