박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라
국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.
투자가치 있는 빌라보는 법과 유의점 (방송원고)
앵커) 아파트보다 저렴하면서 편리하고 실속 있는 빌라를 찾는 사람들이 많아지고 있다.유엔알 컨설팅 박상언 대표와 이야기 나눠 보겠다.빌라 가 인기를 끈 이유가 뭔가요
박) 수년 째 지속되고 있는 아파트 전세금 상승으로 다세대주택으로 눈을 돌리는 세입자들도 늘어나기 때문이고 아파트에 비해 소액투자이기 때문이다. 실제빌라 전세금이 매매가의 70~80%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 아직까지 아파트보다는 저렴하고 오피스텔처럼 풀옵션으로 공급되고 있기 때문에 젊은 수요자들이 많이 찾는다. 여유자금이 부족한 서민, 신혼부부가 수도권 소재 아파트 전세를 구하는 것은 사실상 어렵기 때문이다.
앵커) 과거에 비해 빌라의 이미지가 많이 좋아졌다는데 실제 어떤가요?
박) 최근 다세대·연립·다가구 주택은 아파트의 하위 주거수단이라는 과거 이미지와는 다르게 아파트의 대체 주거 공간으로 주목 받고 있다. 경기 침체가 지속될수록 다세대주택의 임대차 거래는 더 늘어날 전망이다. 신축빌라가 다시 인기를 끄는 것은 상대적으로 저렴한 가격 때문이다. 빌라는 아파트에 비해 거래가 잘 안 되고 환금성이 떨어진다는 시각이 많았다. 그러나 최근 분위기가 달라졌다. 거래가 안 된다는 말은 오래되고 주차장도 없는 빌라 얘기이고 신축빌라는 예전과 달리 거래도 활발하다. 또한 요즘 선호되는 빌라는 고급빌라처럼 엘리베이터가 포함된 빌라이며 매매뿐만 아니라 임대도 수월하게 나간다.
앵커 ) 투자 가치 있는 빌라 찿는법 팁좀 주시겠어요?
박)
1) 구축보다 신축빌라를 택하라
가격적인 메리트와 재개발등 개발을 기대하면서 많은 분들이 신축보다는 지어진지 5~10년 정도 된 빌라를 찿는다. 하지만 전세나 월세를 놓았을 경우 지어진지 오래된 빌라는 세를 맞추기 힘들다는 점을 알아야 한다. 또한 과거와 같이 재개발을 기대하기 어려운 시장인 만큼 차라리 세를 높게 받을 수 있는 신축빌라를 사야한다.
2) 공급과잉 지역을 피하라
도시형주택을 포함한 빌라가 일부지역에서 공급과잉이다. 빌라투자도 아파트와 마찬가지로 직장인들의 임대수요뿐만 아니라 실수요자들까지 많이 포진되어 있어 공실도 적고 임대도 원활한 상업지역 인근이 유망하다고 볼 수 있다.
3) 이주수요 많은 인근 지역 공략하라
재건축이나 재개발등 이주수요가 많은 곳의 인근지역이 좋다. 향후 관리처분 이후 이주가 시작되면 인근 지역 빌라들의 전세가격과 매매가격이 동반 상승하기 때문이다. 우리나라 학부모들은 대개 자녀들 학교 때문에 재건축이 되더라도 인근에 머무르는 경향이 강하기 때문이다.
5) 무조건 크면서 싼 집을 찾지 말라
차라리 분양면적보다 전용면적이나 대지지분이 큰 게 수요도 많고 향후 개발 시 시세차익도 기대해 볼 수 있다.
앵커)
무조건 역세권빌라를 찿는게 좋은 것이 아니라면서요
박)
지하철역 인근은 상업지역이고 상가가 많은 번화가라 땅값이 비싸 분양가도 비싸다. 또한 저녁에도 소음 때문에 편안한 휴식을 취할 수 없다 차라리 자녀를 키우고 쾌적한 주거단지로 가고 싶다고 한다면 도보로 10분 정도의 거리가 적당하다고 볼 수 있다.
2~3인 가구 대상, 투룸 구조 다세대가 틈새
정부와 서울시가 동시에 전세난 해결책을 위해 연일 빌라 건설을 권장하고 있다. 마찬가지로 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 빌라에 대한 관심은 여전한 실정이다. 일본 등 여러 선진국들의 사례를 볼 때 불황일수록 역세권 주거용 임대주택은 가치가 더 빛날 수밖에 없다. 따라서 2~3인 가구에게 필요한 주택을 공급해 전세난 해소에 실질적인 도움을 줄 수 있고 투자금액도 비교적 적게 들어가는 역세권 투룸 구조형 다세대에 관심을 가져야 한다.
앵커)빌라의 한종류인 다가구 주택에 대해서도 관심이 집중되고 있는 것 같은데요 어떤지요 우선 다가구와 다세대의 차이점은 뭔지요
박) 얼핏 보기에 비슷한 다가구주택과 다세대주택을 잘 구별해야 한다. 다가구주택은 건물 전체가 1인 소유인 단독주택이지만, 다세대주택은 가구마다 주인이 다른 공동주택이다.
앵커) 다가구를 다세대로 용도 변경하는것도 가능한지요
용도변경이 가능해지면서 아울러 임대주택 사업자 등록이 보다 손쉽게 됐다. 다가구 주택을 다세대로 바꾸면 여러 채 집을 구분등기할 수 있어 세입자 입장에서는 집주인이 부도를 내도 자신의 전세금을 더 안전하게 확보할 수 있다. 다세대는 또 구분등기가 되나 다가구는 그렇지 않다. 다가구 주택을 구분등기하려면 먼저 다세대 주택으로 용도부터 변경해야 한다. 관할 시·군·구청에 용도변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재 사항을 다세대 주택으로 바꿔야 한다. 구분 등기 후 주민등록등본과 임대물건의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다.
임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금부담이 훨씬 적어진다. 대개 15평짜리 다가구 주택 6가구를 다세대 주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면1년에 수백만 정도 세금을 덜 낼 수 있다.
다가구 주택을 다세대 주택으로 변경한 경우에도 바꾸기 전에 납부했던 취득세는 환급되지 않으나 신축중인 다가구 주택은 다세대 주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다.또 다가구 주택을 지은 건축주가 다세대 주택으로 변경한 경우 건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세가 면제된다.
경매로 낙찰 받는 것도 고려해볼만하다. 기존 세입자와 재계약할 필요가 없고 빈집을 넘겨받을 수 있어 완전히 새로 꾸밀 수도 있다. 전체적으로 개조하면 개조비용도 크게 줄일 수 있으며 외관도 세입자에 피해를 주지 않으면서 산뜻하게 바꿀 수 있다. 다가구 주택은 경매를 이용해 구입비용을 최대한 낮추고 추후 임대용으로 개조하면 높은 수익을 올릴 수 있다.
노후 다가구 주택은 대체로 지은 지 10년 이상 된 것이 대부분이고 외부나 내부 마감이 제대로 된 것이 거의 없다. 이런 집을 세놓으면서 값을 더 받아낼 수 없다.
엥커) 변경후 임대사업자로 등록하며 좀 더 유리하겠죠
구분 등기 후 주민등록등본과 임대물건의 등기부등본을 갖춰 구청과 세무서에 임대사업 등록을 해야 한다. 임대사업자로 등록하면 대부분 감면이나 면제혜택을 받을 수 있어 등록하지 않을 때보다 세금부담이 훨씬 적어진다. 대개 15평짜리 다가구 주택 6가구를 다세대 주택으로 바꿔 임대주택사업을 하면1년에 수백만 정도 세금을 덜 낼 수 있다.
다가구 주택을 다세대 주택으로 변경한 경우에도 바꾸기 전에 납부했던 취득세는 환급되지 않으나 신축중인 다가구 주택은 다세대 주택으로 바꾸면 감면받을 수 있다.또 다가구 주택을 지은 건축주가 다세대 주택으로 변경한 경우건축주로부터 주택을 처음 분양받아 임대사업자로 등록하면 취득세가 면제된다.
앵커) 리모델링을 통해 좀더 수익률을 높이는 방법도 있겠죠
박)
수리까지 고려하라
한편으로는 건축을 통해 안정적인 수입을 올릴 수 있다는 점에서 임대주택사업에 대한 퇴직자 등의 관심이 높아지고 있다. 인접도로 폭이야 넓을수록 좋지만, 주거지역이므로 대로 안쪽도 괜찮다. 대로변보다는 이면도로변이 주거용 임대로서는 더 적합하다. 다가구주택 구입할 때는 건축 년 수가 오래된 경우가 유리하다.
다가구 매입 시 발생할 수 있는 리스크는 시간이 갈수록 노후가 속도가 빠르게 진행 되면서 감가 상가가 발생한다는 것이다. 다가구 주택은 대체로 지은 지 5년 이상 된 것이 대부분이고 외부나 내부 마감이 제대로 된 것이 거의 없다. 이런 집을 세놓으면서 값을 더 받아낼 수 없다. 따라서 집을 대대적으로 수리할 생각을 해야 한다. 15평짜리 주택의 경우 5백만원 정도만 들이면 깨끗한 집으로 바꿀 수 있다는 게 개보수 업체의 분석이다. 개조시 싱크대와 욕실은 반드시 교체해주는 게 좋다. 아예 가구당 5백만원 정도의 개조비용을 더 들여 1천만원을 더 받아낸다는 것도 염두에 둘 필요가 있다. 개조비용을 따져봐서 평당 1백만원 이상 비용이 나오면 개조를 포기하는 게 낫다. 사전에 실익을 따져봐 수익을 내기 힘들 것으로 판단되면 무리해서 바꿀 필요가 없다.
근린상가로 리모델링해라
집을 리모델링해 1~2층은 카페나 음식점으로 세를 주고 위층은 살림집으로 쓰거나 원룸으로 임대해 수익을 얻고 있다. 다가구주택을 근린생활시설로 리모델링하는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적기 때문이다. 주택은 시설면적 100~150㎡당 1대의 차를 댈 수 있는 주차장을 확보해야 한다. 반면 제1종 근린생활시설은 시설면적 200㎡당 1대꼴이다. 리모델링 비용은 설계 등 조건에 따라 천차만별이지만 보통 3.3㎡당 200만~250만원 안팎이다. 단 석면철거, 옹벽 보강, 소방시설 등의 비용이 변수다.
앵)다가구 주택 구입시 주의점을 좀 알려주시죠
박 )
주변 임대료 수준을 파악하라
해당지역의 임대료 수준을 파악해 임대료를 적절하게 책정해야 한다는 점이다. 임대사업용 다가구 주택 구입 시 위치에 신경을 써야 한다. 값이 싸다고 무턱대로 구입해서는 낭패를 보기 십상이다. 차인을 쉽게 구할 수 있는지 여부와 임대료 수준도 반드시 확인해봐야 한다.
'위반건축물'을 주의하라
건축물대장을 확인하지 않고 다가구 주택을 매입했을 경우 이행강제금을 떠안을 수도 있다.
다가구주택은 여러 명의 임차인을 두는 경우가 많아 증·개축이 빈번하다. 예초 신축당시부터 임대료를 더 받기 위해 불법적으로 증축하는 경우가 많다. 이 때 허가 없이 증·개축이 이뤄졌다면 '위반건축물'이 되므로 건축물대장을 반드시 확인해 봐야 한다.
위반건축물을 매입했을 경우 매수자가 '이행강제금'도 인수해야 한다. 이행강제금은 불법건축행위로 인한 경제적 이익을 회수하기 위해 마련된 것으로 최대 5번까지 부과될 수 있고 이행강제금 납부 여부와 관계없이 원상복귀·철거 등 시정명령도 내려진다. 급매가보다 싸게 낙찰 받았더라도 추가로 드는 이행강제금에도 철거비까지 합한다면 시세보다 비싸게 매입한 셈이 될 수 있다.
' 투자정보(부동산 관련)' 카테고리의 다른 글
분양권 불법전매 적발 때 내가 지불한 프리미엄은?| (0) | 2016.10.03 |
---|---|
'부자 되는 집 관리법 5가지' (0) | 2016.09.14 |
장기 투자용 ‘땅’ 투자에 성공하는 포인트 (0) | 2016.08.17 |
'딱지주의보' 분양권전매 뜨니 장기전세 딱지 편법거래도 기승 (0) | 2016.08.05 |
잠재가치 높은 상권을 찾는 3가지 포인트 (0) | 2016.08.01 |