‘도로’도 입주권이 나온다고? 재개발에는 있고 재건축에는 없는 것

‘도로’도 입주권이 나온다고? 재개발에는 있고 재건축에는 없는 것

¶ 재개발 vs 재건축 

주거환경이 낙후된 지역에 도로•상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 재개발이라 합니다.

공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다르죠.

기존 주택 세입자 처리와 관련해 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급한다는 점에서도

당사자 간 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하는 재건축과 다른 점입니다. 

‘¶ 조합원 지위 획득’ 여부가 재개발 투자의 핵!

주거환경이 낙후된 지역에 도로•상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시경관을 재정비하는 사업을 재개발이라 합니다.

공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 다르죠.

기존 주택 세입자 처리와 관련해 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급한다는 점에서도

당사자 간 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하는 재건축과 다른 점입니다. 

¶ ‘조합원 지위 획득’ 여부가 재개발 투자의 핵!

재개발 지역에서 투자상품을 선택할 때 고려해야 할 것은 ‘조합원 자격’입니다.

재개발 투자는 구역 내 오래된 빌라나 단독주택 등을 구입한 뒤 조합원 지위를 획득해 분담금을 내고 새 아파트를 받는 과정에서 수익을 얻는 활동이기 때문입니다.

 

따라서 조합원이 되는 요건을 잘 확인해야 하는데요. 앞서 언급한 대로 재개발 조합원 자격은 토지 또는 건축물만 소유하거나 토지와 건축물을 소유한 사람 모두 조합원 자격 대상이 되죠. 때문에 재건축에 비해 좀더 다양한 상품, 예컨대 도로나 무허가건물 등 좀더 다양한 상품에 투자할 수 있습니다. 다만 상품별로 조합원 자격이 달라질 수 있어 주의를 요하는 것 또한 재개발 투자입니다. 

¶ 주택, 대지지분에 따라 투자수익 갈려

재개발에서 가장 대표적인 투자는 주택입니다. 토지와 건물을 소유한다는 측면에서 조합원 자격이 획득되죠. 다만 주택이라 할지라도 대지지분을 기준으로 시세를 판단, 가치 평가액과 투자수익성이 갈리는 점은 유념해야 합니다. 때문에 같은 가격이라면 대지지분이 많은 주택을 구입하는 것이 유리합니다. 

¶ 토지, 일정 토지 면적 이상일 때 조합원 자격 주어져

재건축과 달리 재개발 사업에서는 토지만 소유한 경우에도 조합원이 될 수 있습니다. 하지만 모든 토지소유자에게 분양자격이 나오는 것은 아닙니다. 서울시에서는 소유하고 있는 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우에만 분양대상자로 인정하고 있습니다.

2010년 7월 법이 개정되기 전까진 토지 면적이 30㎡ 이상 90㎡ 미만일 경우에도 분양 받을 수 있는 경우가 있었으나 이 시기 이후 추진되는 서울 재개발 구역에서는 현재 분양자격이 주어지지 않으니 투자 시 주의해야 합니다. 

¶ 상가투자, 해당지역 상가 갖고 있으면서 사업자 등록해야 

재개발은 낡은 상가도 새로 짓고, 새로 짓는 상가도 조합원과 일반인들에게 분양이 됩니다. 따라서 상가 투자도 가능합니다. 다만 재개발 상가를 1순위로 분양을 받으려면 해당 지역에 상가를 소유하는 동시에 사업자 등록을 해 놓은 상태여야 합니다. 

¶ 지상권, 각 시도별 인정기준일 확인 필수!

재개발은 지상권(땅 없이 건물만 세워놓는 경우)에도 투자가 가능합니다. 보통 무허가 건물을 소유하고 있을 경우에 해당되는 것인데요.

 각 시도별 인정기준일 이전에 무허가 건축물이 존재했다는 사실만 입증되면 아파트 분양자격이 주어집니다.

예를 들어 서울시의 경우 1989년 1월 24일 촬영한 항공사진에 찍혀 있거나 무허가 건축물 대장 등 공부상 해당 날짜 이전에 건축했다는 확증이 있는 건물 중 주거용 건물 소유자에겐 조합원 자격이 부여됩니다.

¶ 재개발 투자, 권리산정기준일 알아야  

또한 분할이나 또는 전환되는 경우 분양자격이 각각 주지 않고 1인의 분양대상자로 보고 수인의 분양신청자에게 1개의 분양자격이 주어집니다.

예컨대, 같은 재개발 구역에서 1세대가 여러 채를 소유했더라도 1채에 대해서만 분양신청 대상이 되고 나머지는 현금 청산 대상이 되며 부부는 따로 살고 있어도 이혼하지 않은 이상은 1세대로 봅니다. 이는 조합원의 수가 무분별하게 늘어나는 것을 막기 위함인데요. 

다만 그 기준일은 정비구역지정, 고시가 있은 날 또는 시도지사가 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정, 고시 전에 따로 정하는 날로 재개발 구역 지정 전의 행위에 대해서는 권리를 인정해 주고 있습니다. 권리산정기준일을 명확하게 인지하고 있어야 하는 이유입니다.  

¶ 긴 시간 투자에 따른 기회 비용 생각해야

재개발은 계획에 따라 정비구역이 지정되면 사업을 추진할 조합이 설립됩니다. 조합은 시공사를 선정하고 사업시행인가를 받게 되는데 이때 재개발을 반대하는 주민들의 토지 등의 권리가 수용됩니다.

이후 조합원들이 분양신청을 하고 관리처분계획인가를 받으면 이주와 철거, 착공, 준공 등의 단계로 진행이 되며 사업이 마무리 됩니다. 이런 일련의 과정을 거쳐야 하기에 오랜 기간 진행되는 프로젝트가 대부분이라 장기적인 관점에서 투자할 필요성이 있습니다. 

따라서 진입시기와 기회비용, 그리고 수익률 등을 철저하게 따져 투자에 임하는 것이 실패하지 않는 재개발 투자의 지름길입니다. 구역지정이라는 소문만으로 시세가 오르는 과거와는 달리 현실적으로 접근해야 하는 이유입니다