잠재가치 높은 상권을 찾는 3가지 포인트

   잠재가치 높은 상권을 찾는 3가지 포인트

부동산114  

              

▣ 연희동 상권을 주목하는 이유

연희동은 최근 새롭게 부상하는 신흥 상권으로 세간의 주목을 받고 있다.

연희동의 성장 배경에는 홍대 상권에서 시작된 젠트리피케이션이 있다. 젠트리피케이션이란 장시간 투자가 이루어지지 않았던 낙후된 지역에 새로운 상점이 유입되면서 투자의 불씨가 당겨지는 것으로, 해외에서는 이를 긍정적인 신호로 여기는 시각이 존재하고 있다.

낙후된 지역은 저렴한 임대료 등의 낮은 진입장벽으로 인해 문화·예술인이 유입될 수 있고, 이들이 유입된 지역은 독특한 문화를 갖춘 상권으로 변신하면서 사람들을 끌어들인다. 이러한 관점에서 볼 때 홍대 상권의 발전을 일으켰던 문화·예술인들이 높아진 임대료를 감당하지 못하고 이주하게 된 것이 연희동 발전의 원동력으로 작용했다.

연희동은 주택의 리모델링을 통해 신규 상가를 공급하는 과정에서 권리금이 없었으므로 초기 진입장벽이 낮았다. 또한, 다소 불편한 대중교통망으로 인해 발전한 지역 상권이 자리잡고 있었고 홍대나 연남동 대비 임대료가 저렴했으므로 새로운 계층이 유입될만한 매력을 가진 지역이었다. 연희동의 사례를 통해 발전 가능성이 높은 상권은 어떠한 특성을 나타내고 있는지 살펴본다.

①”주말 유동인구”가 증가하는 곳을 주목하라

주말 유동인구가 중요한 이유는 지역이 광역적 상권으로 발전하고 있음을 시사하기 때문이다. 해당 지역에 거주하는 상주인구들과는 다르게 이들은 소비를 목적으로 유입되어 적극적인 소비에 나선다. 증가하는 소비는 상권의 발전을 촉진하므로 이는 해당 지역의 발전 가능성을 높게 평가할 수 있는 지표로 해석할 수 있다. 최근 떠오르고 있는 연희동은 2012년 이후 급격하게 주말 유동인구가 증가하는 것이 관측되었으며, 무섭게 성장했던 경리단길에서도 주말 유동인구가 두드러지게 증가했다.

②”대형 프랜차이즈”가 들어서는 상권의 주변을 주목하라

연희동은 젠트리피케이션 후반기에 나타나는 대규모 프랜차이즈 상업자본 침투에 따라 홍대 상권의 임대료가 상승하며 유출된 문화·예술인이 새롭게 형성한 상권이다. 이러한 맥락에서 대형 프랜차이즈가 들어서는 상권의 주변을 살펴보는 것은 유용한 판단기준이 될 수 있다.

그러나 단순하게 대형 프랜차이즈가 들어서는 상권의 주변부로 범위를 한정하기에는 한계점이 있으므로, 인근에서 발전하고 있는 상권이 기존 메인 상권의 초기모습과 유사한지 확인해야 한다.

연희동은 홍대 초기의 공방 등이 유입되었다는 부분에서 상당부분 유사성을 보이고 있으며, 경리단길은 이태원의 외국음식점이 도입되었다는 점에서 공통점이 있다. 기존에 상권을 부흥시킨 경험이 있는 이들 세대라면 다시 성공할 가능성이 상대적으로 높다고 평가할 수 있다.

③”메인 상권 인근”의 임대료가 저렴한 지역을 주목하라

발전 가능성이 높은 상권에 투자를 하고 싶다면 메인 상권에서 시선을 돌려 주변 지역을 살펴볼 필요가 있다. 상대적으로 접근성은 떨어지지만 저렴한 임대료로 인해 기존 상권에서 밀려나는 사람들이 자리를 잡을 가능성이 높기 때문이다. 또한, 이들 지역은 매매가격 상승이 상대적으로 많이 이루어지지 않아 투자 측면에서 기회요인도 존재한다. 다만, 연희동의 경우를 보면 평균 임대료가 상승했다 다시 하락하는 독특한 추세를 보이고 있는데, 이것은 새롭게 상권이 형성되는 과정에서 상가로서의 가치가 상대적으로 낮았던 이면도로의 물건까지 상가로 탈바꿈하며 나타난 평균의 함정이므로 해석에 주의가 필요하다. 최근 들어 부상하고 있는 대학로에서 파생된 오프대학로에서도 이러한 추세가 관찰되었다.

▣ 왜 잠재력 있는 상권에 관심을 가져야 하는가?

현재 충분한 자본을 갖추고 있고 안정적인 수익을 원한다면, 이미 안정기에 접어든 홍대나 강남 등의 상권에 투자하는 것이 나을 수 있다.

그러나 발전하는 상권의 매력은 더 적은 자본으로 투자할 수 있으며 성공할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있다는 것이다.

 단, 유의사항으로는 젠트리피케이션을 통해 파생된 상권은 메인 상권이 도태될 경우 가장 먼저 피해를 받는 지역이므로, 부동산114에서 발표하는 분기별 상업용 부동산 리포트나 감정원에서 발표하는 보고서 등을 참고하여 기존 메인 상권의 상태를 면밀하게 점검할 필요가 있다.

또한, 상권에 증가하고 있는 유동인구의 성격도 같이 파악해야 한다. 늘어난 유동인구가 해당 상권에서 소비를 하고 있는 것인지, 혹은 주변에 들어선 대형 집객시설로 인해 단순히 거쳐가는 유동인구인지 구분해야 한다.

이들 유동인구의 성격에 따라 상권의 잠재 가능성에서 큰 차이를 나타내기 때문이다. 이러한 요소들을 유념하여 가능성 있는 상권을 현명하게 선별한다면 상권 투자에 성공할 수 있을 것이다.