Q. 임대 수익 목적으로 A는 대구 동구 소재 신축 오피스텔을 분양받았다. 오피스텔 공급계약서에는 ‘입주 예정일: 2017년 5월(공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보함) 입주 예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없는 경우 계약을 해제할 수 있음’으로 기재되어 있다. 그런데 오피스텔은 시공사 측의 문제로 8월 4일 현재까지도 완공되지 못했다. A는 분양계약을 해제할 수 있을까.
A. 최근 임대수익을 목적으로 대구 동구 등지에 상당히 많은 오피스텔이 분양되고 있으나, 시공 자금 확보의 어려움 등을 이유로 분양계약 당시 예정했던 입주 예정일이 지연되는 경우가 잦다.
분양 계약은 시행사가 불특정 다수의 수분양자들을 대상으로 미리 작성하여둔 약관에 따라 체결하게 되는데,
위 사례와 같이 입주 예정일이 3개월가량 지연된 경우 수분양자들이 분양 계약을 해제할 수 있도록 하는 규정을 두고 있는 경우가 대부분이다.
시행사가 자신에 유리하도록 미리 만든 약관 중 현저히 불공정한 내용은 약관규제법에 의거해 무효이지만, 판례에 따르면 인정되는 예가 극히 제한적이다. 따라서 분양 계약을 할 때 최소한 계약서 중 ‘분양대금 지급관련 조항’ 및 ‘계약 해제를 할 수 있는 경우’가 기재된 문구 정도는 반드시 직접 읽어두기를 권한다.
위 사례에서, ‘입주 예정일’이란 완공 후 사용 승인을 득하는 시점을 의미하며, ‘2017년 5월’ 기재는 5월 1일이 아니라 31일을 의미하는 것으로 해석하는 것이 판례다. 따라서 8월 4일 현재 기준으로 아직 3개월이 지나지 않았기 때문에, A는 분양 계약을 위 약정에 따라 해제할 수 없고 8월 말이 지나야 가능하다.
그렇다면 분양계약서에는 기재되어 있지 않은 여러 가지 의무를 시행사가 이행하지 않은 것을 이유로 분양 계약을 해제할 수 있을까.
채무불이행의 구제 수단으로 우리 법은 금전적 손해배상과 계약 해제를 두고 있는데, 계약의 내용`목적`불이행의 결과 등을 고려하여 사안에 따라 계약 목적을 이행할 수 없다고 판단되는 경우에만 계약 해제가 가능하며, 이외의 경우에는 금전적 손해배상만이 가능하다는 점에 주의해야 한다.