●근린생활시설을 건축하는 이유는 와분양업자들이 하는 말에 대한 진실과 모순

●근린생활시설을 건축하는 이유는

보통 신축빌라를 건축이 가능한 토지는 일반주거지역. 준주거지역, 상업지역에서만 가능합니다. 토지의 용도에 따라 땅값의 차이, 건폐율, 용적률이 달라 정확히 따져보지 않으면 수익성 있는 건물을 짓기 어렵습니다.

그리하여 땅값이 상대적으로 비싼 준주거지역이나, 상업지역의 토지에 4층짜리 일반 빌라를 짓는다면 수익성이 맞지 않아 빌라를 건축 할 수 없기 때문에 준주거지역이나, 상업지역에서는 건폐율이나 용적률을 최대한 활용하여 건물을 높게 짓고 늘어나는 세대수에 대한 부족한 주차 대수를 근린생활시설을 끼워 넣어 허가를 받아 건축을 하는 것입니다.

근린생활시설의 주차대수는 지자체별 차이가 있으나 대략 120~135㎡ 당 1대를 기준으로 허가를 받을 수 있어 보통 분양업자들은 근린생활시설의 주차대수를 0.5대당 1세대로 대략적으로 표현하고 있습니다. 즉 건축주입장에서는 상대적으로 땅값이 비싼 준주거지역, 상업지역에서 수익성을 높이기 위해서는 근린생활시설을 끼워 넣기를 할 밖에 없습니다.

사람의 접근성이 좋은 역세권 신축빌라는 보통 준주거지역이나, 상업지역에 지어진 빌라입니다. 쉽게 말해 근린생활시설을 넣지 않으면 역세권의 신축빌라는 많이 줄어들게 될 것입니다. 지하주차장이나 주차타워를 통해 주차대수를 늘리면 가능한 일인데 이때 증가되는 공사비는 결국 분양가에 고스란히 포함되어 높은 분양가를 만들어 낼 것입니다. 결국 불법구조물인 근린생활시설로 인해 우리는 저렴한 역세권 주거용 현장을 만날 수 있게 되었다는 말도 아주 틀린 말 은 아닙니다.

위와 같은 이유로 근린생활시설이 있는 신축빌라가 앞으로도 계속 신축이 되어질 것입니다. 그래서 개업공인중개사는 더욱 분양업자들이 말하는 내용에 대하여 정확히 알고 중개의뢰인들에게 매매. 임대 중개를 하야야 할 것입니다.

● 분양업자들이 하는 말에 대한 진실과 모순

1). 일단 몇 년 살다가 용도변경해서 사시면 됩니다. 라고 하는 말은

근린생활시설을 주택으로 용도 변경하는 것은 가능합니다. 하지만 현재 분양중인 신축빌라에서는 불가능합니다. 근린생활시설을 주택으로 용도를 변경하기 위해서는 주차장이나 정화조시설 등이 주택에 맞는 규격을 채워야 합니다. 또한 4층 이상의 건물은 다세대가 아닌 아파트로 허가를 받아야 하기 때문에 결국 용도변경 등 불가능한 헛소리 입니다.

2). 다른 것은 다 똑같고 취득세만 많이 나옵니다. 라는 말은

근린생활시설은 상가시설이기 때문에 취득세가 일반 주택에 비해 많이 나옵니다. 하지만 일반 주택과 다른 것이 취득세만은 아닙니다. 상가시설과 관련된 모든 것이 주택과 차이가 납니다.

3). 취득세를 지원하여 분양하다. 나중에 싸게 되팔면 됩니다. 는 말에는

아주 틀린 말은 아닌데 보통 간판을 걸고 하는 개업공인중개사무실에서는 신축빌라 근린생활시설 같은 불법구조물을 잘 손대려고 하지 않습니다. 따라서 구옥 매매가 쉽지 않습니다.

● 근린생활시설과 일반층과의 차이점과 문제점

•하자보수예치금이 없다. (하자발생시 본인이 해결해야 합니다.)
•취득세가 4.6%로 주택 보다 높습니다. (물론 취득세를 지원해주는 곳은 많으나 차후에 재 매매 할 때 어렵습니다.)
•1금융 대출한도가 적습니다. (보통주택이 분양가에 60~70%라면 근린생활시설은 20~30% 나옵니다.)
•1금융 대출이율이 높습니다. (같은 1금융 대출시 이율이 0.5~1% 정도 차이 납니다.)
•상가용 공과금이 적용. 발생합니다. (전기세, 수도세, 가스요금이 상가용으로 발생됩니다.)
•재산세가 많이 나옵니다. (주택의 2~3배 정도 나오는 것을 확인했습니다.)
•비과세가 적용되지 않습니다. (주택은 일정기간 보유하면 비과세가 되는데 근린생활시설은 기간에 상관없이 양도세가 나옵니다.)
•세대 당 주차대수가 부족합니다. (주차문제로 이웃과 다투는 경우가 많습니다.)

신축빌라 근린생활시설은 근린생활시설로 신고하여 허가를 받은 후 준공검사가 끝나면 이를 주거용으로 불법 시공하여 분양하는 것을 말합니다. 결국 불법구조물로 일반층과 동일한 인테리어, 동일한 구조로 분양가가 적게는 1,000만원에서 많게는 4,000만원까지 일반층에 비해 싸기 때문에 많은 분들이 저렴한 가격의 유혹에 빠져 분양을 받는 경우가 있고 간혹 개업공인중개사도 의뢰인에게 권유를 합니다.

하지만 주차문제나 쓰레기 문제로 이웃간의 말다툼이 벌어져서 구청에 민원이 제기 됐을 경우 원상복구명령이 떨어지고 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금은 매매가의 약 10% 내외로 연 2회 부가됩니다. 결국 집을 다시 근린생활시설로 원상회복을 하는 경우도 발생합니다.

개업공인중개사는 근린생활시설을 불법으로 개조한 주택은 여러 가지 문제가 많기 때문에 충분히 내용을 파악하고 정보를 확인하여 매매를 하는 것이 중요합니다