깡통 전세 위험속 안전한 전세 구하기

박상언의 '연금형 부동산'에 투자하라

국민연금처럼 든든하게 인생의 뒷받침이되는 부동산을 원하는 분들을 위해 연금형 부동산"위주로 글을 연재하고자 한다. 월세와 시세까지 들락날락하는 일반적인 수익형부동산과 달리 국민연금처럼 꾸준히 안정적으로 수익이 나올수 있는 안전한 부동산위주로 글을 쓰고자 한다.

                  

깡통 전세 위험속 안전한 전세 구하기(방송 대본)

박상언  

 

앵커) 정부가 전세자금대출에 대해서도 분할상환을 유도하고 나서고 있다고 하죠?

 

박) 네 최근 전세금 마련을 위한 가계의 금융권 대출이 급격히 불어나고 있기 때문이다. 정부는 이 전세대출이 앞으로 부동산시장의 향방에 따라 부실화할 우려도 있다고 보고 있다. 부동산 시장의 거품이 꺼지고 주택 매매가격이 전세금보다 낮아지는 ‘깡통전세’가 속출하면, 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 은행에 빚을 갚지 못하는 상황이 발생할 수도 있다는 것이다.

 

앵커) 실제 전세대출은 얼마나 늘어 났나요?

 

4년여 만에 두 배 이상으로 급증

 

올해 3월 말 기준 은행권의 전세대출 잔액은 42조7000억 원으로, 1년 전보다 6조1000억 원(16.7%) 증가했다. 2011년 말(18조2000억 원)과 비교하면 5년도 안 돼 잔액 규모가 2.3배로 불어난 것이다. 신용대출, 마이너스통장 등으로 전세자금을 마련한 사례까지 합하면 실제 가계의 관련 대출 규모는 더욱 클 것으로 추정된다. 전세대출 규모가 급증한 것은 저금리 장기화로 인한 전세금 상승 때문이다.

한국감정원에 따르면 지난달 전국 평균 전세가격은 1억6298만원 이다. 부동산 업계에 따르면 올해 수도권을 중심으로 8만4000채, 내년과 내 후년에 각각 1으로 3년 전인 2013년 6월보다 3135만 원(23.8%) 급등했다. 통상 전세대출은 전세 계약 만기 시점에 보증금을 되돌려 받는 점을 감안해 대부분 2년 만기 일시상환 형태로 이뤄진다. 그러나 부실 징조가 심상2만 채의 주택이 신규 분양될 예정이다. 공급과잉으로 주택 매매가격이 단기간에 떨어지면 세입자뿐만 아니라 금융회사와 보증기관의 채권도 연쇄적으로 부실해질 위험이 있다. 현재도 주택금융공사의 보증 대출 상품 가운데 분할상환 방식의 상품이 있지만 이를 선택하는 세입자들은 전체의 10% 수준에 그친다. 서울보증보험이 보증하는 분할상환 상품도 4월에 판매를 시작한 신한은행 상품이 유일하다.

 

앵커) 분할상환이 안착되면 다른 부작용은 없을까요?

 

월세 시장 커질 듯

 

세입자들이 보증료 수십만 원을 깎기 위해 분할상환 방식으로 갈아탈 가능성은 크지 않다

즉 다달이 나가는 현금 지출을 줄이려는 사람들이 월세 대신 전세를 택한다. 보증수수료 감면 혜택을 받기보다는 대부분 일시상환을 유지하려 할 가능성이 크다

특히 전세가격이 집값에 육박하는 깡통주택 위험이 큰 고액 전세에는 분할상환이 적정하다.

분할상환을 택했을 때 대출이 가능한 금액을 지금의 4억 원(주택금융공사 보증, 수도권 기준)보다 높여주는 방안도 있다.

전세대출에서 분할상환 방식이 정착되면 전세 수요자 일부가 월세 등으로 갈아타면서 전세난이 완화되는 효과가 나타날 것으로 보인다. 대출금을 나눠 내기 부담스러운 세입자들은 비교적 저렴한 월세 주택을 찾거나 대출금을 보태 내 집 마련에 나설 것이기 때문이다. 즉 “‘월세화’ 추세가 더욱 빨라지는 계기가 될 것”이다.

 

 

앵커) 가파르게 상승하는 전셋값만큼 이른바 '깡통전세'를 걱정하는 분들이 늘고 있다는데 깡통 전세의미가 뭔가요?

 

박)깡통전세는 집주인이 세입자에게 전세보증금을 온전히 돌려주지 못하는 경우를 말한다. 전셋값이 매매가격에 비해 지나치게 높아 매매가격이 조금이라도 낮아지거나 집이 경매로 넘어갈 경우 그럴 가능성이 높아진다.

특히나 본격적인 가을 이사철로 접어들어 계약을 서두르다 보면 전재산이나 다름 없는 전세보증금을 떼이는 위험한 상황을 자초할 수 있다.

 

 

 

앵커) 깡통전세 위험을 피하기 위해 보증부 월세로 바꾸는 것도 한 방법이 되겠네요

 

박)네 무엇보다 선순위 임차인일지라도 시세 대비 전셋값이 너무 높다면 굳이 전세를 고집하지 말고 보증부월세(반전세)로 전환하는 편이 가장 안전하다. 주택이 경매로 넘어갈 경우 집값을 넘어선 가격에 낙찰되는 경우는 드물기 때문이다.전세보증금 5억원 짜리 아파트라면 보증금을 90% 수준인 4억5000만원 정도로 낮추고 나머지는 월세로 계산해 한꺼번에 지불하는 식으로 집주인과 협의하는 편이 오히려 안전하다.

전세금보장 신용보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 주택도시보증기금, 서울보증기금의 보장상품이 있는데 일정액의 수수료가 부담스럽긴 하지만 계약만료 후 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.

 

 

앵커) 전세얻을 때 가장 기본적인 게 서류 확인이겠죠?

 

박)네

 

.필요서류는 반드시 꼼꼼히 해라

이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하기 위해서다. 전세금을 지키기 위해 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 등기부등본에는 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려준 근저당금액이 표시돼 있다. 집값의 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다고 권한다. 수도권 주택이 경매로 넘어갔을때 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많은데, 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권,가등기.압류,가압류,가처분등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다. 가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있기 때문이다.

 

 

앵커) 최근에는 준공후 미분양 아파트를 전세로 많이 돌려,광고하는걸 받는데 안전할까요?

박)한동안 수도권외곽일부지역에서 '준공 후 미분양' 아파트에 대해 건설사들이 궁여지책으로 선임대 후분양 전략을 썼다. 보통 전세 형태로 임대되는데, 일반인들 입장에선 회사를 상대로 한 전세 계약이어서 과연 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까 하는 의구심을 떨쳐버릴 수 없다.

 

.파격적인 계약조건은 일단 의심

 

파격적인 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트(전세)를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전, 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양아파트(전세) 계약조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다. 대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고 , 입주이후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시하는 곳의 전세를 얻을때는 특별히 주의해야 한다.

그나마 아파트분양률이 일정비율 이상되어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있다. 하지만 아무리 좋은 계약조건이라도 건설사가 퇴출이 되면 어떤식으로든 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.

 

 

앵커) 부동산 신탁회사의 미분양 아파트 전세계약은 보다 안전하지 않을까요?

 

박) 혹자는 부동산신탁회사 자체를 알지 못하고 그냥 부동산신탁회사가 안전한 회사라는 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 경우가 많다.하지만 부동산신탁회사와 체결한 전세 계약도 일반 전세 계약과 마찬가지로 위험을 내포하고 있어 손해를 볼 수 있다. 이를 방지하려면 다음 사항을 점검하면서 계약하는 작업이 필요하다. 첫째, 전세 계약과 관련한 내용이 규정되어 있는 해당 전세계약서를 자세히 읽어봐야 한다. 둘째, 등기부등본 열람 시 근저당과 같은 제한물권 설정 유무를 확인해야 합니다. 셋째, 신탁 내용을 파악하기 위해 관할 지방법원을 통해 신탁원부를 발급받은 후 우선수익자와 대출금 규모 및 상환 여부 등을 확인해야 합니다. 넷째, 부동산신탁회사가 임대인의 지위로 계약서에 날인하고, 보증금반환의무를 제3자가 아닌 부동산신탁회사가 직접 책임진다는 확인서를 받아두는 것이 좋습니다.