재개발 세입자 주거이전비, 이사비 거주요건 여부

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

                  

재개발 세입자 주거이전비, 이사비 거주요건 여부

김은유  

 

재개발 세입자 주거이전비, 이사비 거주요건 여부

 

1. 법률 규정

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 [시행 2016.12.30.] [국토교통부령 제382호, 2016.12.30., 타법개정 제54조(주거이전비의 보상) ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물 또는 공익사업시행지구 내 타인의 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.1.6.> ②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상하여야 한다. <개정 2007.4.12., 2016.1.6.>   도시 및 주거환경정비법 시행령 [시행 2017.3.30.] [대통령령 제27960호, 2017.3.27., 타법개정] 제44조의2(손실보상 등) ①제11조에 따른 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속하여 거주하고 있지 아니한 건축물의 소유자는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제40조제3항제2호에 따라 이주대책대상자에서 제외한다. 다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학 그 밖에 이에 준하는 부득이한 사유로 인하여 거주하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. ②주거이전비 보상대상자의 인정기준, 영업손실 보상대상자의 인정기준 및 영업손실의 보상기준에 관하여 구체적인 사항은 국토교통부령으로 따로 정할 수 있다. <개정 2012.7.31, 2013.3.23> [본조신설 2009.8.11]   도시 및 주거환경정비법 시행규칙 ( 약칭: 도시정비법 시행규칙 ) [시행 2016.12.30.] [국토교통부령 제382호, 2016.12.30., 타법개정 제9조의2(손실보상 등) ③영 제44조의2제2항에 따른 주거이전비의 보상은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항 본문에도 불구하고 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 해당 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다. <개정 2012.8.2.>   도시 및 주거환경정비법 시행규칙 [국토해양부령 제157호, 2009.8.13, 일부개정] 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 [국토해양부령 제183호, 2009.12.1, 일부개정] 제9조의2 (손실보상 등) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제54조제2항에 따른 주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다.[본조신설 2009.8.13] 부칙 제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제9조의2의 개정규정은 2009년 11월 28일부터 시행한다.

 

2. 소유자의 경우는 거주요건 있음

 

○ 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자(현금청산에 관한 협의가 성립여부는 불문하고 대상자임, 대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결)

○ 무허가건물 소유자는 대상 아님

○ 당해 건축물에 대한 보상을 하기 전에 소유권을 상실한 자도 대상 아니다.

○ 거주요건 여부

- 대법원은 “도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519).”고 판시하고 있다(대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결).

대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두 19519 주거이전비 (사) 상고기각 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 5. 27. 법률 제9729호로 개정되기 전의 것) 제36조 제1항, 제40조 제1항, 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2013. 3. 23. 법률 제11690호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제78조 제5항, 제9항, 같은 법 시행규칙 제54조 제1항, 제2항의 문언과 규정형식 등을 종합하면, 구 도시 및 주거환경정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람·공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속하여 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 봄이 타당하다. 2. 주거용 건축물의 소유자의 경우에도 주거이전비 보상대상자 결정기준일은 세입자의 경우와 마찬가지로 정비계획이 외부에 공표됨으로써 주민 등이 정비사업이 시행될 예정임을 알 수 있게 된 때인 정비계획의 공람·공고일로 함이 상당한데, 이 사건 사업의 경우 여러 사정상 주거용 건축물의 소유자에 대한 보상기준일은 2차 공람·공고일인 2006. 3. 20.로 함이 상당하다고 전제한 다음, 원고는 2006. 6. 30.에야 이 사건 건축물의 소유권을 취득하여 2차 공람·공고일인 2006. 3. 20. 당시 이 사건 건축물의 소유자가 아니므로, 원고는 주거이전비 보상대상자에 해당한다고 볼 수 없다고 판단하였다. 3. 앞서 본 법리에 따라 원심판결 이유와 기록을 살펴보면, 원심판결의 이유설시에 다소 부적절한 점이 있으나, 그 결론은 정당하다.

 

3. 세입자 거주요건 여부 : 소극

 

○ 다만 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자가 주거이전비를 보상받기 위하여 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획인가고시 및 그에 따른 주거이전비에 관한 보상계획의 공고일 내지 그 산정통보일까지 계속 거주하여야 할 필요는 없다고 할 것이다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011두23603 판결).

대법원 2012. 2. 23. 선고 2011두23603 판결 위와 같은 각 법규정의 내용, 형식 및 입법경위에다가 주거이전비는 당해 공익사업시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업을 원활하게 추진하려는 정책적인 목적을 가지면서 동시에 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 성격의 것인 점( 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 등 참조) 등을 종합하면, 도시정비법상 주거용 건축물의 세입자가 주거이전비를 보상받기 위하여 반드시 정비사업의 시행에 따른 관리처분계획인가고시 및 그에 따른 주거이전비에 관한 보상계획의 공고일 내지 그 산정통보일까지 계속 거주하여야 할 필요는 없다고 할 것이다. 같은 취지에서 원심이 피고의 주장, 즉 원고 1, 2 및 원고 3이 이 사건 정비사업에 관한 관리처분계획인가고시일까지 계속 거주하여야 함을 전제로 관리처분계획인가고시나 그에 따른 보상계획이 공고되기 전까지는 주거이전비의 지급을 구할 수 없다는 주장을 배척하고, 위 원고들에 대한 주거이전비의 지급을 명한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 도시정비법상 주거이전비의 지급에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.   대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제5항 및 같은 법 시행규칙 제54조 제2항, 제55조 제2항의 각 규정에 의하여 공익사업의 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거이전비와 이사비는, 당해 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원의 성격을 갖는다 할 것이므로, 같은 법 시행규칙 제54조 제2항에 규정된 ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업 시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자’에 해당하는 세입자는 이후의 사업시행자의 주거이전비 산정통보일 또는 수용개시일까지 계속 거주할 것을 요함이 없이 위 사업인정고시일 등에 바로 같은 법 시행규칙 제54조 제2항의 주거이전비와 같은 법 시행규칙 제55조 제2항의 이사비 청구권을 취득한다고 볼 것이고, 한편 이사비의 경우 실제 이전할 동산의 유무나 다과를 묻지 않고 같은 법 시행규칙 제55조 제2항 [별표 4]에 규정된 금액을 지급받을 수 있다. 부산지방법원 2008. 8. 22. 선고 2008나2279 판결 서대신1구역 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항은 세입자에 대한 주거이전비 보상대상을 “사업인정고시일 등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자”로 규정하는바, 위 규정이 주거이전비 보상기준일을 “고시가 있은 날”이 아니라 “고시 등이 있은 날”로 규정한 취지는, 토지수용절차에 같은 법을 준용하는 ‘관계 법령’ 중에는 바로 사업인정고시를 할 뿐 고시 이전에 주민 등에 대한 공람공고를 예정하지 아니한 법률이 있는 반면, 사업인정고시 이전에 주민 등에 대한 공람공고를 예정한 법률도 있기 때문에, 그러한 경우를 모두 포섭하기 위한 것으로 보일 뿐만 아니라, 고시가 있기 전이라도 재개발사업의 시행이 사실상 확정되고 외부에 공표되어 누구나 사업 시행 사실을 알 수 있게 된 후 재개발사업지역 내로 이주한 자를 주거이전비 보상 대상자로 보호할 필요는 없는데다가, 재개발사업이 있을 것을 알고 보상금을 목적으로 재개발사업예정지역에 이주, 전입하는 것을 방지함으로써 정당한 보상을 하기 위함이라고 볼 것이므로, “고시 등이 있은 날”에는 재개발사업지역 지정 고시일뿐만 아니라 고시를 하기 전에 관계 법령에 의해 공람공고 절차를 거친 경우에는 그 공람공고일도 포함된다고 보아야 할 것이어서, 고시 전에 관계 법령에 따른 공람공고 절차를 거친 때에는 그 공람공고일을 보상기준일로 볼 수 있다. 또한, 위 규정의 “3월 이상 거주”라 함은 실제로 그곳에 거주하는 것을 말하는 것이지, 그곳에 주민등록이 되어 있는 것을 말하는 것이 아니므로, 주민등록상 등재 여부 및 다른 여러 가지 사정에 비추어 실제 거주 여부를 판단하여야 한다.   ▶주거이전비의 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다는 규정은 2009. 8. 13. 신설되고, 이 규정은 2009년 11월 28일부터 시행한다. 따라서 이 판결에서는 “3월 이상 거주”라고 표현한 것이다.

 

4. 결론

 

조합이나 세입자 모두 거주요건이 없다는 점을 알면서 주거이전비, 이사비 지급대상자를 결정하여야 하고, 판례에 의하면 세입자는 사업시행인가 후에는 언제든지 사업시행인가고시일을 기준으로 산정한 주거이전비의 지급을 청구할 수 있다고 한다(서울고등법원 2011. 8. 31. 선고 2011누5591 신길7조합). (“재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다” 책 참고) <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>