길었던 추석 연휴가 끝났습니다. 10월 중순 문재인정부의 가계부채종합대책과 주거복지로드맵 발표를 앞두고 시장은 강보합세를 유지하고 있습니다. 강보합세를 유지하는 데는 매수세가 위축되지 않았기 때문입니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 최근 개인적으로 관심 있게 지켜보고 있는 주제, 아파트 시세분출(時勢噴出)의 조건을 정리했습니다. 아파트값은 과연 어느 조건을 갖춰야 폭등할까요?
아파트값 폭등이 오려면 세 가지 요건을 갖춰야 합니다. 즉 가격, 펀더펜털, 시장 심리상태가 우상향해야 합니다.
가격
실거래가 추세가 중요합니다. 가격 추세를 간파할 수 있어야 합니다. 아파트값은 상승 추세가 자리 잡으면 지속하고자 하는 습성이 강합니다. 따라서 추세에 올라타면 수익률이 높아지고 추세를 거스르면 손실이 커집니다.
최근 매물이 얼마에 거래됐는지를 추적하는 것입니다. 거래량보다 지금 거래되고 있는(거래가능한) 가격이 중요합니다. 1년 또는 6개월간 실거래가 추세를 들여다봅니다.
수도권 아파트에 투자한다고 수도권 전체 주택시장을 세밀하게 알 필요는 없습니다. 안목을 갖고 선택한 투자처(투자지역)만 꼼꼼히 들여다보면 됩니다.
가격 모멘텀(상승동력)이 얼마나 강해지고 있는지를 실거래가 추세로 분석하는 것입니다.
또 하나는 8.2대책과 같은 고강도 규제책 이후 가격이 어떻게 움직이지는 지를 들여다봅니다. 역시 거래량보다 거래된 가격이 중요합니다.
예를 들어 재고아파트가 규제책에도 매매가가 하방경직성을 띄고 전세수요가 꾸준하다면 시세분출의 가격 조건은 갖췄다고 봅니다.
펀더멘털
아파트의 펀더멘털(기초체력)은 아파트 내재가치라고 보면 됩니다. 내재가치중에선 입지가 가장 중요합니다. 입지는 직주근접성 역세권(도심 접근성) 학군 주거환경(공원 문화시설 도서관 등)으로 나뉩니다. 입지가 뛰어나고 희소가치 미래가치 수익가치(임대수익률)가 높으면 내재가치가 높은 아파트 입니다.
펀더멘털이 강하다는 것은 입지를 기본으로 수요의 확장성이 강하다는 것입니다. 즉 실수요층이 두텁다는 것입니다. 정주권(지역생활권)이 좋아져 계속 살고 싶어 하는 사람(외부 유입인구)이 늘어난다는 것입니다.
특히 직주근접성은 펀더멘털을 강하게 해주는 핵심 입지입니다. 직주근접성이 좋아진다는 것은 30~40대 직장인이 지속적으로 유입된다는 것입니다.
30~40대는 가장 소득이 많은(많이 늘어나는) 나이입니다. 초중고 등 자녀 학군에 가장 예민할 때입니다. 생활인프라를 개선시키려는 에너지가 강한 연령대입니다.
직주근접성이 좋아질수록 도로 전철 등 인프라가 개선됩니다. 인프라가 좋아지면 상권이 확대됩니다. 스타필드 효과로 대변되는 대형 쇼핑몰이 속속 입점합니다.
인구가 늘어난다고 집값이 오르는 것이 아닙니다. 30~40대 인구가 늘어나야 합니다. 광화문 종로이나 마곡지구처럼 연봉이 높은 대기업 직장인 30~40대가 늘어나야 집값이 오릅니다.
앞으로 수도권에선 내년 입주가 마무리되는 문정법조타운과 판교제2테크노밸리(2019년)를 비롯해 마곡지구(LG사이언스파크 등), 과천지식정보타운, 광명시흥테크노밸리, 고양일산테크노밸리, 고덕상업업무복합단지 등이 2020년 이후 기업 입주가 마무리될 예정입니다.
이들 지역에 기업 입주로 펀더멘털이 강해지는 아파트는 어디일까요?
시장 심리상태
시세분출을 하려면 시장참여자들의 심리가 위로 향해야 합니다. 즉 시장에 대해 낙관적이어야 합니다. 집값 상승 기대심리가 높아야 합니다.
매도자든 매수자든 시장참여자들의 심리는 변화무쌍합니다. 일희일비합니다. 히스테릭합니다.
상승장에선 반복되는 상승후 조정장세가 갈수록 짧아지는 특성이 있습니다. 반면 하락장에선 하락후 반등장이 짧습니다. 따라서 상승장에선 가격이 하락한다고 매도타이밍을 너무 빨리 잡으면 안됩니다. 반대로 하락장이 길어지면 손실회피심리로 너무 오래 보유하다 하락이 멈춰서는 시기(매수세가 붙기 시작하는 시기)에 매도하는 실수를 저지르면 안됩니다.
시장은 언제나 중립적입니다. 탐욕이 치솟고 공포에 떠는 것은 시장참여자들입니다. 시장은 일시적으로 혼돈스러울 수 있지만 언제 그랬냐는 듯이 회복하고 제 자리로 찾아가기 마련입니다.
10월 11일 현재 시장참여자들의 심리상태는 이렇습니다. 매도자들은 매물을 선별적으로 내놓고 있지만 싸게 팔지는 않겠다는 입장입니다. 대기 매수자들은 매수할 의지는 있지만 저가매물이 없어 정부 대책 발표 이후 저가매물을 나오길 기대하고 있습니다.
수도권 주택시장을 선도하는 강남4구의 경우 매수세가 상대적으로 강합니다. 조합원 지위 양도 금지로 거래 가능한 매물이 급감한데다 8.2대책 이후 집값 상승이 내년 4월 이후에도 지속될 것이라는 기대감이 높습니다.