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토지투자의 성공전략

1. 토지투자의 성공전략

저금리가 계속되고 있어 은행에 돈을 맡겨보았자 별 수익이 없다. 토지에 투자하여 돈을 벌어볼까 싶어 정보를 찾아보지만 너무도 정보가 많아 도리어 투자 할 곳이 마땅치 않다.

토지에 투자를 하려는 사람들은 당장 소득을 올리거나 개발하여 개발이익을 기대 하기보다는 가까운 장래에 호재를 만나 부동산 값이 많이 올라주어 투자수익을 보려고 한다.

투자 정보를 정확히 분석할 수 있는 방법을 알면 낭패를 보지 않을 수가 있다. 만일 정보가 맞아서 옳은 투자를 했다고 해도 토지시상의 환금성은 최소 3년 이상의 시간이 흘러야 비로소 토지가격의 상승이 일반적이므로 단기의 큰 돈을 벌 생각의 토지투자는 금물이다.

불경기에 접어들게 되면 토지가격이 오르지 않을 뿐만 아니라 팔려고 해도 구입 하려는 사람이 적어 매도도 쉽지 않다.

팔고 싶을 때 팔지 못하면 투자자금을 활용했을 때의 이자소득은 고사하고 각종 보유 세금까지 부담해야 하니 자칫하면 산 값보다 월등하게 낮은 값으로라도 처분해야 할 경우도 생긴다.

토지투자는 이런 점에서 그 대상을 선정하는 것이 매우 중요하다.

토지 값이 전국적으로 몇 십%에서 몇백%까지 수익을 보는 투자가 있는 반면에 투자대상을 잘못 선정하여 10년이 지나도록 제자리인 경우도 있고, 아직도 10년전 가격을 못미치는 곳도 있다. 소위 막차를 타 자금이 묶이는 경우다. 그런데도 지금까지 토지 투자가 인기가 있는 것은 구입이 쉽고 정부의 개발정책발표와 지방자치의 지역개발로 인한 가격상승이 보장되어 왔기 때문이다. 이제 그런 뒷받침을 기대하기 어려운 환경 속에서 토지에 투자한다면 몇 가지 원칙을 기준으로 설정해야 한다.

사람들이 모이고 흐르고 머무르는 곳을 찾아라

주택의 선호도를 비교하여 아파트가 압도적으로 높고, 단독주택이 크게 낮았다면 아파트 값이 오를 가능성이 단독주택 값이 오를 가능성보다 높다.

이처럼 일반적인 선호도가 있는 상품을 선택하거나 대형의 부동산 개발이 진행되는 곳의 인근에는 토지가격이 높게 상승하는 것은 누구나 알고 있는 사실이다.

강원도에 대형의 스키 리조트가 들어선 곳 인근지역의 토지가격은 10분정도 떨어진 곳보다도 무려 50배까지 차이가 나지 않은가, 이는 서울의 명동에도 길 하나 차이로 가격이 5배 이상 차이가 있는 것과 맥락을 같이 한다. 즉 일반적인 선호상품과 개발이 진행되고 있는 지역을 선택한다면 보다 안전한 투자가 될 수 있다.

정책을 따라가면 돈이 보인다

토지투자는 남들보다 한 발 앞서야 기대수익이 높다. 즉 남다른 안목을 키워야 한다.

일반적으로 사회 트렌드를 알아야 하는데 96년도에 농지법이 개정되면서 준농림지역에 주택을 신축할 수 있다고 하는 것을 파악한 투자자는 준농림지역의 토지를 사들였고 준농림지역은 수도권의 신주거 트랜드인 전원주택으로 개발되면서 가격이 주변 농림지역보다 무려 5배 이상으로 팔리는 투자가 되었다.

주5일 근무제가 거론될 때 강원도에 풍광이 수려하고 인근에 대규모 리조트가 운영중인 도로에 접한 펜션 부지를 확보한 투자자들은 같은 토지보다 3배 이상의 수익을 거두는 토지투자를 하게 된 것이다. 이처럼 돈은 정책을 따라가면 보인다. 정부가 발표한 개발계획이 사회, 경제적 트랜드에 부합하는가 그렇지 않은가 하는 점과 그 개발계획이 실행되었을 때의 파급효과를 예측 한다면 보다 큰 수익을 기대할 수 있다.

매도매수 시기 선택 중요

은밀하게 떠도는 개발계획은 남들보다 빠를 수는 있지만 그 실현에 대한 보장을 받기 어렵다.

개발계획이 없어서 투자 장소를 선택할 수 없는 것은 아니다. 이미 발표된 개발계획지에 대한 투자는 남들보다 한 두 발 늦을 수는 있으나, 그 파급효과를 확실하게 파악할 수 있다면 좋은 투자입지를 선정할 수 있다.

영종도에 국제공항이 들어서는 것을 지켜본 발 빠른 투자자들은 김포지역에 투자를 했다. 공항 배후지역에 도시가 들어서는 것은 당연한 일이라고 예측했기 때문이다. 또 다른 투자자들은 김포와 강화를 잇는 강화2교 다리가가 완공되기 전에 강화에 투자를 시작했다.

김포가 신도시가 되면서 투자수익이 2배 이상 되었고, 강화지역은 주5일 근무제에 최적상품인 펜션과 전원주택으로 접근성이 좋아서 가격의 상승에 크게 기여하게 되었다.

서해안 고속도로의 개통과 물려서는 서해안 지역인 서산 당진 지역의 공장부지와 주거지역으로, 인근의 레져 숙박시설, 행정수도권 이전으로 인한 대전, 천안,아산 지역의 부동산 가격에 영향을 주었으며

국제자유도시인 제주도에도 많은 투자자가 몰려 부동산 가격의 상승에 영향을 주게 되었다.

매도의 시기를 잘 정하는 것이 수익성 회수에 중요하다. 김포지역은 허가지역으로 규제가 시작되었고, 제주지역은 중산간 난개발방지 규제로 분할이 안돼 환금성에 지장을 주고 있다. 이처럼 매도 매수시기를 잘 선택해야 한다.

이처럼 토지투자의 입지를 선택할 때에는 팔 때를 염두에 두어야 한다. 부동산의 가치는 사주는 사람의 가치를 부여하기 때문이다.

부동산이란 팔아야 소득이 있기 때문에 사려는 사람의 입장을 고려하지 않으면 실패한다는 것은 당연하다. 팔 때를 염두에 두어야 한다는 의미는 그것을 이용하는 사람의 입장에서 생각해야 한다는 것과 다르지 않다.

집은 집에서 가장 많은 시간을 보내는 주부가, 호화주택을 사는 사람은 호화생활을 하는 사람이 가장 그들의 마음에 드는 집을 지을 수 있다. 바로 그들의 입장에 설 수 있을 때 가장 팔기 쉽고 높은 값을 받을 수 있는 집을 지을 것이다. 부동산 상품을 극대화 시키는 방법에는 개발될 수 있는 상품으로 인허가를 득해 놓는다면 가격은 높게 받을 수 있을 뿐만 아니라 환금성도 빠르다고 할 수 있다.

투자목적은 대중적이어야 한다

투자를 목적으로 하는 부동산은 이용을 목적으로 하는 부동산과 차이를 두어야 한다. 이용할 부동산은 내가 좋다면 사막이나 심심산천 골짜기도 좋지만, 투자를 목적으로 할 때는 대중적이어야 한다.

팔아야 소득이 발생하기 때문에 여러 사람이 마음에 드는 부동산을 선택하는 것이 요령이다. 지금은 교통이 불편하여 투자가치가 적지만 교통문제만 해결되면 좋을 것 같다는 의견이 지배적이라면 투자가치가 있을 것이다. 언제 교통문제가 해결되느냐가 처분시점이 되는 셈이다.

2. 토지투자, 호재(好材)를 맹신하지 말 것!

한국은행이 2003년 2/4분기 실질 경제성장률이 1.9%를 기록했다고 발표했다. 카드부채 및 가계부채 증가에 따라 은행과 카드사들이 연체된 대출금을 집중적으로 회수함에 따라 전반적인 소비심리가 위축되었고, 이런 민간소비의 위축은 바로 기업의 설비투자 의욕 위축으로 이어지고 있다.

한 자료에 따르면 민간소비가 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 50%이며, 설비투자와 고정투자가 27%정도라고 밝히고 있다.

하지만 현재 신용불량자는 약335만명(7월말)에 달해 민간소비 구조개선에 따른 단기간내 경기회복을 기대하기는 어렵다고 보여진다. 기업의 설비투자 역시 잇따른 대형 파업 등의 영향으로 하반기 경기 전망을 낙관하기 힘든 상황이 지속되고 있다.

부동산 투자여건도 여간 조심스러운 것이 아니다. 강남지역 재건축아파트를 중심으로 국지적인 호가변동이 있기는 하지만 투자대세의 추세를 형성하기에는 아직 무리가 있다고 판단된다. 용적률 규제 강화, 분양시장의 침체 등으로 일선 중개현장에서는 사실상 거래가 끊겼다고 아우성이다.

하지만 투자자금은 어떤 형태로 든지 ‘먹이’가 있는 곳으로 움직이게 마련이다. 지금 부동산 시장에서 그나마 선전하고 있는 것은 바로 개발에 따른 호재를 등에 업은 지역을 중심으로 한 토지시장이라고 할 수 있다. 시중에 갈 곳을 몰라 부유하고 있는 여유자금은 그냥 가만히 있지 않는다. 어딘가 호재가 있다면 그곳으로 몰리게 마련이기 때문이다. 바로 그곳에는 ‘개발에 따른 반사이익’이라는 상승 모멘텀이 있기 때문이다.

토지투자, 호재를 맹신하지 말고 다면적인 검토가 필요하다.

한동안 평창일대의 토지에 대한 투자자의 관심이 대단했다. 가뜩이나 개발호재에 목말라하던 투자자들이 평창지역 토지를 가만 놔둘리가 만무했다. ‘올림픽 개최 유력 후보지’로 거론되고 있는 곳의 토지에 한번이라도 투자해 볼 생각을 가졌던 사람, 이미 투자한 사람들은 2010년 동계올림픽 후보지로 캐나다 밴쿠버로 확정된 시점에서 ‘평창 학습효과’를 나름대로 정리해 볼 필요가 있다.

단기차익을 노린 평창지역 토지의 투자의 현실은 거래건수에서 명확히 확인할 수 있다. 평창군에 따르면 거래 건수가 1월 6백52건, 2월 7백22건, 3월 9백3건, 4월 1천44건, 5월 1천1백18건 등 기하급수적으로 증가했다고 한다. 올림픽 선수촌 예정 부지였던 도암면 용산리와 횡계리 일대 준농림지는 올들어 2~3배 올랐다고 한다. 향후 투자가치에 대한 검증을 뒤로한 ‘묻지마 투자’의 전형이라고 볼 수 있다. 결국 평창의 동계올림픽 유치는 실패로 돌아가고 말았다.

결과적으로 투자상품 선택에 따른 충분한 검토와 투자에 따른 투자환경의 변화 등을 고려하지 않고 평창 동계올림픽 유치에 따른 후광효과를 막연하게 기대한 사람들은 뼈아픈 투자 상실감을 느끼고 있을 것이 분명하다. 하지만 부동산 투자에서 무엇보다 중요한 것은 바로 ‘학습효과’라고 할 수 있다. 이런 평창지역 투자사례를 통해서 분석하고 검증해보는 학습효과는 무엇보다 중요한 것임을 기억해야 한다.

부동산 투자상품으로서 토지 투자시 유의할 사항을 정리한다.

첫째, 무엇보다 우선 정확한 시세를 파악해 보아야 한다.

부동산 가격은 정해진 가격이 없는 법. 똑 같은 입지의 토지라고 해도 사는 사람이나 파는 사람의 상황에 따라 가격차이가 심하다. 따라서 ‘토지불패 신화’를 믿고 투자를 생각하는 사람이라면 가격에 대한 정확한 판단과 분석이 요구된다. 방법은 토지상품이 가지는 가장 큰 문제점인 환금성 측면에서 언제든 거래 가능한 시세를 주변 거래 사례등을 통해서 판단해 보아야 할 것이다.

둘째, 본인이 확인하기 전까지는 정보를 맹신하지 말라

토지는 토지가 가지는 제한적인 특성(공법상, 사법상)을 정확히 알아야만 그 토지의 가치를 판단할 수 있다. 설령 현장에서 볼 때 아무리 형상이나 위치가 좋다고 하더라도 태생적으로 제한(개발제한, 건폐율 및 용적률, 용도제한 등)을 가지고 있다는 사실을 명심해야 할 것이다.

셋째, 토지투자의 가장 큰 적은 바로 ‘부화뇌동’이다.

계속되는 저금리와 대체 투자상품의 판매 제약에 따라 현재 택지개발지구내의 상업용지, 단독주택용지가 많은 각광을 받고 있다. 누구는 단독주택용지를 분양 받아 계약금만 낸 상태에서 프리미엄을 챙겼다고 한다. 하지만 토지상품도 유행상품 경향을 보이고 있다는 사실을 기억하자. 한때 수백대일의 청약 경쟁률을 보였던 택지개발지구 내 단독주택용지의 거품이 빠지고 있다. 가수요가 제거되면서 해당 토지의 특성, 입지, 개발가능성 등을 감안한 현실적인 판단기준에 따라 본격적인 가격조정이 이어지면서 거품이 제거되고 있다. 수 천만원이상 급등하던 프리미엄이 이제 반토막이 났다는 이야기도 들린다.

토지투자는 어쩌면 부동산이 가지는 환금성의 제약에 걸려 장기간 자금이 묶일 수도 있다. 열풍처럼 휙 지나가는 일시적인 바람에 휩쓸려 나중에 이러지도 저러지도 못하는 일이 생길 수도 있다는 것을 투자시 반드시 고려해야 한다. 판교 신도시, 김포 및 파주 신도시, 용인 동백지구 일대, 주5일 근무 확산에 따른 펜션사업의 투자테마, 행정수도 후보지, 제주도 토지투자 등 모두 토지투자자에게는 관심을 끌기 충분한 재료들이다. 투자자의 손품과 발품을 들이고, 적당한 시간이 곁들어져야만 나름대로의 가치가 생기는 것이기 때문이다. 이제 토지투자에서 단타는 기대하기 어려운 상황이다.

3. 재미있는 땅이야기

지구(地球)는 둥그런 땅이다.

둥근 땅의 역사는 장구하다. 현대과학에 따르면 둥근 땅은 150억년 전에 처음 나타나 47억년 전에 지각이 단단하게 굳기 시작했다. 불교에서는 우주의 일생을 일겁(一劫)이라고 하니 둥근 땅의 나이는 13억 4,384만년인 셈이다. 17세기 아일랜드의 성직자는 기원전 4004년 1월 26일(금요일) 오전 10시에 지구가 창조되었다고 했고, 유태인은 기원전 3761년 10월 6일 오전 11시 11분 20초를 지구 원년으로 믿고 있다. 기독교에서는 둥근 땅의 역사가 5764년 내지 6007년인 셈이다.

둥근 땅은 반지름 6,378㎞, 둘레 40,074㎞, 겉넓이 510,100,934㎢로 되어있다. 그중 70%가 물로 덮여있다. 그러니 우리가 만질 수 있는 땅은 108조 평, 세계인구 1인당 18,000 평을 소유할 수 있는 규모다. 그러나 상당부분이 얼음과 호수, 산악과 사막, 초원 등으로 되어있다. 그러니 사람이 살거나 소유할 수 있는 땅의 규모는 1인당 200평, 6인 가족이라면 1,200평 정도에 불과하다. 서기 9년 중국 한나라의 왕망이 토지개혁을 실시했을 때 분배한 농지규모도 가구 당 1,200평이었다. 1950년 6월, 우리나라에서 실시한 토지개혁 때 가구당 허용된 농지규모는 최대 3,000평이었다.

역사상 땅을 가장 많이 소유한 집안은 아르헨티나의 안코레나 가문이었다. 1856년 이 가문이 부에노스아이레스에서 보유한 농지는 75억 681만평이었다. 우리나라 전 국토 면적이 300억평이고 농경지 면적이 66억평이니, 안코레나 가문이 보유했던 땅은 우리나라 농경지보다 넓었다. 그러나 만경(萬頃)의 땅을 갖고 있던 지주도 죽었을 때 묻힐 땅은 세 평이면 충분하고, 만석(萬石)군의 식탁에도 한끼 세 홉이면 지나칠 정도로 족하다.

땅을 둘러싸고 모든 역사가 일어난다.

나라의 흥망성쇠는 말할 것도 없고 개인의 생사가 땅 때문에 결정되기도 한다. 예컨대 러시아에서 1929년부터 실시한 집단농장화 과정에서 적어도 2천만명의 지주(kulak)가 학살되었다. 1949년에 시작된 중국의 농지개혁에서도 5천만명 이상의 농민과 지주가 죽었다. 그래서 그랬을까?

춘추전국시대의 관자(管子)는 땅이야말로 올바른 정치의 근본(地者政之本也)이라고 말했다.

오늘날 땅과 그 위에 있는 정착물을 합하여 부동산이라고 정의하지만, 원래 부동산이란 땅만을 의미했다. 건물은 아무리 값이 나가는 것이라도 땅에 딸린 것(attachment), 즉 정착물로 보았다. 그래서 우리 민법에서도 부동산은 토지와 그 위의 정착물로 정의하고 있다. 현재 땅과 건물을 구분하여 등기하고 있는 나라는 한국, 일본, 대만 등 아시아 일부 국가에 불과하다. 대부분은 나라는 땅과 건물을 하나로 다룬다.

부동산은 오늘날 부(富)의 상징으로 여겨진다.

그러나 원래 부동산은 신분의 상징이었다. 부동산은 영어의 real estate를 번역한 말이다.

real은 ‘진정한’ 이란 뜻이고, estate는 ‘신분’이란 의미의 라틴어 status에서 나왔다. 다시 말해 부동산, 즉 땅을 갖고 있는 사람만이 움직이지 않는(不動) ‘진정한 신분’이라는 말이다.

그래서 기원전 8세기에 호머는 유명한 서사시「오디세이」에서 인간에게 죽음 다음으로 최악의 운명은 자기 땅이 없어서 다른 사람 땅에서 일해야 되는 처지라고 말했다. 땅과 연관하지 않고 인격에 기초한 신분은 1789년 프랑스혁명 이후 personal estate라고 불렀다.

이 말은 오늘날 동산(動産)이라고 번역되어 사용되고 있다. IMF 외환위기 이후 중산층이 몰락하였다는 보도가 있었다.

땅값 하락과 함께 우리나라 중산층의 신분도 진정 하락하였단 말인가? IMF 외환위기를 극복한 최근에 강남의 부동산 값이 천정부지로 솟고 있다. 진정 강남에서 땅을 소유한 사람의 신분도 하늘처럼 높아지고 있다는 말인가?

4. 부동산속담

부동산에 관련해서 수 많은 관련법과 용어, 그리고 응용되는 부수적인 실무이론이 많지만 부동산의 명언이나 속담도 부동산의 이론만큼이나 명쾌한 답을 구할 수 있다. 또한 이론의 실체를 꼼꼼이 이해하는 과정없이 궁금한 내용에 대하여 먼저 이해하고 접근하는 경우가 있으므로 우리는 관련된 속담을 많이 접하는 것 또한 가치있는 일이 될 것 같아 오늘은 속담에 대하여 이야기 하기로 하자.

'남이 팔 때 사고 남이 살 때 팔라'

중국 역사가인 사마천의 말이 있다. 경제란 호경기와 불경기가 주기적으로 순환하는 것이므로 남들이 살 때 같이 사고 남들이 팔 때 같이 파는 등 남과 같이 행동하면 남 이상의 수익률을 보장받을 수 없는 것이다. 다시 말해서 남들이 서로 매입하려고 할 때에는 값이 더 오르기를 기다리지 말고 과감히 처분하는 결단이 있어야 한다.

'부동산은 무릎(불경기)에 사서 어깨(호경기)에 팔라'

매입하려는 사람도 어느정도의 수익률(머리)이 예측되어야 매입하는 것이다. 경기가 호전되는 기미는 일반적으로 주식(증권)이 움직이고 곧이어 부동산이 오른다. 또한 부동산 가격이 상승하거나 호황일 때는 반대로 주식 등 금융상품 등의 움직임이 적다.

'부동산 투자에서는 부동(不動)이 최대의 적(敵)이다'

물건을 매입하고 5년이고 10년이고 보유하는 경우를 지칭하는 뜻으로 가격향상이 있을 때 처분하고 다른 물건을 매입하거나 투자를 해서 재산을 증식시키지 않고 그대로 고정시키고 부동자세를 취하는 것은 어리석은 생각인 것이다. 단언하자면 부동산은 흐름이 있어야 하고 순환되어야 한다.

'가난한 자가 부자가 되는 길은 부동산이다'

금융권이든 서민이든 어느 누구든 부동산가격이 하락된다고 말하는 사람은 아무도 없을 것이다. 인플레시에도 강한 것이 부동산이고 국민소득이 높아지면 높아질수록 지가상승은 필연적인 것이다. 또한 증권없이 살아 갈 수 있고 채무가 있어도 살아 갈 수 있지만, 부동산 즉 주택없이는 살아 갈 수 없듯이 모든 산업과 재화의 근본이 부동산인 것이다. 그만큼 부동산은 곶감과도 같은 것이다. 본인은 솔직히 돈 벌어 부동산 사지말고 부동산 사서 돈 벌자고 말하고 싶다.

'아내와 집은 손을 볼수록 고와진다'

이는 소유하고 있는 부동산 물건은 관리하는 자세가 중요하다는 것이다. 건물의 경우라면 유지보수를 철저히 하여 내용연수를 늘려가야 하고 최상의 상태로 유지함으로 해서 세입자 있는 경우는 공실에 따른 임대료의 손실을 제거할 수 있는 것이고 건물의 가격하락 막을 수가 있는 것이다.

또한 토지의 경우는 관리함으로 해서 타인의 무단점유나 기타, 재산권 침해소지를 예방할 수가 있다.

한 예로 서울에 사는 이모씨는 성남시에 소재한 전원주택부지를 3년전에 매입하였다. 민간업자가 개발한 택지를 매입하고도 건축허가에 따른 공사기간내에 착공계도 제출하지 않고 무관심하게 있다가 허가기간이 2년을 경과하여 형질변경 허가 및 건축허가가 취소되었다. 그곳이 건축허가가 취소되고 다시 허가를 받으면 손쉽게 재허가가 가능한 지역이라면 별문제없이 다소의 인허가 경비만 지출하면 되지만, 그곳이 난개발 예방차원에서 건축허가요건이 강화되어 성남시 거주요건과 상수도 시설 없이는 신축 및 신규허가가 불가능하게 시 건축 조례가 개정되어 커다란 가치하락의 손실을 보게 되었다. 이렇듯 본인은 투기를 조장하자는 것이 아니고 투기와 투자를 구별하자는 것이다. 서울의 이모씨는 전형적인 자본이득만을 선택한 것이다.

최소한 본인이 소유한 부동산은 관리하는 자만이 더 많은 이윤이 있을 수 있는 것이다. 또한 이윤은 만들어가는 과정 또한 필요한 것이다.

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출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 박창호 원글보기

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