아파트 재건축시 장기수선충당금은 조합 소유인가

 

아파트 재건축시 장기수선충당금은 조합 소유인가

 

[머니투데이 강동원 변호사(법무법인 정의) ] [[the L] 입주자대표회의 결의나 규약이 없는 한, 장기수선충당금은 재건축조합 소유 아냐]

 

300세대 이상이거나 승강기가 설치되어 있거나 중앙집중식 난방을 하는 아파트는 관리주체(보통 '입주자 대표회의')가 공용부분에 대한 장기수선계획을 세우고 구분소유자들로부터 장기수선충당금을 징수(주택법 제47조 제1항 전단, 제51조 제1항)해야 합니다. 아파트를 고쳐가며 잘 수리해서 쓰라는 취지이지요.

 

그런데 아파트가 매우 낡아서 재건축을 하게 되는 경우에는 누가 장기수선충당금을 부담하게 되는 것일까요?

 

일반적인 경우에는 입주자 대표회의의 소유로 되지만, 재건축을 할 때에는 재건축 조합이 결성되기 때문에 장기수선충당금의 소유권도 조합으로 넘어가야 하는 것이 아닌가가 문제됩니다.

 

법원은 하급심 판례가 서로 엇갈립니다. 즉, 서울 서초구에 위치한 한 아파트 재건축 조합이 입주자 대표회의를 상대로 기존에 적립된 장기수선충당금을 주라고 제기한 소송에서, 제1심은 원고 패소(입주자 대표회의 승소), 제2심은 원고 승소(재건축 조합 승소)로 판결(서울고등법원 2015. 6. 26. 선고 2014나19440 판결)을 내렸습니다.

 

이 쟁점에 대한 대법원 판례가 없는 이상, 아직은 명확한 판단을 내리기가 힘듭니다. 다만, '특별'수선충당금에 관해서는 대법원이 "집합건물에 관하여 재건축 결의가 되어 재건축조합이 설립되었다 하더라도 재건축조합과 집합건물의 관리단은 별개의 단체로서 그 구성원을 달리할 뿐 아니라 재건축조합이 설립되었다고 하여 관리단이 당연히 해체되는 것도 아니므로, 재건축사업이 시행되는 집합건물의 관리단이 소유하는 특별수선충당금이 관리단의 규약이나 그 처분에 관한 유효한 결의 없이 재건축조합에 승계된다고 볼 수 없다"고 판시(대법원 2004. 5. 14. 선고 2004다11612 판결)한 바 있습니다.

 

재건축 조합은 기존의 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 건축하기 위해 존재하는 것이고, 장기수선충당금은 어디까지나 기존 아파트 소유자로 구성된 입주자대표회의의 소유이므로 위 대법원 판단과 같이 입주자대표회의가 따로 결의를 하거나 규약에 기재하지 않은 이상, 장기수선충당금의 소유권이 재건축조합으로 넘어간다고 보기는 어려울 것 같습니다.

 

다른 견해에서는 재건축 조합의 정관 등에 규정이 있으면 장기수선충당금을 재건축 조합이 차지할 수 있다고 보기도 하지만, 이는 남의 재산을 우리끼리 회의해서 가져오기로 결정하면 내 것이 된다고 하는 것과 다를 바 없으므로 타당하지 않을 것입니다.

 

결국 최종적으로는 재건축 아파트의 이주가 완료되어 입주자 대표회의가 해산되는 당시의 아파트 소유자에게 반환이 되어야 한다. 그리고 이 경우 소유자는 반드시 재건축조합이 아니라, 재건축 조합에게 신탁등기를 넘긴 조합원과 재건축에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 아니한 현금청산자로서 신탁등기를 넘기지 아니한 사람이라고 할 것이다.

 

법무법인 정의 대표인 강동원 변호사(연수원 41기)는 부동산 및 기업법 분야의 소송을 주로 수행하고 있다. 부동산 분야는 재개발, 재건축 사건을, 기업법 분야는 자문과 송무를 통한 기업 리스크 관리 분야를 주로 다루며, 현재 머니투데이 더엘(the L)에 관련 칼럼을 연재하고 있다.